Raccourcir mon preavis
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samedi 5 avril 2008
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5 avril 2008 à 18:30
Julie - 1 avril 2014 à 20:38
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3 réponses
Utilisateur anonyme
5 avril 2008 à 18:35
5 avril 2008 à 18:35
Quand le locataire reçoit un congé à l'initiative du propriétaire, pour vendre ou pour habiter, il peut quitter les lieux sans préavis aucun. Par contre l'état des lieux reste obligatoire, du moins si l'on veut avoir une chance de récupérer son dépôt de garantie, mais il n'est valable qu'en présence d'un état des lieux d'entrée.
Quelques rappels de la loi (pour mémoire):
Le locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989) peut donner son congé et résilier son bail à tout moment. Le préavis normal est de trois mois.
Dans certains cas, il peut être réduit à un mois.
• 1. Quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à-dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement.
Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99).
• 2. Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle, qu'il soit ou non à l'origine de cette mutation et quelle que soit la distance.
D'après la Cour de cassation, le même préavis réduit est accordé aux salariés qui déménagent pour suivre leur entreprise (9/3/2004).
• 3. Quand le locataire retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.
• 4. Quand le locataire trouve un premier emploi
• 5. Quand le locataire perçoit le RMI.
• 6. Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.
Les conjoints et les concubins signataires d'un Pacs étant légalement cotitulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.
La résiliation du bail doit respecter certaines règles légales. Des règles qui sont parfois méconnues. Ce qu'il faut savoir pour éviter les erreurs et prévenir les litiges.
Les locations de logements nus à usage d'habitation sont, pour la plupart, soumises à la loi du 6 juillet 1989. Une loi qui fixe avec précision les conditions de résiliation du bail. Voici les erreurs à ne pas commettre quand le locataire ou le propriétaire veut donner congé.
Erreur N°1. Ne pas respecter les délais légaux
C'est une évidence qu'il faut rappeler : vous devez absolument respecter les délais exigés par la loi (qui se calculent de jour à jour).
Le locataire peut notifier son congé à tout moment pendant le bail avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans plusieurs cas.
Le propriétaire, on le sait, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. Si ce délai n'est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale.
Erreur N°2. Invoquer avec retard le droit au préavis réduit
Cette erreur peut être commise par un locataire pouvant bénéficier du droit au préavis réduit d'un mois. Le congé doit en effet être donné dans un délai rapide après l'événement en question (mutation, perte d'emploi, etc.). Aucune limite n'est fixée par la loi mais les tribunaux ont déjà refusé le préavis réduit quand le congé est donné plus de six mois après la perte de l'emploi.
Erreur N°3. Oublier les autres titulaires du bail
Le propriétaire doit donner congé à tous les cotitulaires du bail par lettre séparée. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé. Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement cotitulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Le congé notifié est automatiquement valable pour le conjoint si le propriétaire n'a pas été informé du mariage du locataire ou de l'existence de ce conjoint.
Rappelons que le pacte civil de solidarité assimile, sur ce point, les concubins signataires aux couples mariés, y compris quand les concubins sont de même sexe.
A l'inverse, tous les titulaires du bail doivent donner congé au propriétaire. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n'a pas donné congé (et qui est donc tenu au paiement des loyers).
Erreur N°4. Se contenter d'une lettre recommandée
Le préavis débute à compter du jour où le destinataire a eu connaissance du congé par acte d'huissier ou lettre recommandée, la loi laissant au propriétaire le choix du mode de notification.
Mais en cas d'envoi d'une lettre recommandée, les tribunaux ont jugé que le préavis débutait à la date à laquelle l'accusé de réception a été signé.
Problème : si le destinataire ne va pas chercher la lettre, le début du préavis est donc reculé et les délais risquent d'être dépassés.
Conséquence : mieux vaut prévoir une large marge de manœuvre et envoyer la lettre bien avant les trois ou six mois prévus. Si l'accusé de réception ne revient pas rapidement, il sera toujours temps alors de s'adresser à un huissier.
Naturellement, cette précaution est surtout utile pour les propriétaires afin d'éviter que le bail soit reconduit d'office si le locataire n'accepte pas la lettre.
Erreur N°5. Donner un congé pour habiter le logement à titre de résidence secondaire
Le propriétaire ne peut donner congé que pour reprendre le logement à titre de résidence principale.
Erreur N°6. Ne pas mentionner le nom du bénéficiaire de la reprise pour habiter
On sait que le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement ou pour y loger son conjoint, son concubin, et les ascendants et descendants du couple.
Le nom du bénéficiaire de la reprise doit impérativement figurer dans la lettre de congé sous peine de nullité.
