Modèle de bail commercial précaire

Bonsoir,

Ci-joint : un modèle de bail commercial - aussi complet que possible :

Bail commercial – Bail type de neuf ans
soumis au décret n°53-960 du 30 septembre 1953
Par Mr........ au profit de Mme ........


ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

I – Personnes physiques

Célibataire
1° - M........ (nom, prénoms, profession), demeurant à ….........
né à …......, le …..

Mariés - biens communs, (pour un bien dépendant de la communauté la signature des deux conjoints est obligatoire)
1° - M........ (nom, prénoms, profession), et Madame (nom de jeune fille, prénoms, profession), son épouse, demeurant ensemble à ….....
Nés savoir : le mari à …........, le ….......... et l'épouse à …......, le.......
Mariés sous le régime de la communauté légale de biens à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée en la mairie ….., le..., régime non modifié depuis.

Epoux marié sous un régime de communauté – bien propre à l'un des époux

1° - …....... (nom, prénoms, profession), demeurant à …......., époux de Madame (nom, prénoms, profession), née à …...., le …......, avec laquelle il est marié sous le régime de la communauté légale de biens à défaut de contrat de mariage préalable à son union célébrée en la mairie de …...., le ….........., déclarant que les biens objets de la présente location lui appartiennent en propre pour les avoir acquis avant son mariage (ou : pour les avoir recueillis par succession/donation/ou : pour les avoir acquis en remploi de deniers propres) ainsi qu'il en est justifié, sous le paragraphe « Origine de propriété »,

Biens communs – Habilitation judiciaire
1° - M..................... (nom, prénoms, profession), né à …....., le …........, demeurant à …....

Agissant tant en son nom personnel qu'au nom de Mme …......., née à …....., le ….. son épouse, demeurant avec lui (ou à …...)avec laquelle il est marié sous le régime de la communauté légale de bien à défaut de contrat de mariage préalable à son union célébrée en la mairie de …......., le …......., selon habilitation (autorisation) du tribunal de grande instance de …............., le …........., dont une copie est demeurée ci-annexée,

Régime séparatiste
1° - M...... (nom, prénoms profession), demeurant à ….... époux de Madame …......, avec laquelle il est marié sous le régime de la séparation de biens aux termes de son contrat de mariage reçu par Maître …......., notaire à …. le …...., préalablement à son union union célébrée en la mairie de …..., le ….., régime non modifié depuis.

Usufruit
Accord des nus-propriétaires
1° - M................., né à ….........., le …......, demeurant à …......., en qualité d'usufruitier des biens loués objet des présentes, et

M..........., né à …..........., le …........... demeurant à ….....

Mme …....., née à …......., le …........ demeurant à …......, en leur qualité de nus-propriétaires.

Mineur – absence de droit au renouvellement
1° - M..............., demeurant à ….........., agissant au nom et comme tuteur de M................, né à …....., le …...... mineur, spécialement habilité aux fins des présentes aux termes d'une ordonnance rendue Monsieur le Juge des Tutelles au tribunal d'instance de …........, en date du …........, dont une copie est demeurée ci-annexée.

Le preneur déclare connaître les dispositions de l'article 456, alinéa 3 du Code civil, ne donnant pas ouverture à l'encontre du mineur devenu majeur le droit au renouvellement du présent bail commercial, ni le droit de se maintenir dans les lieux à son expiration, malgré toutes dispositions légales contraires.

II. Personnes morales

1° La société…………(dénomination, forme, capital, siège social, rcs), représentée par M.......... (nom, prénoms, adresse) en qualité de (gérant, président du conseil d'administration, etc).

Le cas échéant : spécialement habilité aux fins des présentes aux termes d'une délibération du conseil d'administration – d'une décision collective, etc... en date du …........, dont un extrait est ci-après annexé.
Adresse…………
Représentée par M.…………, en sa qualité de…………

Ci-après dénommée «le bailleur»,
d’une part.
ET :

2° - M.…………
Adresse…………

Plusieurs locataires

2° - Lesquels s'engagent solidairement au respect de toutes les obligations leur incombant en vertu de la présente location.

Société en formation

2° - M.......... (nom, prénom, domicile) agissant au nom et pour le compte de la société …..... (dénomination, forme, capital), en formation, spécialement habilité à cette fin aux termes de l'article ….. des statuts,

Ou : aux termes du mandat conféré par MM........ (noms, prénoms, adresses), fondateurs de ladite société, en date …., ci-après annexé.

Ci-après dénommé «le preneur»,
d’autre part.

IL A ÉTÉ ARRÊTE ET CONVENU CE QUI SUIT :

Présence ou représentation

Monsieur …………. (Bailleur) est ici présent,

Monsieur ……. (l’un des preneurs) est ici présent,

Madame….. est ici absente mais représentée par M…………., en vertu d’un acte sous seing privé en date à ….. du ……, dont l’original est demeuré annexé aux présentes.

Capacité

Bailleur et preneur déclarent :

- qu'ils ne font l'objet d'aucune mesure de procédure, notamment relative aux incapables majeurs, susceptible de restreindre leur capacité civile ou de mettre obstacle à la libre disposition de leurs biens ;

- qu'ils ne sont pas et n'ont jamais été en état de faillite personnelle, liquidation des biens, règlement judiciaire ou cessation de paiement.

Conventions préliminaires

Il est ici précisé :

- qu'en cas de pluralité de bailleurs comme de preneurs, il y aura solidarité soit entre bailleurs, soit entre preneurs, dans les droits et obligations résultant respectivement à leur profit ou à leur encontre des stipulations du présent acte :
- que les dénominations "le bailleur" (ou : le propriétaire) "le preneur" (ou : le locataire) s'appliqueront pareillement qu'il s'agisse de personnes physiques (hommes ou femmes) ou de personnes morales, de même qu'en cas de représentation de ces personnes par mandataires, sans que, en cas de pluralité dans les parties, cette dénomination au singulier puisse nuire au caractère solidaire des obligations qui leur incombent ;
- que les termes "immeubles(s)" ou "bien(s)", utilisés au cours du présent acte, s'appliquent à l'ensemble des biens compris dans la désignation qui va suivre.

