Achat terrain avec vices caches
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xenon51
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Bonjour,
Fin janvier, mon épouse et moi avons signés un compromis de vente dans une agence pour un terrain a batir non viabilisé vendu par un tiers. nous avons ensuite recherché un financement ainsi qu'un constructeur. Ce dernier plus que consciencieux a commencé par se renseigner sur le terrain et a decouvert quelques problemes...Le terrain est soumis aux architectes des batiments de france car l'eglise du village est classé. Le village est situé dans l'axe des pistes d'un aeroport et impose des fenetres speciales dont le surcout n'est pas negligeable et a ma charge. De plus, il y a un petit cours d'eau au fond du terrain qui serait déja sorti de son lit et aurait innondé une partie du terrain. Tous ces éléments m'etaient completement inconnus au moment de la signature du compromis. L'agence nous avait certifié oralement que le terrain etait une super bonne affaire et que nous pourrons sans probleme faire une maison sur sous sol ( un imperatif dans mon esprit ). le delai de retractation etant passé, l'agence ne veut rien savoir et me reclamerai 4000 euros de dedommagement en cas de non acquisition du terrain. Nous ne pouvons pas utiliser les close suspensives car le montant de la transaction indiqué sur le compromis est de 34000 euros ( prix du terrain seul ) et donc aucune banque ne pourrait raisonnablement refuser un emprunt pour une telle somme. Puis je plaider le vice caché ainsi que l'article 1641 du code civil ? que dois je faire ?
Merci d'avance
Fabrice
Fin janvier, mon épouse et moi avons signés un compromis de vente dans une agence pour un terrain a batir non viabilisé vendu par un tiers. nous avons ensuite recherché un financement ainsi qu'un constructeur. Ce dernier plus que consciencieux a commencé par se renseigner sur le terrain et a decouvert quelques problemes...Le terrain est soumis aux architectes des batiments de france car l'eglise du village est classé. Le village est situé dans l'axe des pistes d'un aeroport et impose des fenetres speciales dont le surcout n'est pas negligeable et a ma charge. De plus, il y a un petit cours d'eau au fond du terrain qui serait déja sorti de son lit et aurait innondé une partie du terrain. Tous ces éléments m'etaient completement inconnus au moment de la signature du compromis. L'agence nous avait certifié oralement que le terrain etait une super bonne affaire et que nous pourrons sans probleme faire une maison sur sous sol ( un imperatif dans mon esprit ). le delai de retractation etant passé, l'agence ne veut rien savoir et me reclamerai 4000 euros de dedommagement en cas de non acquisition du terrain. Nous ne pouvons pas utiliser les close suspensives car le montant de la transaction indiqué sur le compromis est de 34000 euros ( prix du terrain seul ) et donc aucune banque ne pourrait raisonnablement refuser un emprunt pour une telle somme. Puis je plaider le vice caché ainsi que l'article 1641 du code civil ? que dois je faire ?
Merci d'avance
Fabrice
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8 réponses
Bonjour,
J'ai acheté un terrain par l'intermédiaire d'un lotisseur.
Depuis j'ai appris qu'une ligne haute tension de 20 000 volts était enterrée dans mon terrain.
Le géomètre a reconnu son erreur car rien n'est signalé sur le plan.
Que puis-je demander comme dédommagement?
Ils veulent bien régler le problème à l'amiable,combien puis-je réclamer?J'ai soumis 30% du prix du terrain,ce qui leur semble élevé.
Merci de me conseiller
CASANAM
J'ai acheté un terrain par l'intermédiaire d'un lotisseur.
Depuis j'ai appris qu'une ligne haute tension de 20 000 volts était enterrée dans mon terrain.
Le géomètre a reconnu son erreur car rien n'est signalé sur le plan.
Que puis-je demander comme dédommagement?
Ils veulent bien régler le problème à l'amiable,combien puis-je réclamer?J'ai soumis 30% du prix du terrain,ce qui leur semble élevé.
