Donation partage avec réserve d'usufruit

Ma maman âgée de 85 souhaite, dans le cadre d'une donation partage, que je reprenne la maison familiale (lors du décès de mon papa tous les biens lui sont revenus).

Quel était le régime matrimonial de vos parents ? 

Vous êtes certain que vous, les enfants, n'avez pas hérité de votre père ? 

Votre mère n'aurait-elle pas été bénéficiaire de l'usufruit et les enfants de la nue-propriété de la succession de votre père ? 

Ces 20% d'usufruit réduisent-ils de 20% le montant que je devrai donner à mes frères ? ou réduisent-ils uniquement les droits d'enregistrement ?                                                                                                Les 2.  dès lors que  la cession des  droits indivis concernera uniquement   la nue-propriété, la  base de calcul  des  droits d'enregistrement  portera  sur sa valeur.  L'usufruit étant conservé par  votre  mère.

J'aimerai également savoir qui prend en charge ces droits d'enregistrement ?                                                  Les co-indivisaires étant solidaires, les  frais devraient être supportés par tous.  Néanmoins, les  parties à  l'acte peuvent convenir qu'ils soient pris  en charge par  l'acquéreur, ce qui  se  produit  dans la  majorité des cas.