Contrat de bail

Le bailleur donne par les présentes à bail au preneur qui accepte, (le cas échéant : en renouvellement d'un bail précédent bail qui expirera le …...........), les locaux dont la désignation suit :

Désignation des lieux loués
Ville de …. - Département …..

Les locaux dépendant d’un immeuble sis à…………, rue …......, numéro ….... commune de …... département de …....

Ils comprennent :
a) Un magasin à usage de …..... au rez-de-chaussée …........
b) Un appartement au premier étage dudit immeuble, comprenant : …...
Éventuellement : tel que représenté au plan ci-annexé, (pas d'obligation de mention de superficie, contrairement à une vente d'un appartement soumis au régime de la copropriété).
(Procéder si possible à une désignation complète des locaux loués, des annexes, des équipements accessoires, mentionner bien, les équipements scellés dans les murs, qui sont alors immeubles, par ex. : salle blindée – cheminée – climatisation – lavabos – équipements sanitaires – des immeubles par destination – de préférence après visite des lieux du preneur).

Ces locaux formant les lots numéros …....... du règlement de copropriété, établi par Maître …... Notaire à …..........., le …..........., dont une expédition a été publiée au bureau des hypothèques de …....., le …....., volume ….., numéro …..

Tels au surplus que les lieux existent, se poursuivent et comportent avec leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve, le preneur déclarant les connaître parfaitement pour les avoir vus et visités. Le preneur s'interdit d'occuper sans titre tout autre lieu de l'immeuble sous peine de résiliation du présent bail.

Remarque : Si les biens loués sont soumis au régime de la copropriété, le règlement de copropriété devra être vérifié méticuleusement, pour vérifier la compatibilité de l'activité envisagée et l'existence d'éventuelles clauses de non-concurrence pouvant exister.

Origine de propriété

Le bailleur est propriétaire des biens présentement loués de la manière suivante: (Analyse du titre de propriété du bailleur).

Durée – Reprise triennale

Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives, qui prendra effet le………… pour s'achever le…………, avec faculté pour le preneur de mettre fin au bail au terme de chaque période triennale, moyennant un congé donné par acte extra-judiciaire avec préavis de six mois. Toutefois, le bailleur pourra aux mêmes conditions dénoncer la présente location à l'expiration d'une période triennale pour les cas prévus aux articles 10, 13 et 15 du décret du 30 septembre 1953 modifié,
En outre, conformément à l'article 3-1 du décret précité, le preneur personne physique exclusivement qui aura demandé à ses droits à la retraite ou qui bénéficiera d'une pension d'invalidité pourra s'il en justifie auprès du bailleur, donné congé à tout moment ; il devra signifier son congé en respectant les usages et au moins six mois avant le départ prévu. Son congé pour être valable devra être accompagné de justificatifs sur son droit à la retraite ou du titre de pension,

Remarque : La Clause contraire supprimant ou restreignant la faculté de résiliation du preneur est licite, (C. com,, art. L, 145-4, al. 2),
Il est possible de prévoir un contrat d'une durée supérieure de 12 ans, par exemple ou 15 ans, le contrat d'une durée dépassant 12 ans doit être publié à la conservation des hypothèques, ce qui nécessite un acte notarié, (décret n°55-22 du 4 janvier 1955, art, 28, 1°, b)

Variante :
Si l'on entend priver le locataire de la faculté de résilier le bail à l'expiration de chaque période triennale :

Usant de la possibilité offerte par l'article 3-1, alinéa 1er du décret n°53-960 du 30 septembre 1953, les parties stipulent que le bail aura une durée ferme de neuf (9) ans, sans que le locataire puisse le résilier à l'expiration de chaque période triennale.

Destination

Les lieux pourront être utilisés par le preneur pour toute activité [ou: prévue dans son objet social actuel, ou nécessaire à la réalisation de celui-ci, à l’exclusion de tout commerce, pour l’usage de bureaux et locaux administratifs].

La destination ci-dessus stipulée à l'exclusion de toute autre et sans que le preneur puisse changer cette affectation par substitution ou addition d'activités, soit exiger aucune exclusivité ni réciprocité de la part du bailleur, en ce qui concerne les autres locataires ou occupants de l'immeuble,

Les seules extensions ou transformations d'activités admises seront celles qui auront été régulièrement autorisées dans le cadre des dispositions du titre VII du décret du 30 septembre 1953 intitulé «de la déspécialisation».

Le bailleur conservera donc le droit de louer ou de vendre à son gré, dans les conditions qu'il décidera, les autres locaux de l'immeuble, quels qu'ils soient, soit commercialement, soit industriellement, soit pour toute autre utilisation,

L'autorisation donnée au preneur d'exercer certaines activités n'implique, de la part du bailleur aucune garantie ni diligence pour l'obtention des autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit pour l'utilisation des locaux en vue de l'exercice de l'activité définie,

Les autorisations obtenues, le preneur ne devra rien faire qu'il puisse remettre en cause la nature de la présente location à caractère commercial et la destination des lieux. Toute infraction entraînera non seulement la résiliation du bail mais aussi le paiement de dommages-intérêts équivalent au préjudice subi par le bailleur (tel que perte de la commercialité, dommages et intérêts envers la copropriété), Les activités autorisées ne devront donner lieu à aucune contravention ni aucune plainte ou réclamation de la part de qui que ce soit et notamment des autres occupants.

Ajouter le cas échéant :
L'immeuble loué comprend :
un rez-de-chaussée à usage commercial,
un étage à usage d'habitation.
La location sera considérée pour le tout et indivisiblement comme à usage commercial il est interdit au locataire d'utiliser à un titre quelconque la partie «habitation» des locaux loués pour les besoins de son commerce.

Garnissement et utilisation

Le preneur devra tenir les locaux loués constamment garnis de meubles, effets mobiliers, marchandises et matériels en quantité et valeur suffisantes pour répondre à tout moment du paiement des loyers et accessoires et de l'exécution des conditions, clauses et charges du présent bail. Le preneur devra maintenir le matériel introduit dans les lieux en état permanent d'utilisation effective, il devra tenir son commerce ouvert et achalandé et l'exercer de manière continue, hormis la période de fermeture annuelle.