Merci de me conseiller
CASANAM
J'ai signé une promesse de vente d'un terrain, depuis déjà 5 mois, j'ai depassé les dates de dépôt de prêt car le vendeur n'avait pas effectué l'etude de sol ( qui m'a etait remise il y a 2 semaines ) l'étude a etait faite jusqu'a 11m de profondeur et rien de stable, le voisin de notre terrain fait construire, son contructeur m'a dis qu'il a fait sur pieux et a creuser jusqu'a 21m pour avoir de la terre ferme.
surcoût 35000€.
sur notre contrat est precisé que le terrain est du remblais, par contre apres etude il y a aussi des sources qui passent ds notre terrain, peux t'on se debarrasser de ce terrain s'en en perdre trop ?
car le notaire veux qu'on dedommage le vendeur de 4000€ pour avoir depasser les dates .
sur le contrat est aussi preciser que l'etude de sols etaient a nos frais, alors que le vendeur nous avais dit oralement kil le ferai , devra t on le rembourser? de plus il y a de marquer sur ce contrat kil y a une fosses septique existante ce qui est faux qd on est aller voir le notaire ac ce contrat il a rayer la notion de la fosse car il n'y en avais pas , peux t on dire que le contrat est nul car deja une erreur dessus?
surcoût 35000€.
sur notre contrat est precisé que le terrain est du remblais, par contre apres etude il y a aussi des sources qui passent ds notre terrain, peux t'on se debarrasser de ce terrain s'en en perdre trop ?
car le notaire veux qu'on dedommage le vendeur de 4000€ pour avoir depasser les dates .
sur le contrat est aussi preciser que l'etude de sols etaient a nos frais, alors que le vendeur nous avais dit oralement kil le ferai , devra t on le rembourser? de plus il y a de marquer sur ce contrat kil y a une fosses septique existante ce qui est faux qd on est aller voir le notaire ac ce contrat il a rayer la notion de la fosse car il n'y en avais pas , peux t on dire que le contrat est nul car deja une erreur dessus?
bonjour j'ai acheté un terrain viabilisé decembre 2007.
mon probléme est qu'il n'ai pas racorder au reseau edf quel recourt ai-je ?
mon probléme est qu'il n'ai pas racorder au reseau edf quel recourt ai-je ?
bonjour il ya 11 mois j etait a la recherche d une maison a achete car j ete enceinte de mon 2eme enfant .donc j ai pris une agence qui m a trouve une maison . il y 1 mois le ruisseau et le lavoir communale a deborde et a inonde ma maison ,les pompiers qui ont intervenu sur mon terrain m ont precise que ce derniere avait deja ete inonde il y a trois ans . depuis personne ne se preoccuppe de la situation et je ne sais plus quoi faire. de plus c est un terrain ayant appartenu a la mairie car c est l ancienne forge .
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Bonsoir,
L'agence n'a pas fait son boulot, c'est clair. Elle est un professionnel de l'immobilier et devait vous informer par écrit des spécificité du terrain. Ce dernier n'est pas conforme, vous pouvez renoncer à acquérir.
Si vous avez signé un CV de notaire, il y a une clause du genre :
La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l'ACQUEREUR sera tenu :
1°- De prendre le bien ci-dessus désigné dans l'état où il se trouvera au moment de réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment de l'état du sol et du sous-sol ou de différence de contenance, même supérieure à un vingtième, de l’état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux sauf ce qui peut être indiqué le cas échéant ci-après à ce sujet.
Le tout sauf si le VENDEUR peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier.
2°- De profiter des servitudes actives et de supporter celles passives, le tout à ses risques et périls sans recours contre le VENDEUR ; et sauf à tenir compte de celles qui pourraient être révélées par les documents d’urbanisme.
3°- De payer les impôts, contributions et taxes à compter du jour de l'entrée en jouissance.
Vous constatez que si le vendeur peut être considéré comme professionnel, la garantie des vices cachés ne s'applique pas. Hors l'agence joue le rôle de professionnel dans ce cas et doit vous fournir tous les éléments afin de prendre votfre décision, ce qu'elle n'a pas fait.
Parlez en au notaire chargé de réitérer la vente, il vous aidera dans la démarche.
