Bail commercial : le statut des baux commerciaux

Le contrat de bail commercial est soumis à des règles de fond et de forme très strictes. Tout ce qu'il faut savoir sur le statut des baux commerciaux et les obligations du bailleur, comme l'obligation de délivrance ou de jouissance.

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial peut être défini comme étant le contrat par lequel une personne (le bailleur) loue un local à un commerçant, industriel ou artisan (le preneur), afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale. Le contrat de bail commercial se caractérise par la mise en jouissance du local par le bailleur et le paiement d'un loyer par le preneur. Les conventions de longue durée (bail emphytéotique, bail à construction, concession immobilière) ainsi que les conventions à courte durée (baux précaires, contrat de location saisonnière, convention d'occupation précaire, etc.) ne sont pas concernées par le statut des baux commerciaux.

Le bail commercial est un statut particulier donnant accès à certains droits, comme le droit au renouvellement du bail commercial ou l'indemnité d'éviction. Le bail n'est "commercial" que s'il répond aux exigences légales de l'article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce qui impose 4 conditions : un contrat de bail, un local commercial, un fonds de commerce et l'immatriculation du preneur.

Qu'est-ce qu'un local commercial ?

Le local n'est autre que le lieu d'activité du preneur. Il peut donc s'agir d'un lieu couvert et fermé, comme une boutique. Le statut des baux commerciaux peut aussi s'appliquer à la location de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions, avec le consentement du bailleur. Le local doit être :

• principal, c'est à dire le lieu d'activité principale de fabrication ou commercialisation, où la clientèle peut accéder.
• stable et permanent. La location ne doit pas être intermittente.
• utilisé en vue d'un usage commercial. Toutefois, il peut arriver que le bail soit mixte, pour partie à usage commercial, pour partie à usage d'habitation. Attention : le changement de destination des locaux d'habitation en locaux à usage commercial doit faire l'objet d'une autorisation administrative préalable, conformément à l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation. Faute de quoi le bail commercial serait nul.

Qu'est-ce qu'un fonds de commerce ?

Le fonds est l'ensemble des éléments permettant d'exploiter une clientèle, comme le matériel, le mobilier, les marchandises (éléments corporels), l'enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle (éléments incorporels), etc.. La clientèle est l'élément essentiel sans lequel il n'y a pas de fonds de commerce. Certaines activités ne peuvent pourtant pas faire accéder au statut des baux commerciaux : les professions libérales, les associations, les sociétés coopératives ou mutualistes. L'activité doit être commerciale, industrielle ou artisanale.

Quelles sont les obligations d'immatriculation du preneur ?

Le titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Si le preneur est marié sous le régime de la communauté, seul un des deux époux doit être immatriculé. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds n'a pas à justifier de son inscription pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

L'immatriculation n'est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en revanche indispensable si le preneur souhaite bénéficier par la suite des dispositions protectrices du statut, notamment lors d'une demande de renouvellement ou en cas de congé délivré par le bailleur. Le preneur doit s'immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il exerce son activité.

Comment se calcule le loyer d'un bail commercial ?

Le montant du loyer d'un bail commercial est librement fixé par les parties au contrat, qui peut également prévoir un pas-de-porte. Le loyer peut ensuite être révisé tous les trois ans (révision triennale).

Le dirigeant est-il caution des loyers du bail commercial ?

Il arrive qu'un dirigeant de société se porte caution des engagements contractés par cette dernière, notamment dans le cadre d'un bail commercial. Le dirigeant demeure en principe responsable des dettes nées après sa cessation de fonctions, sauf s'il est précisé dans l'acte que le cautionnement était lié à l'exercice de ces fonctions et qu'il prendrait fin à son départ.

Comment résilier un bail commercial ?

La résiliation d'un bail commercial est, quant à elle, beaucoup plus encadrée par le Code de commerce. Le régime juridique applicable n'a rien à voir avec celui des locaux d'habitation nus. Le locataire peut résilier le bail tous les 3 ans. Mais il existe aussi plusieurs cas spécifiques de résiliation en cours de bail (retraite, invalidité...).

Quelles sont les obligations du bailleur commercial ?