Loyers et accessoires
Montant

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de………… (montant du loyer en chiffres et en lettres) euros hors taxes, hors charges et hors indexation.

Modalités de règlement

Le loyer sera payable………… [au choix: mensuellement/trimestriellement] et d’avance au domicile du bailleur, et pour la première fois à l’échéance du…………, suivant les dispositions qui suivent:
virement bancaire au compte du bailleur, paiement en espèces ou par chèque au domicile du bailleur, etc.....

Variante – Franchise de loyers pour travaux effectués par le locataires

Toutefois, eu égard aux travaux à réaliser par le locataire, il est expressément fait remise à celui-ci de …....... mois de loyers, les charges restant cependant dues pendant cette période,

Clause résolutoire
 
A défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution de l'une ou de l'autre des conditions du présent bail ci-après énoncées, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Et dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Première Instance de Papeete ou le cas échéant si l'immeuble loué est situé dans l'archipel des îles-sous-le-vent, la section détachée de RAIATEA, et exécutoire par provision nonobstant appel, (pour la métropole par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble).
 
En outre, et si le preneur persistait à occuper les lieux malgré le défaut de titre d'occupation, il devrait payer, en plus d'une indemnité d'occupation, une somme correspondant à 1/30° du dernier loyer dû, par jour de retard à quitter les lieux.
 
Clause pénale
 
En cas de retard dans le paiement des loyers ou de leur réajustement, dans le paiement dans le paiement des provisions pour charges ou de leur solde, ou dans le paiement de toute somme due au bailleur, le preneur devra une indemnité égale à 10% des sommes dues sans qu'il soit nécessaire de le mettre en demeure préalablement par dérogation à l'article 1230 du Code civil, et sans que cela fasse obstacle pour le bailleur au paiement des sommes dues ou à toutes autres poursuites.

Charges

Le preneur remboursera en plus du loyer principal, et à chaque terme, une quote-part de charges comportant toutes les dépenses d’entretien et de gardiennage de l’immeuble, à quelque titre que ce soit.
Cette quote-part sera calculée………… [proportionnellement à la superficie des lieux loués par rapport à la totalité des surfaces de l’immeuble, ainsi qu’en fonction de l’utilité des éléments d’équipements pour le preneur].
Dans les dépenses de charges sont expressément inclus tous les frais de gestion de quelque nature que ce soit, liés aux personnels ou prestataires de services donnant leur assistance pour la gestion de l’immeuble et le quittancement des loyers de telle manière que ces frais ne soient en aucun cas supportés par le bailleur.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est fixé à ………… [X termes de loyer d’avance – en chiffres et en lettres], et devra toujours correspondre au montant du loyer applicable chaque année pendant tout le cours du bail, ainsi qu’il résultera du jeu de la clause d’indexation.
Le dépôt de garantie déterminé ci-dessus, non productif d’intérêt, sera remboursable en fin de jouissance a preneur, après déduction de toutes les sommes pouvant être dues à titre de loyers, charges, impôts, réparations ou à tout autre titre.

(éventuellement) Pas de porte

En outre, à titre d'indemnité forfaitaire représentative du préjudice résultant pour le bailleur de la diminution de la valeur de l'immeuble du fait de la location à titre commercial, le preneur a versé ce jour au bailleur, qui le reconnaît et lui en donne quittance, une somme de …........... Euros, hors taxes, laquelle restera définitivement acquis au bailleur.

Charges et conditions locatives

Les parties seront soumises pendant le cours du bail aux obligations résultant de la loi et de l’usage, ainsi qu’aux conditions suivantes que le preneur s’engage à exécuter :

Activités autorisées

1.Le preneur n’exercera dans les lieux que les activités ci-dessus limitativement énumérées, à l’exclusion de toute autre.
2.Le bailleur se réserve le droit de louer librement les autres locaux de l’immeuble pour toute destination de sa convenance.
3.Les activités autorisées ne devront donner lieu à aucune contravention ni à aucune plainte ou réclamation de la part de qui que ce soit, et notamment des autres locataires.
Le preneur fera en conséquence son affaire personnelle de tous les griefs qui seraient faits à ce sujet, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété et soit garanti de toutes les conséquences qui pourraient en résulter.

Garnissement et exploitation

1.Le preneur tiendra les lieux loués constamment garnis de meubles et matériels en quantité et valeur suffisantes pour répondre à tout moment du paiement des loyers et de ses accessoires, ainsi que de l’exécution des clauses et charges du présent bail.
2.Le preneur maintiendra les locaux loués en état d’utilisation effective.
3.Le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives généralement nécessaires, et du paiement de toutes sommes, redevances, taxes et autres droits afférents aux activités exercées dans les lieux loués et à leur situation.

Entretien – Travaux – Réparations

1.Le preneur prendra les locaux loués dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation.
[Éventuellement : il est précisé à ce titre que le preneur déclare bien connaître les lieux pour les occuper depuis le …………]
2. Le preneur tiendra les lieux loués en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail, et effectuera toutes les réparations qui sont habituellement à la charge du locataire (à l’exception de celles prévues à l’article 606 du Code civil).
3. Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, sans l’autorisation préalable et par écrit du bailleur.
Dans le cas où l’autorisation serait accordée, les travaux seraient exécutés sous la surveillance de l’architecte du bailleur dont les honoraires seraient à la charge du preneur.
4. Le preneur laissera au bailleur à l’issue du présent bail tous les travaux neufs, de finition, d’amélioration, de modification, de réparation, qu’il aura effectués même avec l’autorisation du bailleur, sans réclamer aucune indemnité; le bailleur se réservant le droit d’exiger la remise en état primitif aux frais du preneur de tout ou partie des lieux loués, même si les travaux ont été autorisés.
5. Le preneur souffrira sans indemnité toutes réparations, tous travaux d’amélioration ou même de construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter, quels qu’en soient les inconvénients et la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours, et laissera traverser ses locaux par toutes canalisations nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, que ce soit dans le cadre des locaux existants ou des modifications à venir.
Le preneur supportera à ses frais toute modification d’arrivée, de branchement, de remplacement de compteurs, ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les compagnies distributrices des eaux, du gaz, de l’électricité ou du chauffage.
6. Toutefois, dans l’éventualité où le bailleur exécuterait des travaux dans l’immeuble, il devra faire en sorte de ne pas interrompre l’activité des bureaux et communiquer le planning des travaux au preneur préalablement à leur exécution.
Prescriptions particulières

