Bail précaire : définition, durée, préavis, renouvellement

Le bail précaire permet à un commerçant qui souhaite louer un local pour son entreprise de signer un bail de courte durée. Les avantages et le régime de ce bail dérogatoire.

Quelle est la durée du bail précaire ?

Le principal avantage du bail précaire est de permettre de déroger aux règles de durée normalement applicables aux baux commerciaux. L'article L. 145-4 du Code de commerce prévoit en effet que la durée du contrat de bail commercial ne peut en principe être inférieure à 9 ans, le locataire ayant toutefois la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale (tous les 3 ans).

Le bail commercial dérogatoire ou bail précaire permet de réduire cette durée minimum. L'article L 145-5 du Code de commerce offre ainsi aux parties la possibilité de déroger aux règles de durée normalement applicables à condition que le bail ne dépasse pas 3 ans. Si le bail doit respecter la durée maximale fixée à 3 ans, aucune durée minimale n'est en revanche imposée par la loi.

L'option pour un bail précaire ne peut être choisie que d'un commun accord écrit entre le bailleur et le locataire. Lorsque les parties optent pour la réduction de la durée du bail, le contrat de bail doit le prévoir expressément. Ce droit de réduire la durée du bail commercial n'est toutefois pas applicable aux locations saisonnières.

Pourquoi choisir le bail précaire ?

Le bail précaire est surtout une solution avantageuse pour les entrepreneurs qui lancent leur entreprise sans savoir si celle-ci durera réellement. Cette solution leur permet ainsi de limiter les risques en ne s'engageant que pour une durée réduite. En cas de mauvais chiffres, l'entrepreneur pourra quitter les lieux à l'expiration du contrat. Inversement, il pourra aussi partir pour cause de changement d'activité ou lorsqu'il souhaite développer son commerce dans des locaux plus grands (en cas d'augmentation du chiffre d'affaires et des effectifs par exemple).

Le propriétaire peut également trouver son intérêt à signer un bail précaire. S'il refuse de renouveler le bail, le contrat ne l'oblige pas à verser une indemnité d'éviction du bail commercial au locataire, contrairement au cas du bail commercial classique.

Comment résilier un bail précaire ?

Le locataire qui souhaite résilier un bail précaire doit respecter la durée initialement prévue au sein du contrat de bail. A défaut, il devra payer les loyers qu'il doit jusqu'à la fin du bail dérogatoire. Le preneur ne peut donc pas donner congé avant la fin de la période de location prévue au sein du contrat.

Si le preneur ne quitte pas les locaux à la fin du bail précaire, le bailleur a un délai d'un mois (à compter de la date de fin du bail) pour manifester son opposition au maintien dans les lieux. S'il ne s'oppose pas au maintient du locataire, le bail se transforme automatiquement en bail classique (voir ci-dessous).

Comment transformer un bail précaire en bail classique ?

Lorsque le délai prévu au contrat prend fin et que le preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur, ou que le renouvellement du bail conduit à une durée supérieure à 3 ans, le contrat est requalifié en bail classique. La convention est alors soumise aux règles classiques du bail commercial. A l'inverse, il n'est pas possible de transformer un bail commercial classique en bail précaire.

Peut-on renouveler un bail précaire ?

Il est possible de renouveler un bail précaire. Toutefois, la durée totale du bail ne peut pas excéder 36 mois (3 ans). A défaut, le bail sera soumis au régime du bail classique.

Que doit contenir le contrat de bail précaire ?

Le contrat de bail signé entre le preneur et le bailleur devra prévoir expressément son caractère dérogatoire. Pour ce faire, la convention devra stipulée que le bail est conclu dans les conditions prévues par l'article L 145-5 du Code de commerce.

Exemple : le contrat peut prévoir une clause de durée reprenant les termes suivants : La location est consentie et acceptée par les parties dans les conditions prévues par l'article L.145-5 du Code de commerce. Le présent bail est valable pour durée de (durée du contrat, dans la limite de trois ans). Il débutera le (jour) et prendra fin le (jour).

Peut-on résilier un bail précaire ?

Sauf clause particulière prévue dans le contrat, un bail précaire ne peut pas être résilié de manière anticipée : les obligations nées du contrat s'appliquent donc jusqu'à la fin du terme convenu entre le bailleur et le locataire. Par conséquent, un locataire qui quitte les lieux avant la fin du bail devra quand même continuer à payer ses loyers jusqu'au terme prévu dans le contrat.

Les parties peuvent toutefois librement déroger à cette règle d'un commun accord. Il faut alors se référer au contenu du bail qui peut librement prévoir des clauses de résiliation anticipée. En d'autres termes, si une résiliation anticipée du bail précaire n'est pas prévue par la loi, rien n'empêche les parties de prévoir cette possibilité dans le contrat. La clause de résiliation anticipée devra alors prévoir les motifs et les conditions de forme pour donner son congé.