En aucun cas l'agence ne peut gagner si vous allez au tribunal et si vous n'avez rien oublié dans votre question. Donc laissez la aller en justice pour perdre et faites juste un courrier recommandé AR au notaire en disant :
"Mon cher Maître,
Vous me permettez de vous informer que compte tenu de la situation technique du terrain (potentiellement inondable et nécessitant des aménagements spécifiques au regard d'une situation qui m'était jusqu'alors inconnue), je demande la caducité du compromis signé le... L'agence ne m'a pas renseigné sur ces inconvénients, aussi je n'ai pu prendre une décision en toute connaissance de cause. De par sa qualité de professionnel de l'immobilier et du droit de l'urbanisme, j'estime qu'elle n'a pas respecér son obligation d'information".
Voilà ce qu'il faut répondre, soit au notaire, soit à l'agence si c'est elle qui a rédigé le compromis.
Vous seriez presque en droit de lui demander des dommages et intérêts pour perte d'une chance et absence de conseils.
L'agence n'a pas fait son boulot, c'est clair. Elle est un professionnel de l'immobilier et devait vous informer par écrit des spécificité du terrain. Ce dernier n'est pas conforme, vous pouvez renoncer à acquérir.
Si vous avez signé un CV de notaire, il y a une clause du genre :
La vente, si elle se réalise, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit et, notamment, sous celles suivantes auxquelles l'ACQUEREUR sera tenu :
1°- De prendre le bien ci-dessus désigné dans l'état où il se trouvera au moment de réitération de la vente, sans garantie pour quelque cause que ce soit et notamment de l'état du sol et du sous-sol ou de différence de contenance, même supérieure à un vingtième, de l’état parasitaire du bien vendu, notamment concernant les termites et autres insectes xylophages et ennemis des matériaux sauf ce qui peut être indiqué le cas échéant ci-après à ce sujet.
Le tout sauf si le VENDEUR peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier.
2°- De profiter des servitudes actives et de supporter celles passives, le tout à ses risques et périls sans recours contre le VENDEUR ; et sauf à tenir compte de celles qui pourraient être révélées par les documents d’urbanisme.
3°- De payer les impôts, contributions et taxes à compter du jour de l'entrée en jouissance.
Vous constatez que si le vendeur peut être considéré comme professionnel, la garantie des vices cachés ne s'applique pas. Hors l'agence joue le rôle de professionnel dans ce cas et doit vous fournir tous les éléments afin de prendre votfre décision, ce qu'elle n'a pas fait.
Parlez en au notaire chargé de réitérer la vente, il vous aidera dans la démarche.
En aucun cas l'agence ne peut gagner si vous allez au tribunal et si vous n'avez rien oublié dans votre question. Donc laissez la aller en justice pour perdre et faites juste un courrier recommandé AR au notaire en disant :
"Mon cher Maître,
Vous me permettez de vous informer que compte tenu de la situation technique du terrain (potentiellement inondable et nécessitant des aménagements spécifiques au regard d'une situation qui m'était jusqu'alors inconnue), je demande la caducité du compromis signé le... L'agence ne m'a pas renseigné sur ces inconvénients, aussi je n'ai pu prendre une décision en toute connaissance de cause. De par sa qualité de professionnel de l'immobilier et du droit de l'urbanisme, j'estime qu'elle n'a pas respecér son obligation d'information".
Voilà ce qu'il faut répondre, soit au notaire, soit à l'agence si c'est elle qui a rédigé le compromis.
Vous seriez presque en droit de lui demander des dommages et intérêts pour perte d'une chance et absence de conseils.
bonjour,
Je prends contact avec vous pour problème similaire. Si cela vous est possible, je vous serez reconnaissant de bien vouloir me donner un avis éclairé.
En octobre 2008, je vois une maison en vente sur internet. Je contacte le vendeur, un 'vendeur de bien'. Le prix était élevé et je ne donne pas suite.
En novembre 2008, une agence immobilière (CAPI) me fait visiter un terrain. Je signe un bon de visite. Une copie m'est remise, sans signature de l'agent immobilier CAPI et sans précision des frais de l'agence. Je fais une proposition verbale pour le terrain, nettement inférieur au prix demandé par le vendeur. Le vendeur n'acceptera ma proposition et je ne fais pas d'autre proposition.
