Compromis et promesse de vente : définition, signature, acompte

La signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente avant l'acte authentique est soumise à certaines règles légales. Définition et conséquences de l'avant-contrat, notamment en terme d'acompte et de rétractation.

Qu'est-ce qu'une promesse de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente sont des avant-contrats par lesquels un acheteur et/ou un vendeur définissent les conditions dans lesquelles s'effectuera la vente d'un bien immobilier. La signature d'un avant-contrat n'est pas légalement obligatoire, qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente. Mais il est indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l'accord, l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments d'information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.).

Quelle différence entre compromis et promesse unilatérale de vente ?

Juridiquement, on distingue deux types d'avant-contrat :

• le compromis de vente, d'une part (appelée aussi "promesse synallagmatique de vente"),
• la promesse unilatérale de vente (PUV), d'autre part.

Compromis de vente et promesse de vente sont donc deux notions différentes n'ayant pas les mêmes conséquences juridiques. Un acheteur qui émet une promesse unilatérale de vente n'est pas encore certain de vouloir conclure la vente : la PUV lui laisse la liberté de pouvoir ou non lever l'option. Elle lui permet ainsi de "réserver" le logement pendant un délai clairement défini. En revanche, le compromis de vente engage définitivement l'acheteur et le vendeur, sauf clause autorisant un désistement de l'un ou de l'autre.

Comment rédiger une promesse de vente ?

En théorie, rien ne vous oblige à vous adresser à un professionnel pour rédiger un avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente. Mais, dans la pratique, l'appel à un notaire ou à un agent immobilier est fortement recommandé, étant donné la complexité de la matière et l'importance des engagements pris. En effet, les termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en principe que les reprendre. L'acte authentique ultérieur ne fera que confirmer les termes du pré-contrat tout en « officialisant » le transfert de propriété. L'avant-contrat peut donc être rédigé :

• sous forme d'acte sous seing privé (sous signature privée) directement entre le vendeur et l'acheteur ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier ;
• sous forme d'acte authentique, chez un notaire.

Enregistrement de la promesse de vente

Quand la promesse de vente prend la forme d'un acte sous seing privé, elle doit être enregistrée, sous peine de nullité, dans les dix jours après la signature au centre des impôts de l'acheteur ou du vendeur. Le coût de l'enregistrement est de 125 €. Cet enregistrement n'est pas exigé pour les compromis de vente.

D'après l'article L. 290-1 du Code de la construction et de l'habitation, dès lors qu'elle s'étend sur une durée de plus de 18 mois, une promesse de vente doit être constatée par acte notarié.

Quels sont les effet juridiques d'une promesse unilatérale de vente ?

La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le « promettant ») donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.

En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de cette option, il verse également au vendeur une « indemnité d'immobilisation ».

Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier. Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.

• 1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d'être formalisée ensuite par l'acte authentique). Le montant de l'indemnité d'immobilisation déjà versée s'impute alors sur le prix à payer.
• 2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation.

Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation. Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation.

• 3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier peut obliger le propriétaire à vendre son bien, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.
• 4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire a levé son option. La solution est alors la même : l'acquéreur peut obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure légalement la transaction. Dans certains cas, si le vendeur joue la « politique de l'autruche », le jugement du tribunal peut même faire office d'acte authentique officialisant la transaction.

Quels sont les effets juridiques du compromis de vente ?

Appelé aussi promesse synallagmatique de vente, le compromis de vente est un véritable acte de vente avec « début d'exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d'acheter. Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie » comme dans n'importe quel contrat. Si l'une des deux parties concernées renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts. L'annulation d'une vente immobilière après l'avant-contrat n'est donc pas impossible mais peut se révéler problématique.

Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation ?

Lors de la signature de l'avant-contrat, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation (promesse de vente) ou un dépôt de garantie (compromis de vente). Cette somme peut représenter en 5% et 10% du prix de vente. Quand l'avant-contrat est signé sous seing privé, le vendeur doit attendre la fin du délai de rétractation pour encaisser les sommes versées par l'acheteur, généralement consignées chez le notaire chargé de la vente. Quand l'acheteur se rétracte pendant le délai de dix jours, il doit récupérer toutes les sommes éventuellement versées lors de la signature de l'avant-contrat dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Que sont les clauses restrictives, suspensives ou de dédit ?