1. Le preneur se conformera aux usages en vigueur et à tout règlement concernant l’organisation et la bonne tenue de l’immeuble et notamment aux prescriptions du règlement de copropriété s’il existe ou vient à exister.
2. Le preneur n’utilisera pas les parties communes, galeries, trottoirs, couloirs, etc. pour aucun déballage ou emballage, exposition de marchandise, ou pour placer des comptoirs, machines distributrices, kiosques ou autres installations.
[Éventuellement - Les parkings sont réservés uniquement aux véhicules de tourisme sans que le preneur puisse les utiliser aux fins de lavage, réparation, entreposage.]
3. Le preneur n’utilisera aucun haut-parleur ou autre moyen de diffusion susceptible d’être entendu hors des lieux loués, ni aucun appareil électrique ou autre, perturbateur des émissions radio-téléphoniques ou de télévision, sans avoir muni ces appareils de dispositifs permettant d’éviter tous troubles pour le voisinage.
4. Dans la mesure du possible, le preneur ne fera passer ses fournisseurs, livreurs, coursiers et ouvriers que par les accès spécialement affectés à cet effet et en tout cas avant ………… heures du matin.
5. Le preneur ne chargera pas les planchers d’un poids supérieur à celui qu’ils peuvent normalement supporter, et en cas de doute, s’assurera de ce poids auprès de l’architecte de l’immeuble.
6. Le preneur n’installera pas dans les lieux loués d’autres moteurs ou machines que du matériel de bureau ou informatique, dont le fonctionnement ne doit motiver aucune plainte justifiée de la part des autres locataires ou exploitants, et devra faire cesser sans délai la cause de ce trouble le cas échéant.
7. Le preneur s’abstiendra de toutes activités dangereuses, incommodes ou insalubres, et prendra toutes mesures utiles pour empêcher tous bruits excessifs ou odeurs désagréables, et s’abstiendra de jeter des produits corrosifs ou obstruants dans les égouts et canalisations.
8. Le preneur ne pourra en aucun cas apposer d’affiches, bannières, banderoles, etc. sur la façade ou sur les surfaces communes, sans avoir obtenu au préalable l’autorisation écrite du bailleur, laquelle, à défaut de durée déterminée, conservera un caractère précaire et révocable.
[Éventuellement Le preneur sera autorisé à poser sur la porte d’accès de ses locaux une plaque, dont le type et la dimension auront été agréés par le bailleur, portant toutes indications utiles sur sa dénomination et son activité.]
9. Le preneur devra obtenir pour toutes enseignes l’autorisation préalable et écrite de l’architecte du bailleur qui devra être appelé à vérifier que l’enseigne projetée est compatible avec l’esthétique générale et le standing de l’immeuble, et fera son affaire personnelle des autorisations administratives requises.
[Éventuellement En outre, le preneur prendra en charge le coût de l’inscription de son nom sur le tableau des locataires installé dans l’entrée de l’immeuble, et des modifications qui pourront lui être apportées.]
10. Le locataire s'engage à détruire les parasites, insectes, rats, souris, les etc... dans les parties privatives, aussi bien dans les lieux loués que dans leurs annexes (cave, grenier...). Si l'efficacité des mesures d'hygiène est subordonnée à une intervention dans l'ensemble de l'immeuble, le preneur donnera lieu accès au personnel chargé de cette opération et il supportera sa part contributive des frais y afférents. En toute hypothèse, le bailleur ne pourra être tenu pour responsable des dommages qui pourraient être occasionnés par les rongeurs aux biens du preneur (archives).
11. Bien que la location ait dans son ensemble un caractère commercial, ainsi qu'il a été énoncé précédemment le preneur devra occuper la partie à usage d'habitation dans les conditions d'une location bourgeoise.
12. Il ne pourra avoir dans les lieux aucun animal pouvant incommoder les voisins par ses cris, sa malpropreté ou la mauvaise odeur qu'il dégagerait ou agressif.
13. Il s'oblige :
- à faire ramoner les conduits d'évacuation de fumée et de gaz et les conduits de ventilation au moins une fois l'an et en justifier au bailleur à première demande ;
- à ne faire usage d'aucun appareil ou système de chauffage sans avoir fait vérifier à ses frais et sous sa responsabilité la conformité de l'installation avec les règles de sécurité en vigueur ;
- à ne rien exposer aux fenêtres ou aux balcons qui puisse présenter un danger pour autrui ou porter atteinte à l'esthétique de l'immeuble. L'étendage du linge aux fenêtres est interdit.
- à ne pas jeter dans les descentes, conduits d'écoulement, d'évacuation et vide-ordure de corps ou de produits susceptibles de les détériorer. Les réparations qui deviendraient nécessaires si cette obligation n'était pas respectée seraient à la charge exclusive du locataire ;
- à respecter toutes les obligations imposées par les arrêtés municipaux ou la réglementation générale.
- le locataire s'engage plus particulièrement à veiller à ce que les sols ne soient pas détériorés, à surveiller les joints (carrelages, murs et sols) et à les maintenir en état permanent d'étanchéité ; à prendre toute disposition pour éviter la rupture par le gel des compteurs et canalisations traversant les lieux loués ; à ne pas jeter d'ordures, de tampons ou d'objets susceptibles de les obstruer dans les éviers, baignoires, douches, wc. Les réparations ou le remplacement des éléments de l'immeuble dégradés par la faute du locataire seraient à sa charge exclusive.
- Il devra faire effectuer régulièrement le nettoyage des chéneaux et descendes d'eaux pluviales et d'eaux usées intéressant les lieux loués ; faire également nettoyer les ciels vitrés et leurs grillages de protection au moins une fois l'an.
14. Tous les nantissements qui seront consentis par le preneur devront, pour être opposables au bailleur, lui être signifiés au plus tard dans les quinze jours de leur inscription au greffe du tribunal de commerce, dans les conditions prévues par les articles L. 142-1 et suivants du Code de commerce.

