Indemnité d'éviction : non-renouvellement du bail commercial

Le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial (article L.145-14 du Code de commerce). Mais il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction sauf s'il invoque un des motifs prévus par la loi.

Comment se calcule l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?

L'indemnité d'éviction d'un bail commercial doit couvrir l'intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement. L'ensemble du préjudice doit être pris en compte. Le bailleur ne peut proposer une somme forfaitaire. Le juge apprécie souverainement le montant de l'indemnité d'éviction. L'indemnité doit notamment tenir compte :

• de la valeur marchande du fonds de commerce ;
• des frais de déménagement et de réinstallation ;
• des frais et droits de mutation pour l'achat d'un nouveau fonds ;
• des indemnités de licenciement à verser par le locataire ;
• de la perte d'une licence éventuelle (tabac, alcool, etc.).

L'indemnité d'éviction du bail commercial est prévue par l'article L.145-14 du Code de commerce. Les cas dans lesquels le bailleur n'est pas tenu de la verser sont mentionnés à l'article L.145-17 du même code.

Quel est le délai de rétractation du bailleur commercial ?

En cas de litige sur le principe ou sur le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur bénéficie d'un délai de repentir. Il peut revenir sur sa décision et accorder le renouvellement dans un délai de quinze jours après que les tribunaux ont définitivement fixé le montant de l'indemnité d'éviction. Mais seulement à condition que le locataire occupe toujours les lieux et n'ait pas déjà loué un autre local.

Quand a lieu le paiement de l'indemnité d'éviction ?

Après le délai de repentir de quinze jours précisé ci-dessus, le paiement doit être effectué au locataire dans les trois mois à compter d'un commandement de payer délivré par huissier. Le locataire peut être maintenu dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.

Que faire en cas de non-versement de l'indemnité d'éviction ?

L'article L. 145-14 du Code de commerce prévoit deux cas permettant de ne pas verser d'indemnités d'éviction : un motif grave et légitime et l'état insalubre et dangereux de l'immeuble. L'indemnité d'éviction n'est pas non plus due en cas de bail précaire.

Il y a motif grave et légitime quand le locataire n'a pas rempli une de ses obligations après avoir été mis en demeure de le faire. De manière générale, le juge apprécie au cas par cas. Il a par exemple été jugé que constitue un motif grave et légitime l'inexécution de réparations à la charge du locataire ou encore le défaut de paiement de plusieurs loyers. Le bailleur peut se dispenser d'une mise en demeure si la situation n'est pas susceptible de régularisation ou si le locataire ne bénéficie plus du statut des baux commerciaux.

Le bailleur n'est pas tenu au paiement de l'indemnité s'il est établi :

• que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ;
• ou qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

En cas de reconstruction de l'immeuble, le locataire a un droit de priorité pour la location de celui-ci dans la limite de l'ancienne superficie.

Quels sont les cas de reprise d'un bail commercial ?

Dans certains cas, le bailleur peut récupérer les locaux. Plusieurs cas de reprise sont possibles.

• La reprise pour habiter les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux. Il n'y a alors pas d'indemnité d'éviction (art. L145-22 du Code de commerce).
• La reprise de locaux inutilisés en vue de les remettre sur le marché locatif (art. L145-23).
• La reprise pour des travaux impliquant l'évacuation des lieux. Une indemnité d'éviction est alors due (art. L145-18).