Litige frais au delà du dépôt de garantie

Bonjour,

Mon fils a quitté son appartement il y a quelques jours, cet appartement était neuf à son entrée (il y a un an).
Des détériorations ont été effectuées dans l'appartement de son fait (murs blancs tachés, taches sur moquette, évier fêlé).
Je ne conteste pas ces détériorations que j'ai moi même constaté.
Mon problème est le suivant :
- l'agence me demande outre de me retenir la totalité du dépôt de garantie, des sommes complémentaires au delà du dépôt de garantie.
Un ami artisan en bâtiment peut repeindre l'appartement, changer la moquette tachée et nous nous proposons de changer l'évier fêlé.

Seulement l'agence s'y refuse arguant qu'elle travaille avec des artisans 'partenaires' et me réclame en sus du dépôt de garantie retenue, 5 000€!
Je précise que l'appartement est un studio et que mon ami ayant vu le devis de l'artisan pour la peinture a manqué s'étrangler!

Mes questions sont donc de savoir :
1/ existe t-il un maximum que peut me réclamer l'agence au delà de la caution retenue?
2/ des devis suffisent t-il à justifier ces demandes, quid si les travaux ne sont pas effectués?
3/ puis-je lui opposer de faire à mes frais les réparations et d'effectuer l'EDL après?

Désolé pour la longueur du post mais j'espère que vous pourrez y répondre,
Merci!