Responsabilité – Recours

Le preneur renonce à tous recours en responsabilité contre le bailleur en cas de :
– vol ou tout acte délictueux dont le preneur, ses préposés ou clients pourraient être victimes dans les lieux loués, le bailleur n’assumant notamment aucune obligation de surveillance;
– interruption dans les services de l’immeuble, et notamment de l’eau, du gaz, de l’électricité, du chauffage, de la ventilation, de la climatisation ou du téléphone, ainsi que l’arrêt même prolongé du fonctionnement des ascenseurs et montes-charges, sauf carence persistante du bailleur;
– modification du gardiennage ou du concierge;
– dégâts causés aux lieux loués et objets ou marchandises s’y trouvant par suite de fuites, infiltrations, humidité ou autres circonstances, le preneur devant s’assurer contre ces risques sans recours contre le bailleur;
– agissements générateurs de responsabilité des autres occupants de l’immeuble, leur personnel, fournisseurs ou clients;
– modification de l’organisation et des emplacements des parkings.
Également, le preneur renonce à tous recours contre le bailleur en cas d'expropriation totale ou partielle ou de mise à l'alignement, tant des locaux loués que de l'immeuble dont ils dépendent, toutes actions à cet égard ne pouvant être exercées par le preneur ou ses ayants-droit que contre l'autorité responsable.

Visite des lieux

Le bailleur se réserve, pour lui ou toute autre personne ou représentant dûment autorisé, le droit d’entrer dans les locaux pendant les heures d’ouverture et après demande préalable, afin de prendre les mesures conservatoires de ses droits et de faire effectuer les réparations nécessaires à l’immeuble, ou encore de les faire visiter à tout acquéreur, prêteur ou locataire.

Cession – Sous-location

Clause simple :

1. Le preneur ne pourra céder librement son bail qu’à l’acquéreur de son fonds de commerce.
Il ne pourra céder son droit au bail indépendamment de son fonds de commerce qu’avec l’autorisation préalable et par écrit du bailleur.
En cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le preneur restera solidairement tenu avec son ou ses cessionnaires des obligations du bail jusqu’à son expiration.
2. La sous-location des lieux loués est interdite, sauf accord préalable et écrit, et agrément du sous-locataire, donnés par le bailleur.
En cas de sous-location autorisée, les lieux loués seront indivisibles et ne sauraient faire l’objet d’un droit direct du sous-locataire opposable au bailleur en cas de résiliation du bail du preneur.
3. Le preneur devra occuper les lieux personnellement et sans pouvoir en concéder la jouissance, totale ou partielle, même gratuite, à un tiers.

Autre clause plus exigeante pour le locataire :

« Tout transfert du bénéfice du bail à un tiers, quelle que soit la forme du contrat réalisant ce transfert, vente, donation, à l'exception des apports en sociétés et fusions, ne pourra avoir lieu qu'avec l'agrément du bailleur. Il pourra être donné soit au préalable par écrit, soit directement le jour de l'acte constatant le transfert du bénéfice du bail.
 
Si le cessionnaire proposé du bail peut bénéficier des dispositions d'ordre public contenues dans l'article 35 du décret du 30 décembre 1953, le bailleur ne pourra refuser l'agrément du preneur sans raison valable. Une dispense judiciaire obtenue avant la signature de l'acte permettra alors de passer outre au refus d'agrément.
 
Si le cessionnaire proposé ne peut bénéficier des dispositions de l'article 35 du décret précité, le refus du bailleur sera discrétionnaire.
 
La cession du fonds et du bail ou la cession isolée de ce dernier devra intervenir par acte notarié auquel le bailleur aura été appelé. (Cette exigence d'avoir un acte notarié permet d'engager des poursuites avec un huissier sans passer par un jugement préalable)
 
Pour permettre au  bailleur de donner son agrément et pour qu'il soit appelé à l'acte une lettre recommandée avec demande d'avis de réception devra lui être envoyée quinze jours au moins avant la date de l'acte, le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
 
Que le bailleur soit ou non présent au jour de l'acte, la cession du bail pourra intervenir si le preneur a été agrée ou si une dispense judiciaire d'agrément a été obtenue. En l'absence du bailleur, la cession lui sera signifiée conformément à l'article 1690 du code civil.
 
L'agrément du cessionnaire ou la dispense judiciaire d'agrément n’entraînera pas une libération du cédant des obligations nées du bail. Il restera, au contraire, solidairement tenu avec les cessionnaires successifs, qu'il s'agisse du paiement du loyer et de ses accessoires, ou de toutes autres indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur jusqu'à la date normale d'expiration du bail en cours.
 
S'il est mis fin au bail de façon anticipée, le cédant ne répondra pas des futurs engagements du cessionnaire. Il restera de même étranger aux conséquences de tout avenant augmentant conventionnellement les engagements du preneur.
 
Les cessionnaires du bail resteront tenus de ces engagements dans les mêmes conditions s'ils cèdent à leur tour ledit bail.
 
Une copie exécutoire de l'acte de cession devra être remise au bailleur sans frais pour lui, pour lui servir de titre exécutoire contre les cessionnaires successifs.
 
De même, toute sous-location ne pourra avoir lieu qu'avec l'accord exprès du bailleur. Cet accord pourra être donné préalablement à l'acte constatant la sous-location ou au cours de cet acte. Même en cas d'agrément préalable du sous-locataire, le bailleur devra être appelé à l'acte de sous-location dans les mêmes conditions que pour un acte de cession.
 