Le vendeur du terrain est le même que le vendeur de la 1ère maison. Par A+B, il comprend que je suis la personne qui avait pris contact avec lui pour la maison. Donc il prend contact directement avec moi, alors que c'était interdit d'après le bon de visite et il me fait une proposition intermédiaire. J'accepte sa proposition. Il fait venir immédiatement chez lui, un agent immobilier de chez Normann Parker qui me rédige la promesse d'achat que je signe. Sur cette promesse d'achat ne sont pas mentionnés ni l'agence CAPI, ni l'agence NP.
Cette promesse d'achat précise que j'engage à acheter le terrain au prix convenu, net vendeur. Aucun autre frais n'y est précisé; par exemple frais d'agence, agence CAPI ou agence NP. Ne sont pas précisés non plus si j'achète le terrain de mes propres fonds, ni si je fais un emprunt. Aucune condition n'y est incluse.
Décembre 2008, le notaire du vendeur prends contact avec moi par téléphone concernant les clauses suspensives à inclure dans le compromis. Je précise trois conditions: (a) nécessité de faire recours à un emprunt, (b) obtention du certificat de bornage et (c) obtention du certificat d'urbanisme. Je reçois le projet de compromis en janvier 2009 sans ces trois conditions . Au contraire, c'est précisé que j'achèterai le terrain sans avoir recours à un prêt, et que des frais d'agence CAPI sont rajoutés. Je refuse de signer le compromis. A ce jour le vendeur (un professionnel) me demande de lui payer 10% du prix convenu du terrain et les frais d'agence. Je n'ai répondu à aucun courrier.
J'ai pris contact avec deux avocats. Le 1er me demande d'envoyer un courrier réclamant que les conditions suspensives soient incluses dans le compromis. Je crains que le vendeur n'acceptera pas, craignant un refus de prêt de la banque.
Le 2e me dit qu'il na faut pas procéder ainsi. Il prétend que la promesse d'achat est caduque pour deux raisons: (a) j'ai fait une erreur dans sa rédaction, au lieu d'écrire, en lettres, cent mille euros, j'ai écrit cent euro mille, et le mille est gribouillé, alors qu'en chiffres, il y est bien écrit €100,000.00. (b) la promesse manque de 'formalisme', nécessaire de la part d'un professionnel. Par 'formalisme', il veut dire que la promesse d'achat aurait du inclure plusieurs précisions.
Qu'est-ce que vous en pensez? Votre conseil serait le bien venu, en sachant que je ne veux plus avoir affaire avec ce vendeur et avec son terrain.
Merci,
dr ha
Je prends contact avec vous pour problème similaire. Si cela vous est possible, je vous serez reconnaissant de bien vouloir me donner un avis éclairé.
En octobre 2008, je vois une maison en vente sur internet. Je contacte le vendeur, un 'vendeur de bien'. Le prix était élevé et je ne donne pas suite.
En novembre 2008, une agence immobilière (CAPI) me fait visiter un terrain. Je signe un bon de visite. Une copie m'est remise, sans signature de l'agent immobilier CAPI et sans précision des frais de l'agence. Je fais une proposition verbale pour le terrain, nettement inférieur au prix demandé par le vendeur. Le vendeur n'acceptera ma proposition et je ne fais pas d'autre proposition.
Le vendeur du terrain est le même que le vendeur de la 1ère maison. Par A+B, il comprend que je suis la personne qui avait pris contact avec lui pour la maison. Donc il prend contact directement avec moi, alors que c'était interdit d'après le bon de visite et il me fait une proposition intermédiaire. J'accepte sa proposition. Il fait venir immédiatement chez lui, un agent immobilier de chez Normann Parker qui me rédige la promesse d'achat que je signe. Sur cette promesse d'achat ne sont pas mentionnés ni l'agence CAPI, ni l'agence NP.