Autre erreur classique : invoquer le droit de reprise pour habiter au profit d'une personne exclue par la loi. Seules sont concernés les parents en ligne directe et non pas les neveux, nièces, etc.
Erreur N°7. Ne pas respecter les formalités imposées dans la reprise pour vendre
On sait aussi que le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Dans ce cas, la lettre est assimilée à une offre de vente au profit du locataire. Elle doit mentionner le texte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le prix exact demandé et les conditions de la vente. Pour plus de sûreté, le propriétaire a même intérêt à joindre au congé le règlement de copropriété.
Erreur N°8. Donner un congé pour vendre alors qu'on est qu'usufruitier
L'usufruitier peut donner un congé pour habiter puisqu'il possède la libre jouissance du bien et de ses revenus. Mais il n'a pas le droit de le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. Si ce dernier ne signe pas le congé pour vendre, celui-ci est donc frappé de nullité.
Erreur N°9. Donner congé à l'occupant et non au titulaire du bail
Il peut arriver que l'occupant ne soit pas le titulaire du bail, notamment quand une société ou une association loue le logement à son nom pour y loger un salarié. Dans ce cas, le propriétaire doit donner congé au signataire du bail et non pas à l'occupant.
Erreur N°10. Ne pas payer les deux derniers mois de loyer pour récupérer sa caution
Pratique fréquente : certains locataires peu scrupuleux ne paient pas les derniers mois de loyers, effectuant d'eux-mêmes une compensation avec le dépôt de garantie versé à la signature du bail.
Cette pratique est légalement répréhensible. Et de toutes façons, rien n'empêche alors le propriétaire d'utiliser le dépôt de garantie pour financer les travaux de remise en état et d'intenter une action en justice pour exiger les loyers impayés.
Quelques rappels de la loi (pour mémoire):
Le locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989) peut donner son congé et résilier son bail à tout moment. Le préavis normal est de trois mois.
Dans certains cas, il peut être réduit à un mois.
• 1. Quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à-dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement.
Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99).
• 2. Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle, qu'il soit ou non à l'origine de cette mutation et quelle que soit la distance.
D'après la Cour de cassation, le même préavis réduit est accordé aux salariés qui déménagent pour suivre leur entreprise (9/3/2004).
• 3. Quand le locataire retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.
• 4. Quand le locataire trouve un premier emploi
• 5. Quand le locataire perçoit le RMI.
• 6. Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.
Les conjoints et les concubins signataires d'un Pacs étant légalement cotitulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.
La résiliation du bail doit respecter certaines règles légales. Des règles qui sont parfois méconnues. Ce qu'il faut savoir pour éviter les erreurs et prévenir les litiges.
Les locations de logements nus à usage d'habitation sont, pour la plupart, soumises à la loi du 6 juillet 1989. Une loi qui fixe avec précision les conditions de résiliation du bail. Voici les erreurs à ne pas commettre quand le locataire ou le propriétaire veut donner congé.
Erreur N°1. Ne pas respecter les délais légaux
C'est une évidence qu'il faut rappeler : vous devez absolument respecter les délais exigés par la loi (qui se calculent de jour à jour).
Le locataire peut notifier son congé à tout moment pendant le bail avec un préavis de trois mois, réduit à un mois dans plusieurs cas.
Le propriétaire, on le sait, ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois. Si ce délai n'est pas respecté, le bail est reconduit automatiquement pour la durée initiale.
Erreur N°2. Invoquer avec retard le droit au préavis réduit
Cette erreur peut être commise par un locataire pouvant bénéficier du droit au préavis réduit d'un mois. Le congé doit en effet être donné dans un délai rapide après l'événement en question (mutation, perte d'emploi, etc.). Aucune limite n'est fixée par la loi mais les tribunaux ont déjà refusé le préavis réduit quand le congé est donné plus de six mois après la perte de l'emploi.
Erreur N°3. Oublier les autres titulaires du bail
Le propriétaire doit donner congé à tous les cotitulaires du bail par lettre séparée. Faute de quoi, le bail se poursuivra au profit de celui qui n'a pas été informé officiellement du congé. Cette disposition joue notamment pour les conjoints qui sont juridiquement cotitulaires du bail du logement familial, même si le bail n'a pas été formellement signé par les deux époux concernés.
Le congé notifié est automatiquement valable pour le conjoint si le propriétaire n'a pas été informé du mariage du locataire ou de l'existence de ce conjoint.
Rappelons que le pacte civil de solidarité assimile, sur ce point, les concubins signataires aux couples mariés, y compris quand les concubins sont de même sexe.