L'acte sera reçu dans les mêmes conditions de forme que pour une cession et une copie devra en être remise au bailleur pour lui servir de titre exécutoire contre le sous-locataire ou les sous-locataires successifs. Le sous-locataires ou les sous-locataires successifs seront tenus solidairement entre eux, et avec le cessionnaire du paiement du loyer et de ses accessoires ainsi que de toutes autres indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur dans les mêmes conditions qu'en cas de cession.»

Remarque :
Sont nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise, (C. com, art. L 145-15). Pratiquement, de telles conventions n'existent pas mais le bail peut valablement contenir une clause interdisant toute cession, sauf au profit de l'acquéreur du fonds ou de l'entreprise ; il est alors d'usage d'appeler le bailleur à donner son consentement dans l'acte de cession, à défaut de quoi celle-ci doit lui être signée par acte extrajudiciaire, conformément à l'article 1690, alinéas 1 et 2 du Code civil.

Révision du loyer

1. Le loyer sera révisé en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE (base 100 – dernier trimestre 1953), à l’expiration de chaque période annuelle, et pour la première fois le …………, l’indice de départ étant celui du………… (soit…………), l’indice d’arrivée étant constitué par l’indice du………… trimestre (précédant) l’année de la révision.
2. Dans le cas où l’indice choisi viendrait à disparaître ou ne pourrait recevoir application pour quelque cause que ce soit, il lui sera substitué l’indice de remplacement, ou à défaut, tout indice similaire, ou au besoin reconstitué par un Expert désigné d’un commun accord entre les parties ou par ordonnance sur simple requête de la partie la plus diligente, auprès de Monsieur le Président du Tribunal de grande Instance de …………
3. Le preneur reconnaît d’autre part que la clause d’indexation constitue la condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle celui-ci n’aurait pas été conclu, de sorte que son annulation éventuelle entraînerait la nullité du bail dans sa totalité.
Dans cette éventualité, le bailleur pourra prendre acte de l’annulation du bail et adresser une simple notification au preneur pour que le bail cesse d’exister, sans qu’il soit nécessaire de former une demande en justice.

Impôts et taxes

1. Le preneur satisfera à toutes les charges de ville, de police ou de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet.
Le preneur acquittera notamment les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle, et toute autre taxe liée à l’occupation des locaux, et devra justifier de leur acquit à première demande du bailleur, et huit jours au moins avant son départ en fin de bail.
2. Le preneur remboursera au bailleur l’impôt foncier dont la taxe de balayage et d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe annuelle sur les bureaux applicable en Ile-de-France et plus spécialement à …………, ainsi que tout autre impôt ou taxe nouvelle auquel le bailleur pourrait se trouver assujetti pour l’immeuble dont dépendent les locaux loués; de telle sorte que le loyer perçu par le bailleur soit net de toutes charges et de tout impôt lié à la propriété et l’usage de l’immeuble.
[Éventuellement La partie du remboursement incombant au preneur sera déterminée au prorata des surfaces qu’il occupe dans l’immeuble par rapport à la surface totale de l’immeuble.]

Parties communes et charges

Le preneur remboursera au bailleur l’intégralité de toutes charges, fournitures et prestations relatives à l’usage et l’entretien des parties communes, qui comprendront notamment les frais de conciergerie et gardiennage, femme de ménage, nettoyage, éclairage, personnel divers, etc.; la quote-part du preneur étant déterminée au prorata des surfaces occupées par le preneur par rapport à la superficie totale de l’immeuble.
Le preneur devra assurer l’entretien locatif des lieux loués.

Assurances

1. Le bailleur fera assurer l’immeuble et les aménagements immobiliers auprès d’une compagnie notoirement solvable, contre l’incendie et les risques divers, ainsi que contre les conséquences pécuniaires de toute action civile susceptible d’être intentée par des tiers en raison de dommages causés du fait de l’immeuble.
Le preneur est tenu pour sa part de s’assurer contre tous les risques pouvant résulter de son occupation des locaux pour le bailleur et l’immeuble, auprès d’une compagnie notoirement solvable.
2. Le bailleur gardera à sa charge les primes d’assurances contractées dans son intérêt pour la conservation de l’immeuble.
3. Si le commerce du preneur entraînait, soit pour le bailleur, soit pour les colocataires, soit pour les voisins, des surprimes d’assurance, le preneur sera tenu tout à la fois d’indemniser le bailleur du montant de la surprime qu’il devrait acquitter, mais également de le garantir contre toute réclamation d’autres locataires ou voisins.
4. Les dispositifs de sécurité installés par le preneur devront être conformes aux prescriptions réglementaires, et aux exigences des compagnies d’assurance.
5. À sa première demande, le preneur devra communiquer copie de ses contrats et justifier du paiement de ses primes.
6. Tout sinistre devra faire l’objet d’une déclaration immédiate adressée au bailleur avec copie de la déclaration adressée à la compagnie d’assurance du preneur.
7. Les parties conviennent expressément qu’en cas de sinistre pour quelque cause que ce soit, toutes les indemnités d’assurance dues au preneur par toute compagnie seront affectées au privilège du bailleur, les présentes valant transfert à concurrence des sommes qui pourront être dues.
8. Le preneur devra faire inclure dans ses polices d’assurance une clause obligeant la compagnie à aviser immédiatement le bailleur de la suspension des garanties, notamment pour non-paiement des primes, ou de la résiliation de la police.

Modifications - Tolérance - Indivisibilité

1. Toute modification des présentes ne pourra résulter que d’un écrit sous forme d’acte bilatéral, ou d’échanges de lettres.
2. Cette modification ne pourra en aucun cas être déduite de la passivité du bailleur, ou de simples tolérances, quelles qu’en soient la fréquence et la durée, le bailleur restant toujours libre d’exiger la stricte application des clauses et conditions du présent bail.
3. Le bail est déclaré indivisible au bénéfice du bailleur.
En cas de co-preneurs, notamment en cas de cession, l’obligation des co-preneurs sera également réputée indivisible et solidaire.
 
Solidarité - indivisibilité
 
Toutes les obligations, loyers, provenant du présent bail pour le Preneur constitueront pour tous les ayants-droit et pour toutes personnes tenues au paiement à l'exécution une charge solidaire et indivisible.