Pour être valable, la promesse de vente ou le compromis de vente doit comporter certaines mentions indispensables : origine et descriptif détaillé du bien, prix de vente et modalités de paiement, délai de livraison, etc. Mais les parties sont libres d'y ajouter des clauses spécifiques.

Clauses restrictives

Compte tenu de l'importance des engagements de chacun, les avant-contrats incluent en principe certaines clauses qui peuvent empêcher l'exécution du contrat définitif. Les parties décident librement de la rédaction de ces clauses. La seule obligation légale concerne les achats de logements financés par un emprunt immobilier.

Clauses de dédit

Surtout utilisée dans les compromis de vente, la clause de dédit permet à chaque partie de renoncer moyennant le versement d'une somme fixée à l'avance. Dans certains cas, il s'agit d'un versement d'arrhes « valant moyen de dédit ». Le propriétaire doit alors verser le double des arrhes s'il change d'avis tandis que le candidat-acheteur perd cette somme s'il renonce à acheter.

Clauses suspensives

Les clauses « résolutoires » n'empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l'annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses « suspensives », elles, suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d'un événement indépendant de la volonté des deux parties.

La seule clause suspensive obligatoire concerne l'obtention d'un prêt. Si l'achat est financé par l'emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s'il n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès que l'établissement financier lui transmet une offre de prêt immobilier conforme aux caractéristiques prévues. D'où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l'avant-contrat.

L'acheteur qui n'emprunte pas doit mentionner expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de la loi. Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l'achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l'intéressé de récupérer les sommes versées même s'il a par ailleurs obtenu son prêt.

Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme mentionnant l'absence de servitudes ou d'un permis de construire quand l'acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d'hypothèque ou de procédure de saisie, etc.

En cas de besoin, l'acheteur peut demander à inclure une clause qui suspend l'exécution du contrat tant qu'il n'a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.

Délais de rétractation de l'acheteur

L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation. Un particulier acheteur qui signe un avant-contrat dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter en informant le vendeur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Ce délai court à compter du lendemain de la notification de l'acte ou de l'avant-contrat.

Toutefois, si l'acheteur s'abstient d'aller chercher à la Poste le recommandé par lequel le notaire lui notifie la promesse de vente, le délai de rétractation court quand même. Le notaire n'est pas tenu de lui adresser un nouveau courrier (arrêt n° 17-10514 de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation rendu le 14 février 2018). Ce droit de rétractation ne s'applique pas à l'achat de terrains à bâtir.

L'acheteur qui se rétracte n'a pas à fournir les motifs de sa décision. Il ne doit pas non plus subir des pénalités. La décision de rétractation est irréversible : l'acheteur ne peut pas revenir ensuite sur sa rétractation, même si le délai n'est pas expiré (Cour de cassation, arrêt du 13 février 2008, 06-20.334). Ce délai de réflexion ne s'applique pas aux ventes aux enchères volontaires mises en oeuvre par les notaires, à la demande de leurs clients.

Pour pouvoir exercer son droit de rétractation, l'acheteur doit donc veiller à respecter les conditions prévues par le Code de la construction et de l'habitation en termes de formalisme et de délais. Celui-ci impose à l'acquéreur d'adresser sa décision de rétractation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Pour ce faire, il peut utiliser un modèle de lettre de rétractation d'une promesse de vente. En cas de rétractation, la somme versée au vendeur lors de l'avant-contrat doit alors être récupérée par l'acheteur. L'article L. 271-2 du Code de de la construction et de l'habitation prévoit que le professionnel dépositaire des fonds doit lui restituer l'argent dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

Rétractation du vendeur

Le vendeur, lui, ne bénéficie d'aucun droit de rétractation. Il ne dispose pas de cette liberté de choix dès lors qu'il a signé la promesse unilatérale de vente. Par conséquent, il ne peut pas se rétracter pendant le délai d'option accordé à l'acheteur. Il ne sera libre de proposer le bien à un autre candidat qu'une fois passée la date limite de la promesse de vente sans réponse du bénéficiaire.

Que se passe-t-il si, à l'inverse, l'acheteur lève l'option et que le propriétaire persiste à refuser la vente ? Depuis le 1er octobre 2016 et l'ordonnance n° 2016-131 portant « réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations », si le vendeur persiste à refuser la vente, l'acquéreur pourra en demander l'exécution forcée devant le tribunal judiciaire.