Frais d'agence immobiliere : calcul et paiement

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"Droit finances : Les honoraires de négociation immobilière"

Des frais d'agence doivent être payés en cas de recours à une agence immobilière lors de la vente ou de l'achat d'une maison ou d'un appartement. Les règles à connaitre sur le calcul et la répartition du paiement de ces honoraires de commission.


Ne sont traités ici que les frais d'agence immobilière pour la vente ou l'achat d'un logement. Voir aussi Les frais d'agence pour une location.

Calcul

Contrairement à ceux du notaire, les montants des honoraires de l'agent immobilier à l'occasion d'une vente ne sont pas encadrés par la loi.

Les frais d'agence sont donc librement fixés par l'agence et en pratique, les mêmes règles de calcul se retrouvent dans la plupart des contrats.

Pourcentage

Dans la quasi-totalité des cas, le montant des honoraires est défini en proportion du prix de vente. Par conséquent, plus le montant de la transaction est élevé, plus celui des frais d'agence l'est également. Le montant du pourcentage est la plupart du temps dégressif. Ainsi, un prix de vente d'un montant important se verra appliquer un pourcentage moindre qu'une « petite » vente de faible montant, et inversement.

Le plus souvent, le taux appliqué est situé entre 3% et 7% % du prix de vente.

Réglementation

Si ces tarifs sont librement définis, l'agent immobilier est néanmoins soumis à certaines règles en matière d'affichage des frais de commission d'agence. Ainsi, les frais doivent être exprimés TTC et être affichés de manière visible et lisible à l'entrée de l'agence et le cas échéant, en vitrine.

Négociation

Le montant de la commission de l'agent immobilier pour la vente d'un logement est donc fixé par sa grille tarifaire, affiché en vitrine et sur son site internet. En principe, le vendeur qui lui confie un mandat de vente ne peut donc pas les négocier. Dans la pratique, quand un acheteur fait une offre d'achat, généralement inférieure au prix demandé, il est très fréquent que l'agent immobilier accepte de réduire le montant de la commission initiale pour faciliter la transaction.

Qui paye

La règle du partage des frais d'agence en cas de location n'est pas applicable dans le cadre d'un achat. Il n'existe donc aucune obligation de répartir les frais d'agence pour moitié entre le vendeur et l'acheteur.

En cas de vente immobilière, les frais d'agence sont donc, en principe, à la charge du vendeur qui a eu recours à l'agence, hormis lorsqu'une clause contractuelle prévoit que ce paiement sera dû par l'acquéreur ou une répartition des frais entre les deux parties.

Le plus souvent, le paiement de la commission incombe au vendeur qui aura préalablement répercuter les frais d'agence sur le prix de vente du bien. Pour ce faire, il fixe d'abord le prix net qu'il souhaite obtenir de la vente et l'agent immobilier ajoute ensuite sa commission à ce montant.

Date de versement

La rémunération est versée à l'agent immobilier une fois que la transaction est effectuée.

Le versement de la commission de l'agent immobilier ne doit pas avoir lieu tant que la vente n'a pas été effectivement conclue, c'est-à-dire au moment de la signature définitive de l'acte authentique chez le notaire.

Annulation de la vente

Autre problème : quand l'acte authentique de vente n'est finalement pas signé.

Cela peut arriver si l'une des conditions suspensives stipulées dans l'avant-contrat n'est pas réalisée, par exemple si l'acheteur n'obtient pas son prêt ou son permis de construire. Dans ce cas, l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission.

Il peut arriver aussi qu'une condition suspensive ne se réalise pas, par la faute volontaire de l'acquéreur potentiel (qui, par exemple, n'a pas déposé de demande de prêt)... Dans ce cas, la vente n'est pas conclue et l'agent ne peut réclamer d'honoraires. Mais l'acheteur indélicat peut se voir condamner à verser des dommage-intérêts à la fois au vendeur et à l'intermédiaire qui s'est vu privé de commission.

Autre hypothèse : l'acheteur et le vendeur renoncent finalement d'un commun accord à signer l'acte authentique. Ce qui, naturellement, pénalise l'agent immobilier qui a effectué toutes les démarches préalables (recherche de l'acquéreur, etc.). Dès lors que la vente n'est pas légalement conclue, ce dernier ne peut exiger d'honoraires. Mais là encore, rien ne l'empêche de porter l'affaire auprès des tribunaux qui évalueront l'étendue du préjudice subi et pourront accorder des dommages-intérêts. Dans un arrêt du 10 octobre 2018, la Cour de cassation va même plus loin en considérant que la commission est due dès qu'une des deux parties refuse de signer l'acte authentique.
Les mandats prévoient généralement le versement de dommages-intérêts quand le vendeur refuse finalement de signer l'acte authentique alors que toutes les conditions ont été acceptées par l'acheteur.

Dernier cas, peu fréquent : il peut arriver que l'acte de vente stipule des « conditions résolutoires » qui annulent rétroactivement la transaction si elles se réalisent. Dans cette hypothèse, la vente est effectivement résiliée mais l'agent immobilier conserve sa commission puisque l'acte authentique a été signé.

Dernière précision : l'agent immobilier n'a pas droit à sa commission quand, à la suite d'un congé pour vendre, le locataire exerce son droit de préemption.

Voir aussi

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