(éventuellement) Cautionnement

En garantie du paiement du loyer et de la bonne exécution des clauses et conditions du bail, le preneur a fourni au bailleur le cautionnement de M......... (ou de la société …......) consenti par acte sous seing privé en date à …., du ….....
 
Destruction des locaux loués
 
Si les locaux, objet du présent bail, venaient à être détruits, en totalité par vétusté, vices de construction, faits de guerre, guerre civile, émeutes, cyclones, ouragan, dépression tropicale, tempête ou autres catastrophes naturelles ou cas fortuit ou pour toute autre cause, indépendante de la volonté du bailleur le présent bail sera résilié de plein droit sans indemnité.
 
Si toutefois, les locaux loués n'étaient détruits ou rendus inutilisables que partiellement, le preneur ne pourrait obtenir qu'une réduction du loyer en fonction des surfaces détruites, à l'exclusion de la résiliation du bail.
 
Changement d'état ou de statut juridique du locataire
 
Le changement du locataire ou de l'occupant, qu'il soit personne physique ou morale devra être notifié au bailleur au moyen d'une lettre recommandée ou d'un exploit d'huissier dans le mois de l'événement.

Caractère commercial des locaux

Les parties se sont convaincus par elles-mêmes du caractère commercial des locaux et dispensent en conséquence le rédacteur de l'acte, de toute responsabilité à cet égard, notamment le fait de l'absence de réquisition du certificat prévu par l'article L 631-7-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Variante : Aux présentes, demeure annexé le certificat en application de l'article L 631-7-2 du Code de la construction et de l'habitation indiquant que le local peut être régulièrement affecté à l'usage convenu au présent bail.

État des lieux d’entrée

À la prise d’effet du présent bail [ou : dans le mois qui suit], un état des lieux sera dressé contradictoirement par les parties ou leurs représentants, à leurs frais partagés.

Restitution des lieux

1. Avant de déménager, le preneur devra préalablement à tout enlèvement même partiel du mobilier et des marchandises, justifier par présentation des acquis, du paiement des contributions à sa charge, tant pour les années écoulées que pour l’année en cours, et de tous les termes de son loyer et des accessoires.
2. Il devra également rendre en bon état les lieux loués, et devra acquitter le montant des réparations qui pourrait être dû.
À cet effet, et au plus tard le jour de l’expiration de la location, il sera établi un état de lieux et des réparations à effectuer incombant au preneur, d’un commun accord entre les parties ou par Huissier de Justice saisi par la partie la plus diligente.
Le bailleur fera ensuite diligenter l’exécution des travaux par toutes entreprises de son choix au juste prix et notifiera au preneur par lettre recommandée avec AR, le coût de l’exécution des réparations.

Stipulations particulières

Le loyer de ………… euros a été établi de la manière suivante :
– …………
Le présent bail se substitue, dès son entrée en vigueur, à toute précédente convention ayant pu intervenir entre les parties.

Information relative à la présence d'amiante
Chacune des parties, ou leurs représentants selon le cas, reconnaissent être pleinement informée des dispositions du décret numéro 96-97 du 7 février 1996 imposant notamment aux propriétaires de biens à usage de bureaux de rechercher, sous peine de sanctions pénales, la présence de flocages ou de calorifugeages contenant de l’amiante, et de faire procéder, le cas échéant, à un contrôle périodique, à une surveillance par un organisme agrée, ou à des travaux appropriés dans des délais tenant compte de la date de construction de l’immeuble en cause. Le Bailleur déclare faire son affaire personnelle du respect de cette réglementation de manière à n’apporter aucune nuisance au Preneur sauf celle éventuelle des travaux pouvant être mis à la charge du Bailleur que le Preneur s’engage à supporter sans indemnité.

Lutte contre les termites
Les parties connaissent l’obligation qui leur est faite de déclarer à la Mairie la présence de termites dans l’immeuble.
Le propriétaire déclare, quant à lui, n’avoir pas à ce jour effectué une telle déclaration à la Mairie.
Il est précisé que le Maire peut enjoindre les propriétaires d’immeubles se trouvant dans certains secteurs délimités par le Conseil Municipal de procéder à des recherches et éventuellement à des travaux.

Protection de l'environnement
Le Bailleur déclare qu’à sa connaissance le bâtiment dans lequel se trouvent les locaux objet des présentes et son terrain d’assiette n’ont pas été utilisés aux fins d’une activité nuisible pour l’environnement ou réglementée dans ce cadre, et notamment qu’ils n’ont accueilli aucune installation classée autorisée ou simplement déclarée.
De son côté, le Preneur devra informer le Bailleur de tout projet qui, bien que conforme à la destination convenue entre les parties, pourrait avoir une incidence sur la législation ou la réglementation applicable en matière d’environnement.
Pendant toute la durée des relations contractuelles constituées par les présentes, le Preneur restera seul responsable de tous dommages causés à l’environnement par son exploitation.
Enfin, le Preneur, ayant l’obligation de remettre au Bailleur en fin de bail le bien loué exempt de substances dangereuses pour l’environnement, supportera en tant que de besoin toutes les conséquences juridiques et financières d’une éventuelle remise en état des locaux.

