Prêt immobilier : comment obtenir son prêt au meilleur taux

Comment souscrire un prêt immobilier dans de bonnes conditions. Les conseils pour emprunter aux meilleurs taux. Bien choisir sa formule de prêt immobilier et négocier ses taux.

Certes, il est parfaitement possible d'acheter comptant un appartement ou une maison. Et certains le font, notamment après avoir vendu un autre bien immobilier. Mais pour la plupart des acheteurs, le recours à l'emprunt est un point de passage obligé. Et un point de passage "conseillé" pour les investisseurs, dans la mesure où la prise en compte des intérêts permet de diminuer le montant des revenus fonciers imposables. C'est même un des avantages de la pierre par rapport aux valeurs mobilières : l'immobilier permet de se constituer progressivement un patrimoine à crédit.

Le choix est vaste et la concurrence vive entre les établissements financiers. La réglementation du crédit immobilier est également assez protectrice. Mais la hausse des taux et le durcissement des conditions d'accès imposent aujourd'hui d'avoir un bon dossier et un apport personnel conséquent.

Le bon moment pour acheter ?

Avant d'emprunter pour acheter, on peut se poser la question du "timing" : est-ce le bon moment pour investir dans la pierre ? La réponse varie selon qu'il s'agit de sa résidence principale ou d'un logement locatif. Quand on achète pour se loger, c'est plus une question d'opportunité, de moyens ou de besoins que d'évolution du marché immobilier. La recherche d'un toit ne peut pas se résumer à une opération financière. L'achat d'un logement locatif dépend davantage de la conjoncture et de l'évolution des prix.

Mais dans tous les cas, il faut savoir que l'immobilier est soumis à des cycles généralement longs et lents. Contrairement à d'autres pays, le marché français ne connaît pas de "bulle spéculative" et les risques sont très faibles de subir une brutale chute des prix, perspective qui pourrait faire retarder une acquisition.

Des taux en hausse mais tout dépend du profil

Avec la hausse actuelle de l'inflation et la croissance des taux d'emprunt de l'Etat (OAT), les taux moyens des crédits immobiliers atteignent aujourd'hui un niveau élevé. Mais le taux proposé par la banque dépend naturellement du profil du client et de sa demande. Et les meilleurs dossiers peuvent encore emprunter à des taux relativement bas compte-tenu du contexte.

La question de l'apport est un point fondamental du dossier du candidat emprunteur. Plus l'apport personnel est important, plus le taux est bas. Logique puisque la banque prend moins de risques en prenant une garantie sur un bien financé à 50% à crédit que si l'emprunt représente 80%, voire plus, du coût d'acquisition... De même, plus la durée est longue, plus le taux est élevé puisque le risque augmente avec le temps.

Sur le plan du risque, la banque examinera aussi le niveau d'endettement du demandeur. En général, elles acceptent difficilement un niveau supérieur à 30% des revenus. Sauf si ces revenus sont très importants. Mais dans ce cas, il s'agit généralement de clients fortunés à qui les banques proposent des montages patrimoniaux spécifiques et pour lesquels elles sont prêtes à consentir un effort particulier. D'autant plus que ces clients peuvent leur confier tout ou partie de leur patrimoine à gérer. Mais même pour les patrimoines petits ou moyens, le banquier sera plus disposé à consentir un effort s'il gère également les comptes de l'emprunteur.

Rappelons que les prêts à taux zéro et les prêts d'épargne-logement sont pris en compte par les banques à titre d'apport personnel. Mais ils sont naturellement comptabilisés dans le calcul de l'endettement.

Négocier son prêt

Il convient de bien négocier son prêt immobilier. Par exemple en faisant varier la durée et le montant des remboursements, en faisant valoir au banquier son profil de futur client, etc. Pour comparer et négocier, vous devez prendre en compte non pas le taux affiché mais le taux réel, appelé « taux annuel effectif global » (TAEG), qui englobe l'ensemble des frais. Les frais de dossier sont calculés en pourcentage de l'emprunt mais sont plafonnés, au contraire des coûts d'assurance.

Sans se disperser, il est indispensable de consulter plusieurs établissements. Négociez au mieux en faisant valoir les offres de la concurrence et en soulignant « l'intérêt » de votre profil financier. Après avoir négocié au mieux et muni d'une réponse écrite, rien ne vous empêche de refaire « un tour de piste » pour une dernière mise en concurrence. Etant donné l'état du marché, vous pourrez certainement obtenir quelques avantages supplémentaires.

