Résiliation bail - clauses abusives ??

A la rigueur, vous avez d'un commun accord reduit la durée du préavis du bailleur (de 6 à 3 mois), et encore il n'est pas sur que cette clause ne soit pas abusive.Mais le bailleur ne peut résilier le bail, à la date d'anniversaire, que pour un MOTIF SERIEUX ET LEGITIME : vente, reprendre l'appart pour lui ou un proche, démolition, non paiement du loyer par le locataire, non entretien des lieux par le locataire...)
Pour la vente, il doit vous proposer d'acheter l'apart en premier.
Pour la résiliation, il ne peut invoquer le fait qu'il a un autre locataire avec un loyer plus cher.
Vous pouvez vous adresser à l' ADIL de votre département, ils sont trés compétents.
Un site donne la liste des clauses abusives et illégales : taper juste : RECOMANDATION N° 2000-01 EMISES PAR LA COMMISSION DES CLAUSES ABUSIVES
Une clause est considérée comme abusive si elle pénalise ou défavorise le locataire par rapport à ce qui est prévue par la loi.
et encore bon courage.

la clause de votre bail indiquant que votre proprietaire peut donner congé n'importe quand est illegale...
en effet, la loi du 06/07/1989 (qui est d'ordre public) stipule que le bailleur ne peut donner congé la clause de votre bail indiquant que votre proprietaire peut donner congé n'importe quand est illegale...
en effet, la loi du 06/07/1989 (qui est d'ordre public) stipule que le bailleur ne peut donner congé qu'au renouvellement du bail.. en respectant un preavis de 6 mois minimum...

donc, copiez lui la loi pré-citée, et restez chez vous tranquillement


Article 15 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Loi n°2006-685 du 13 juin 2006 - art. 5 () JORF 14 juin 2006

I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.


Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.


Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.


A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.


II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.


A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.


Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.


Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.


Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.


Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.


Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.


Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.


Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.


III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.


Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.


L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

MON PROPRIETAIRE PEUT- IL INTEGRER DANS LE CONTRAT DE LOCATION UNE CLAUSE INTERDISANT LA PRESENCE D'UN ANIMAL DE COMPAGNIE ?
Non, une telle clause est interdite pour les animaux de compagnie. Elle reste possible pour les chiens dits d'attaque, dont la possession est strictement réglementée, et pour les animaux dangereux.

lors de l'etat des lieu de sortie, une agence ou un proprietaire peut il faire payer (utiliser le mois de caution) car il peut "sentir l'odeur d'animaux ayant vecu dans les lieux" ??

et aussi, en dehors des chiens...aucun animal de compagnie ne peux être refusé?

Bonj'
Mon propriétaire veut que je quitte le studio que j'occupe. Ma situation est précaire (RMI) etc... Je m'acquitte cependant régulièrement de mes loyers et charges. Mon bail va à fin 2010. Le pretexte est de mettre sa fille ds l'appartement, alors qu'elle réside chez mon bailleur (5 pièces - 90 m²). N'existe t-il pas q.q. nuance à ce sujet, sur mon "éjectage" ???
Merci d'avance.

Incomplet.

Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois (par écrit avec AR), jour pour jour. (pas seulement à la fin du bail)

Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. S'il reste dans les lieux après l'expiration du préavis, il peut faire légalement l'objet d'une expulsion.

Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois.

1. Quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à-dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement.

Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99).

Ce droit au préavis réduit n'est pas accordé non plus aux non-salariés qui renoncent à leur activité (Cour de cassation, 16/3/94).

2. Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle (ce qui ne concerne, là encore, que les salariés).

Aucune condition d'éloignement n'est exigée. De même, la mutation peut parfaitement avoir été demandée par le salarié lui-même. D'après la Cour de cassation, le même préavis réduit est accordé aux salariés qui déménagent pour suivre leur entreprise (9/3/2004).

3. Quand le locataire retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.

4. Quand le locataire trouve un premier emploi (clause ajoutée par la Loi de Modernisation sociale du 17 janvier 2002).

5. Quand le locataire est titulaire du RMI.

Il doit bénéficier officiellement de cette allocation. Il ne s'agit donc pas d'une simple condition de ressources.

6. Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.

Les conjoints et les concubins signataires d'un Pacs étant légalement cotitulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.

Bonsoir,
Auriez-vous la référence du texte qui permet de prendre en compte la première présentation de la lettre recommandée avec A.R. envoyée pour résilier un bail de location appartement vide, et qui en l'occurrence revient après 3 semaines de délai, svp ? ce qui signifierait un loyer supplémentaire à acquitter.
Remerciements
Tine

L'ADIL ne sert absolument à RIEN .... RIEN de RIEN .. tous les renseignements qu'ils peuvent donner se trouvent facilement sur internet (google est mon ami) y compris les calculs d'indexation ... tapez les mots clés de recherche et tout apparait comme par magie !

Cet organisme est purement consultatif et j'ai pu constater qu'il aidait surtout les propriétaires. Je n'ai pu avoir aucun indice de recours par exemple contre mon ex-propriétaire qui me réclame les 5 ans d'indexation de loyer plus de 2 mois après ma sortie du logement et résiliation du bail d'alleurs à sa demande !

à bon entendeur ...

Tous contre cette loi qui autorisent des propriétaires à réclamer pendant un délai de 5 ans après sortie d'un logement une indexation sur les 5 dernières années y compris virtuelle sur les X années précédentes ... scandaleux !!

pour commencer, un créancier dispose d'un délai de 2 ans pour engager des poursuites et réclamer un dû, hors délai, il a tout perdu, consulter le code civil, il est tres clair.