Charges et réparations dans un bail commercial

Pour les baux commerciaux, la loi ne prévoit pas de répartition des charges et des réparations entre le bailleur et le preneur. C'est au contrat de bail de définir cette répartition. Il faut donc bien rédiger les clauses du bail pour éviter une répartition déséquilibrée des charges.

Quelles sont les charges et réparations dans un bail commercial ?

Pour déterminer le coût d'un bail commercial lié aux charges et aux réparations, il faut tout d'abord distinguer les charges locatives au sens strict, qui correspondent aux dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble. S'ajoutent ensuite les différents impôts et taxes (taxes sur l'immeuble, taxes locatives, taxes additionnelles au droit de bail, impôt foncier...). Puis les travaux de grosses réparations et les travaux d'entretien.

Le contrat de bail commercial doit comprendre l'inventaire des charges, des impôts et des taxes et préciser les règles de réparation applicables entre le locataire et le propriétaire. Le bailleur doit également communiquer au locataire un état récapitulatif des charges de l'année précédente au plus tard le 30 septembre de l'année en cours. Toutefois, dans un immeuble en copropriété, cet état récapitulatif doit être adressé dans les 3 mois qui suivent la reddition des charges.

Quelles sont les charges non-imputables au locataire ?

La loi Pinel a introduit des règles encadrant la réparation des charges, des impôts et des taxes dans un bail commercial. Le texte prévoit notamment que certains d'entre eux, en raison de leur nature, ne peuvent pas être imputés au locataire. Il s'agit de la liste des frais prévus à l'article R. 145-35 du Code de commerce, qui comprend notamment :

• les dépenses visant à financer des grosses réparations liées au bâti (exemple : un ravalement, une réfection de toiture, etc.) ;
• les dépenses permettant de financer des travaux liés à la vétusté ou aux mises aux normes dès lors que ces travaux constituent des grosses réparations (la réfection totale de l'ensemble de l'installation électrique par exemple) ;
• les honoraires du bailleur en rapport avec la gestion des loyers du local ou de l'immeuble loué.

Les taxes, les redevances et les impôts relatifs à la propriété des locaux ne peuvent pas non plus être imputés au locataire. Il s'agit par exemple de la contribution économique territoriale. Toutefois, la taxe foncière ou la TEOM ne sont pas concernées par cette interdiction.

Si le bien loué s'inscrit dans un ensemble immobilier, le bailleur ne peut pas non plus imputer les charges et les impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Quelles sont les charges récupérables sur le locataire ?

A l'inverse, peuvent être supportées par le locataire toutes les charges liées à l'occupation des locaux. Sont notamment concernées les dépenses liées à sa consommation d'énergie (gaz, électricité...) ou d'eau, les taxes liées à son activité, les dépenses d'entretien et de réparations courantes (les peintures par exemple), etc.

Comment fixer une répartition conventionnelle des charges ?

Il est possible (et c'est la solution la plus classique) pour les parties de répartir à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens. Cette répartition peut d'ailleurs servir de base de négociation pour la fixation du loyer commercial.

Lorsque les charges incombant au bailleur sont transférées au preneur, elle sont alors considérées comme un supplément de loyer qui doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative. Exemple : les primes d'assurance ou l'impôt foncier sont des suppléments de loyer.

Quelle répartition judiciaire en cas de conflit ?

Si un désaccord apparaît entre les parties, le juge interprète les clauses de répartition des charges. Mais en l'absence de clause expresse répartissant les charges, le juge peut se référer au Code civil et aux textes réglementaires spéciaux. Les règles suivantes ne sont donc valables qu'en l'absence de clauses contraires dans le bail.

Les grosses réparations : à la charge du bailleur

Le bailleur est tenu à une obligation d'entretien (art. 1719 du Code civil) et de réparation lorsqu'elle devient nécessaire (art. 1720 du Code civil). Les grosses réparations sont donc à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien. Dans ce cas, c'est le locataire qui doit les payer.

Les grosses réparations sont définies à l'article 606 du Code civil :"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. (...) Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier." Tout le reste relève de l'entretien. On parle aussi du "clos et du couvert" pour désigner tout ce qui se rapporte aux toitures, aux murs et clôtures.

Cette liste de l'article 606 est considérée comme limitative par la jurisprudence. Mais la jurisprudence tient compte aussi de l'importance de la réparation et du caractère exceptionnel de la dépense.

Exemple de grosses réparations : le remplacement intégral d'un ascenseur ; la réparation complète d'une toiture ; la réfection d'un balcon, des graffitis...

Les réparations d'entretien : à la charge du locataire

Selon l'article 605 du Code civil, le locataire n'est tenu qu'aux réparations d'entretien. Tout ce qui n'est pas une grosse réparation est la charge du locataire. L'article 1754 du Code civil définit les réparations locatives et de menu entretien comme étant «celles qui sont désignées comme telles par l'usage des lieux».

Exemples : les réparations à faire «aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu, aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.»

Le locataire n'a pas à supporter les travaux qui lui incombent normalement s'ils sont dus à la vétusté du bien ou à la force majeure (article 1755 Code civil).

Comment sont répartis les impôts et les taxes ?

Le bailleur est tenu au paiement de certains impôts et taxes tels que la TVA, la redevance pour création de bureaux et locaux de recherche en Ile-de-France, la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage situés en Ile-de-France et l'impôt foncier (en l'absence de clause contraire).