Tout avantage supplémentaire, notamment en terme de taux, peut générer des économies importantes sur le montant des intérêts, la durée du prêt ou l'échéance des remboursements. L'emprunteur a donc tout intérêt à procéder à plusieurs simulations en faisant varier ces paramètres pour optimiser son emprunt.

Ces avantages peuvent être accordés en matière de taux, mais aussi au niveau des frais de dossier ou des primes d'assurance. Vous pouvez également demander l'annulation des pénalités généralement prévues en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier.

Si vous êtes un bon négociateur, rien ne vous empêche de proposer de remplacer l'assurance de la banque par votre propre contrat si vous obtenez, par ailleurs, des conditions plus avantageuses. Il faut savoir, en effet, que les contrats des banques, sont souvent moins performants que ceux que vous pouvez obtenir en direct auprès de votre assureur habituel. La domiciliation des revenus et des comptes chez le prêteur constitue également un argument de poids pour négocier. Mais ce n'est pas non plus un engagement à vie... Les conditions du prêt en cours ne seront pas remises en cause si vous changez d'avis par la suite. Depuis la Loi Pacte, les parties négocient librement la domiciliation des comptes et des revenus au moment de la souscription du prêt.

Vous pouvez également vous adresser aux courtiers en crédit immobilier présents sur internet. Ils négocieront pour votre compte auprès des établissements financiers et obtiendront souvent des conditions intéressantes, non seulement en terme de taux mais aussi au niveau des frais ou des assurances. Le service est théoriquement gratuit puisque que les banques rétrocèdent une commission au courtier quand un prêt est souscrit par leur intermédiaire. Mais vous aurez parfois des frais de dossier à payer. Et n'oubliez pas non plus que vous pouvez toujours renégocier un prêt immobilier en cours de remboursement si vous jugez que les conditions accordées initialement pourraient être améliorées.

Les prêts complémentaires

La négociation d'un crédit immobilier aujourd'hui va de pair avec la recherche des prêts complémentaires, comme les prêts à taux zéro ou les prêts d'épargne-logement. Les montants de ces prêts aidés ne sont pas très importants, mais peuvent contribuer à alléger la charge de remboursement. On pourra aussi se demander s'il faut choisir un taux fixe ou variable, voire un prêt in fine pour certains investisseurs.

Les prêts « in fine »

Dans les prêts classiques, dits « amortissables », l'emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituée d'une part de capital et d'une part d'intérêt, cette dernière diminuant au fil des ans. A l'issue du prêt, l'emprunteur a, par définition, remboursé l'intégralité de son prêt. Destinés aux investisseurs locatifs, les prêts « in fine », eux, obéissent à une logique différente : pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu'à l'échéance finale.

Les banques exigent naturellement une garantie, au-delà de l'assurance-décès, qui se traduit par le « nantissement » en faveur de la banque d'un portefeuille de sicav ou d'une assurance-vie en euros. En clair, l'acheteur signe un engagement qui autorise le banquier à puiser dans cette épargne sécurisée au cas il ne pourrait rembourser le capital.

Au final, l'emprunteur « in fine » paie donc davantage d'intérêts que l'emprunteur classique puisqu'il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la durée du prêt. Cette technique présente toutefois plusieurs avantages :

• Elle réduit le montant des échéances pendant la durée du prêt, qui peuvent être, par exemple, compensées intégralement par des rentrées locatives. L'emprunteur n'a donc pas (ou très peu) d'effort financier à faire dans un premier temps. D'autant plus que les intérêts payés viennent en déduction des revenus fonciers, ce qui réduit l'impôt dû par le propriétaire-bailleur.
• A l'issue du prêt, l'emprunteur rembourse le montant initial du prêt alors qu'entre-temps, le bien s'est valorisé.

Exemple schématique : M. Martin emprunte 100 000 pour acheter un logement du même montant à un taux de 5% sur dix ans, il paiera chaque année 5 000 (financés en tout ou partie par les loyers), puis remboursera les 100 000 la dixième année. Mais on peut penser que le logement s'est largement valorisé en dix ans. M. Martin s'est donc « enrichi » sans effort financier...