En matière de bail commercial, l'une des obligations du bailleur est de délivrer un local dont le preneur pourra jouir paisiblement pendant toute la durée du bail. Le bailleur est donc soumis à la fois à une obligation de délivrance et à une garantie des troubles de jouissances ultérieures.

L'obligation de délivrance matérielle consiste à délivrer au preneur la chose louée, ainsi que ses accessoires (caves, parking, etc.) et résulte de l'article 1719 1° du Code civil. Elle se matérialise par la remise des clés à la date de prise d'effet du bail commercial. Cette obligation implique, sauf clauses contraires, que la chose louée soit délivrée « en bon état de réparations de toute espèce » (art. 1719 du Code civil) en vue de permettre au preneur d'exercer l'activité prévue au contrat.

Le fait de ne pas payer le premier loyer ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Le bailleur doit respecter les règles administratives en vigueur et les règles exigées pour le bon fonctionnement de l'activité du preneur. Par exemple, l'obligation de délivrance juridique n'est pas respectée lorsque l'opération de désamiantage n'a pas été effectuée. En cas d'inexécution de cette obligation de délivrance, le locataire aura trois options :

• l'exécution forcée demandée au juge (sauf impossibilité matérielle ou juridique)
• la résiliation du contrat, avec souvent une demande d'indemnité
• l'exception d'inexécution lui permettant de suspendre ses paiements.

Qu'est-ce que la garantie des vices cachés d'un bail commercial ?

L'article 1721 du Code civil précise que le preneur doit être garanti de tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l'usage quand bien même le bailleur l'ignorait au moment du bail. Si ces vices cachés ou défauts causent une perte au preneur, celui-ci doit être indemnisé. Le caractère "caché" du vice est apprécié par le juge. Exemple : la présence d'amiante est un vice caché.

Il faut que le vice ait rendu la chose impropre à l'usage auquel le preneur le destinait. C'est-à-dire que le preneur n'aurait pas contracté s'il avait eu connaissance du vice. Contrairement à la vente d'un bien immobilier, le bailleur peut prévoir au contrat une clause très explicite d'exonération totale ou partielle de cette garantie. Mais, même en présence d'une telle clause, le bailleur ne doit pas avoir connaissance du vice, faute de quoi il y a dol ou faute lourde.

Qu'est-ce que la garantie d'éviction d'un bail commercial ?

L'éviction est la perte forcée pour le preneur de la jouissance de son local ou de son droit au bail. Cette perte est causée par un trouble de fait ou un trouble de droit. La garantie d'éviction concerne d'une part la garantie du fait personnel du bailleur, et d'autre part du fait d'un tiers. Le tiers, étranger au bail, ne doit avoir aucun lien de droit avec le bailleur (contre-exemple : un colocataire).

1. Éviction du fait personnel du bailleur

Cette garantie vise à interdire au bailleur certains actes qui pourraient faire perdre au preneur la libre jouissance de son local. Il est par exemple interdit de modifier le local (Article 1723). Il a aussi été jugé que le bailleur est tenu de reconstruire un immeuble qu'il a détruit (Civ. 3e, 25 janv. 2006). De nouveau, il peut être dérogé à cette garantie dans le contrat.

2. Éviction du fait d'un tiers (art. 1725 et 1726 Code civil)

Le bailleur ne garantit que les troubles de droit et non les troubles de fait. Le preneur devra alors agir directement contre l'auteur du trouble (sauf faute du bailleur). Ici, le "trouble de fait" est une action commise par une ou plusieurs tierces personnes qui prive le preneur de la jouissance de son bail (Par exemple, empêcher l'accès au local). Le "trouble de droit" est la revendication par un tiers d'un droit de propriété ou de toute autre droit réel, c'est-à-dire un droit sur la chose (Par exemple un droit au bail).

Quelles sont les garanties d'exercice de l'activité ?

Il peut être prévu une clause de non-concurrence ou d'exclusivité à la charge du bailleur. Ces clauses doivent être limitées dans l'espace et dans le temps. Seul le bailleur est tenu par ces clauses. Le preneur qui bénéficie d'une telle clause engagera directement la responsabilité du bailleur si un colocataire exerce une activité concurrente. Exemple : On peut prévoir au contrat de bail que personne (un colocataire par exemple) ne pourra exercer la même activité commerciale que le preneur dans l'immeuble.