A l'inverse, tous les titulaires du bail doivent donner congé au propriétaire. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n'a pas donné congé (et qui est donc tenu au paiement des loyers).
Erreur N°4. Se contenter d'une lettre recommandée
Le préavis débute à compter du jour où le destinataire a eu connaissance du congé par acte d'huissier ou lettre recommandée, la loi laissant au propriétaire le choix du mode de notification.
Mais en cas d'envoi d'une lettre recommandée, les tribunaux ont jugé que le préavis débutait à la date à laquelle l'accusé de réception a été signé.
Problème : si le destinataire ne va pas chercher la lettre, le début du préavis est donc reculé et les délais risquent d'être dépassés.
Conséquence : mieux vaut prévoir une large marge de manœuvre et envoyer la lettre bien avant les trois ou six mois prévus. Si l'accusé de réception ne revient pas rapidement, il sera toujours temps alors de s'adresser à un huissier.
Naturellement, cette précaution est surtout utile pour les propriétaires afin d'éviter que le bail soit reconduit d'office si le locataire n'accepte pas la lettre.
Erreur N°5. Donner un congé pour habiter le logement à titre de résidence secondaire
Le propriétaire ne peut donner congé que pour reprendre le logement à titre de résidence principale.
Erreur N°6. Ne pas mentionner le nom du bénéficiaire de la reprise pour habiter
On sait que le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement ou pour y loger son conjoint, son concubin, et les ascendants et descendants du couple.
Le nom du bénéficiaire de la reprise doit impérativement figurer dans la lettre de congé sous peine de nullité.
Autre erreur classique : invoquer le droit de reprise pour habiter au profit d'une personne exclue par la loi. Seules sont concernés les parents en ligne directe et non pas les neveux, nièces, etc.
Erreur N°7. Ne pas respecter les formalités imposées dans la reprise pour vendre
On sait aussi que le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Dans ce cas, la lettre est assimilée à une offre de vente au profit du locataire. Elle doit mentionner le texte de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le prix exact demandé et les conditions de la vente. Pour plus de sûreté, le propriétaire a même intérêt à joindre au congé le règlement de copropriété.
Erreur N°8. Donner un congé pour vendre alors qu'on est qu'usufruitier
L'usufruitier peut donner un congé pour habiter puisqu'il possède la libre jouissance du bien et de ses revenus. Mais il n'a pas le droit de le vendre sans l'accord du nu-propriétaire. Si ce dernier ne signe pas le congé pour vendre, celui-ci est donc frappé de nullité.
Erreur N°9. Donner congé à l'occupant et non au titulaire du bail
Il peut arriver que l'occupant ne soit pas le titulaire du bail, notamment quand une société ou une association loue le logement à son nom pour y loger un salarié. Dans ce cas, le propriétaire doit donner congé au signataire du bail et non pas à l'occupant.
Erreur N°10. Ne pas payer les deux derniers mois de loyer pour récupérer sa caution
Pratique fréquente : certains locataires peu scrupuleux ne paient pas les derniers mois de loyers, effectuant d'eux-mêmes une compensation avec le dépôt de garantie versé à la signature du bail.
Cette pratique est légalement répréhensible. Et de toutes façons, rien n'empêche alors le propriétaire d'utiliser le dépôt de garantie pour financer les travaux de remise en état et d'intenter une action en justice pour exiger les loyers impayés.
Bonjour Monsieur
je suis locataire et dois quiitt
er les lieux à échéance du 01 09 2008
Le propriétaire m'a donc donné congé à fins d'habiter lui-même la maison
j'ai vu que je ne lui serais pas obligé de fournir un préavis (car j'ai trouvé une autre location)
Pouvez-vous donc me donner exactement l'article de loi qui fonde cetee non-obligation de ma part 'un préavis
merci beaucoup
bien à vous
Nibi
je suis locataire et dois quiitt
er les lieux à échéance du 01 09 2008
Le propriétaire m'a donc donné congé à fins d'habiter lui-même la maison
j'ai vu que je ne lui serais pas obligé de fournir un préavis (car j'ai trouvé une autre location)
Pouvez-vous donc me donner exactement l'article de loi qui fonde cetee non-obligation de ma part 'un préavis
merci beaucoup
bien à vous
Nibi
La législation juridique et financière évolue en permanence...
2 août 2010 à 17:40
Le jour où quasiment tout les propriétaires prendront soins de leurs locataires, alors ça changera...
D'ici là, c'est encore et toujours, profit, profit...
1 avril 2014 à 20:38
profit quand c'est une location qui complète une retraite de 650€.