Cette promesse d'achat précise que j'engage à acheter le terrain au prix convenu, net vendeur. Aucun autre frais n'y est précisé; par exemple frais d'agence, agence CAPI ou agence NP. Ne sont pas précisés non plus si j'achète le terrain de mes propres fonds, ni si je fais un emprunt. Aucune condition n'y est incluse.
Décembre 2008, le notaire du vendeur prends contact avec moi par téléphone concernant les clauses suspensives à inclure dans le compromis. Je précise trois conditions: (a) nécessité de faire recours à un emprunt, (b) obtention du certificat de bornage et (c) obtention du certificat d'urbanisme. Je reçois le projet de compromis en janvier 2009 sans ces trois conditions . Au contraire, c'est précisé que j'achèterai le terrain sans avoir recours à un prêt, et que des frais d'agence CAPI sont rajoutés. Je refuse de signer le compromis. A ce jour le vendeur (un professionnel) me demande de lui payer 10% du prix convenu du terrain et les frais d'agence. Je n'ai répondu à aucun courrier.
J'ai pris contact avec deux avocats. Le 1er me demande d'envoyer un courrier réclamant que les conditions suspensives soient incluses dans le compromis. Je crains que le vendeur n'acceptera pas, craignant un refus de prêt de la banque.
Le 2e me dit qu'il na faut pas procéder ainsi. Il prétend que la promesse d'achat est caduque pour deux raisons: (a) j'ai fait une erreur dans sa rédaction, au lieu d'écrire, en lettres, cent mille euros, j'ai écrit cent euro mille, et le mille est gribouillé, alors qu'en chiffres, il y est bien écrit €100,000.00. (b) la promesse manque de 'formalisme', nécessaire de la part d'un professionnel. Par 'formalisme', il veut dire que la promesse d'achat aurait du inclure plusieurs précisions.
Qu'est-ce que vous en pensez? Votre conseil serait le bien venu, en sachant que je ne veux plus avoir affaire avec ce vendeur et avec son terrain.
Merci,
dr ha
euh, attention quand même !
Le vendeur, ce n'est pas l'agence immobilère, c'est le "tiers" en question, qui, si il n'est pas professionnel de l'immobiler pourra faire ( et le fera surement ! ) jouer la clause d'éxonération de garantie des vices cachés !
Le vendeur, ce n'est pas l'agence immobilère, c'est le "tiers" en question, qui, si il n'est pas professionnel de l'immobiler pourra faire ( et le fera surement ! ) jouer la clause d'éxonération de garantie des vices cachés !
concerant l'absence d'information au compris. L'agence vous a sans aucun doute communiquer le plan de prévention des risques naturels et technologique (PPRNT) si le bien est situé dans une zone soumis à un tel plan.
Il s'agit d'un plan indiquant les risques d'inondations (entre autre). L'absence de ce document si le bien y est soumis sera a faire valoir.
A l'inverse si ce document est bien présent et qu'il indique que la zone se situe dans une zone inondable alors l'absence d'information sera beaucoupl plus compliquer à faire valoir.
En résumer :
- Vérifier que le bien entre dans le champ d'application du PPRNT et que ce bien y est soumis géographiquement ( ce plan se trouve en générale sur les sites départementaux )
- si il y a eu communication du pprn je pense qu'il sera diificle de faire valoir l'argument sur le risque d'innondation
- A l'inverse en l'absence du document il sera beaucoup plus facile de faire valoir le défaut d'information
Il s'agit d'un plan indiquant les risques d'inondations (entre autre). L'absence de ce document si le bien y est soumis sera a faire valoir.
A l'inverse si ce document est bien présent et qu'il indique que la zone se situe dans une zone inondable alors l'absence d'information sera beaucoupl plus compliquer à faire valoir.
En résumer :
- Vérifier que le bien entre dans le champ d'application du PPRNT et que ce bien y est soumis géographiquement ( ce plan se trouve en générale sur les sites départementaux )
- si il y a eu communication du pprn je pense qu'il sera diificle de faire valoir l'argument sur le risque d'innondation
- A l'inverse en l'absence du document il sera beaucoup plus facile de faire valoir le défaut d'information
La législation juridique et financière évolue en permanence...