Frais - Élection de domicile

1. Le bailleur a, en application des dispositions de l’article 260-2° du CGI, opté pour l’assujettissement à la TVA des loyers perçus au titre de l’immeuble considéré. En conséquence, le loyer stipulé aux présentes s’entend hors taxes, le preneur devant par suite acquitter, entre les mains du bailleur, en sus du loyer, le montant de la TVA ou de toute autre taxe nouvelle, complémentaire, ou de substitution, aux taux légalement en vigueur au jour de chaque règlement.
2. [Ou le cas échéant, en l’absence d’option d’assujettissement à la TVA.]
Le preneur devra régler à l’occasion de chaque quittance afférente à la période de jouissance considérée la contribution sur les revenus locatifs.
3.Tous les frais et honoraires du présent bail et de ses suites sont à la charge du preneur.
Eventuellement :
les soussignés déclarent requérir l’enregistrement du présent bail pour la première période triennale, et le preneur s’oblige à faire lui-même les déclarations et paiements ultérieurs afin que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet; toutes les amendes ou doubles droits resteront à la charge du preneur.
4.Le bailleur fait élection de domicile à l’adresse indiquée dans le préambule des présentes.
Le preneur fait élection de domicile dans les lieux loués à compter de l’entrée en jouissance.
Éventuellement Pièces annexes

Sont demeurées annexées aux présentes :
Plan des locaux loués,
État des lieux contradictoire,
Extrait du règlement de copropriété,
Certificat article 631-7,2 du code de la Construction,

Fait en ………… exemplaires originaux, dont l'un pour l'enregistrement.
À …………, le …………

Le Bailleur Le Preneur


Remarque, la mention préalable (lu et approuvé) avant la signature n'est plus indispensable.
En outre, les parties devront parapher le bas de chaque page, en y apposant leurs initiales. Les mots rayés figurant dans le texte du bail devront également faire l’objet d’un paraphe en marge, bien qu'il s'agit d'une obligation uniquement pour les actes notariés.
​

Stipulations particulières à un centre commercial

1 – Bail non régi par le décret du 30 septembre 1953
La présente location porte sur un emplacement situé dans l'enceinte du centre commercial ".......", ne remplissant pas les conditions exigées pour constituer "un local" au sens de l'article 1 du décret du 30 septembre 1953. De plus, compte tenu des diverses contraintes et sujétions imposées au preneur dans l'exploitation de son fonds. Il apparaît qu'il ne dispose pas d'une réelle autonomie de gestion. De ce fait, les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas réunies et les parties sont d'accord pour admettre que la location ne rélève pas du décret du 30 septembre 1953. Il en découle que le preneur ne bénéficiera pas de la "propriété commerciale".

2 – Bail ouvrant droit au bénéfice de la "propriété commerciale"
La présente location porte sur un local clos et couvert au sens de l'article 1 du décret du 30 septembre 1953. En outre l'exploitant bénéficie d'une complète autonomie de gestion et à sa propre clientèle. Les conditions d'application du statut des baux commerciaux se trouvent donc réunies et les parties sont d'accord pour admettre que le bail relève du décret du 30 septembre 1953 et des textes subséquents. En conséquence le locataire pourra revendiquer le bénéfice de la "propriété commerciale" si toutes les conditions requises sont par ailleurs remplies.


Cession - Sous-location

Le preneur ne pourra céder son bail qu’avec l’autorisation préalable et par écrit du bailleur, si ce n’est à l’acquéreur de son fonds de commerce, et en restant solidairement tenu des obligations du bail jusqu’à son expiration. Le bailleur bénéficie d’un droit de préemption portant sur le fonds de commerce et le droit au bail vendu. Le droit s’exercera aux mêmes prix et conditions que la vente, laquelle devra lui être notifiée par lettre recommandée avec AR.
Le bailleur pourra exercer son droit de préemption dans un délai de (quinze) jours à compter de la réception de la notification.
La préemption prendra effet à la date de l’envoi de la poste.

Restaurant inter-entreprises

Le preneur s’engage formellement à adhérer à l’Association ………… pour la création et la gestion du restaurant inter-entreprises, et à en rester membre jusqu’à l’expiration de son bail.
Il déclare avoir pris connaissance des statuts et du règlement intérieur de celle-ci, annexés au présent bail, et s’engage à s’y conformer.

Clause de non garantie

Le bailleur ne pourra en aucun cas tenu pour responsables de l'échec commercial du preneur ou du fait que les résultats financiers de l'exploitation du preneur dans le centre commercial impliquant l'acceptation d'un risque tant en ce qui concerne le développement du centre que la réussite future de son propre commerce. Le preneur ne pourra donc se prévaloir de l'insuccès de la commercialisation du centre ou de sa propre exploitation pour demander une indemnité au bailleur pour quelque cause que ce soit. Le bailleur entend sur ce point être exonéré de toute obligation de garantie.

Absence d'exclusivité

Le bailleur n'entend conférer au preneur aucune exclusivité pour l'exercice du commerce ou de l'activité qu'il exerce dans les lieux ou le faire bénéficier d'une quelconque garantie de non-concurrence.

Aménagements des locaux loués

Si le locataire à l'intention de faire des travaux, de procéder à l'aménagement des locaux loués, d'y installer des nouveaux matériels ou agencement, ou de les modifier, il devra obtenir l'autorisation préalable du bailleur. Ce dernier au vu des plans et projets qui lui seront communiqués sera en droit de refuser son agrément s'il apparaît que les travaux, agencements, installations ou aménagements envisagés sont incompatibles avec l'harmonie générale du centre, ou s'ils sont susceptibles d'affecter sa sécurité ou la solidité des structures.

En ce qui concerne les locaux ouvrant sur le mail du bailleur sera par ailleurs en droit d'imposer au preneur des types déterminés de mobilier, de matériel ou d'agencement afin de maintenir une harmonie entre l'ensemble des locaux et avec la décoration des parties communes.

Clause d'enseigne

Le preneur exercera son activité sous l'enseigne …......... il s'oblige à tout mettre en œuvre pour que l'exploitation puisse se poursuivre sous cette enseigne, s'agissant d'une condition essentielle du bail sans laquelle le bailleur n'aurait pas contracté.

S'il ne pouvait cependant, pour une raison totalement indépendante de son fait, conserver le bénéficie de l'enseigne, il lui appartiendrait de proposer à l'agrément du bailleur dans la même activité une enseigne équivalente en notoriété et concernant des produits ou services d'une gamme identique ou voisine et de même qualité.

L'agrément du bailleur devra être donné par écrit et constaté par un avenant au présent bail.

« Mettre éventuellement » :
Le preneur veillera à ce que les enseignes qu'il aura placées soient toujours solidairement maintenues. Il sera seul responsable des accidents que leur pose, qui sera en tout état de cause à ses frais, risques et périls ou de leur existence pourrait occasionner.​