Partie commune - partie privative : définition et travaux

[PARTIES COMMUNES] Comment sont définies les parties communes et les parties privatives dans une copropriété. Les obligations des copropriétaires et les règles légales.

Qu'est-ce qu'une partie commune ?

Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, qui les possèdent donc en indivision. A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, l'article 3 de la loi de 1965 considère comme parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun (ascenseur, systèmes de chauffage ou de climatisation, antennes collectives, boîtes aux lettres, interphones, compteurs, etc.), y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors.

Qu'est-ce que le droit accessoire aux parties communes ?

Le même article 3 de la loi de 1965 définit la notion de " droit accessoire aux parties communes". A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, il s'agit du droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; du droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes; du droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; du droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Le règlement de copropriété peut aussi prévoir que ces droits sont accessoires à des parties privatives.

Par convention, l'exercice de ce type de droit peut être réservé à un copropriétaire ou à un tiers. Mais dans ce cas, le droit doit être effectivement exercé dans les dix ans qui suivent la signature de la convention sous peine de devenir caduc. Avant l'expiration de ce délai, l'assemblée générale de copropriété peut s'opposer à l'exercice de ce droit à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Si ce droit constitue une contrepartie à une charge que le titulaire a consentie en faveur de la copropriété, l'assemblée ne peut s'y opposer qu'en lui versant une indemnité.

Qu'est-ce que le droit de jouissance des parties communes ?

Le règlement de copropriété peut aussi prévoir qu'un copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusif et privatif sur une partie commune. Exemple classique : un jardin affecté à un lot du rez-de-chaussée ou une terrasse affectée à un lot du dernier étage.

Dans ce cas, ce droit de jouissance est un élément accessoire et perpétuel de sa partie privative, droit qu'il ne peut vendre ni louer séparément.

En principe, la copropriété devra alors assurer à ses frais l'entretien et la conservation de cette partie commune, notamment en ce qui concerne le gros oeuvre. Mais le règlement de copropriété peut prévoir des dispositions différentes en mettant ces dépenses à la charge du titulaire.

Comment se calcule la quote-part des parties communes ?

A défaut de clause contraire ou en cas d'ambiguïté du règlement de copropriété, la quote-part des parties communes affectée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur totale de toutes les parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). La loi Renouvellement et Solidarité Urbain impose, dans les règlements de copropriété publiés depuis le 31 décembre 2002, l'indication de la méthode de calcul des quote-parts de parties communes et de la répartition des charges de copropriété.

Exemple : un copropriétaire possède un lot privatif d'une valeur de 100 alors que la valeur totale des parties privatives est égale à 1000. Sa quote-part de parties communes sera de 10%. Cette disposition n'étant pas d'ordre public, la quote-part d'un copropriétaire peut être différente de la valeur relative de son lot. Mais dans tous les cas, sa contribution aux charges, elle, devra respecter ce principe de proportionnalité. Certaines parties communes peuvent faire l'objet d'une répartition spéciale entre les seuls copropriétaires concernés. Exemple classique : les parties communes des parkings peuvent n'être réparties qu'entre les copropriétaires qui en possèdent un.

La quote-part des parties communes est établie une fois pour toutes lors de la mise en place de la copropriété. Elle figure dans « l'état descriptif de division » publiée au bureau des Hypothèques et ne peut être modifiée ensuite qu'à l'unanimité des copropriétaires.

Sous réserve de respecter le droit d'usage des copropriétaires, le règlement de copropriété peut instaurer certaines restrictions. Exemples classiques : interdiction de déposer des objets dans les locaux communs, d'étendre du linge aux fenêtres, de stationner dans la cour, etc.

Appropriation illicite des parties communes

Les copropriétaires ne doivent pas s'approprier illicitement les parties communes. La jurisprudence considère par exemple que constitue un acte d'appropriation illicite l'aménagement par un copropriétaire d'une cour d'immeuble dans laquelle il avait installé de nombreuses plantations de grande taille ainsi qu'un abri de jardin et un point d'arrosage (arrêt 15-25144 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 26 janvier 2017).

Qu'est-ce qu'une partie privative ?

Les parties privatives d'un immeuble en copropriété sont en principe les parties dont un copropriétaire possède l'usage et la propriété exclusives. Au contraire des parties communes, qui appartiennent à la copropriété.

Outre l'intérieur des locaux concernés, sont généralement considérées comme parties privatives les fenêtres, volets et balcons, les cloisons qui ne font pas partie du gros oeuvre, les revêtements de murs et des sols, les dépendances annexes (grenier, combles, caves), les éléments d'équipements. Dans certaines copropriétés, le gros oeuvre des balcons peut être considéré comme partie privative. Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives, et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.

Lors de l'établissement de la copropriété, la valeur de chaque partie privative est calculée en fonction de sa consistance, de sa superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. On pourra ainsi tenir compte non seulement de la surface mais aussi de la nature du bien et des locaux annexes (cave, balcons, etc.), de la hauteur sous plafond, de l'étage, etc. Mais non pas de la destination du lot (habitation, commercial ou professionnel).

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et des parties communes à condition qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. En principe, la destination de chaque lot (habitation, commerce, bureaux) ne peut être modifiée. Mais les tribunaux admettent aujourd'hui une modification de destination sous réserve que cette modification ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination générale de l'immeuble.

Que peut prévoir un règlement de copropriété sur les parties privatives ?

Le règlement de copropriété ne peut pas limiter l'exercice de ces droits. Exemple classique : un copropriétaire peut faire construire une mezzanine ou un escalier intérieur dans sa partie privative à condition de ne pas toucher à l'aspect extérieur de l'immeuble, ni aux parties communes. Ce qui n'est pas le cas, par exemple, s'il réunit deux appartements par un escalier...

Il a été toutefois admis, pour un immeuble de standing, que le règlement de copropriété interdise la vente séparée de chambres de service à des tiers ou prévoit une clause de préférence en faveur des actuels copropriétaires.

Peut-on s'opposer à des travaux sur parties privatives ?

En cas de besoin et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en soient pas altérées de manière durable, un copropriétaire ne peut pas s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux décidés par l'assemblée générale de copropriété. Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.