Travaux d'amélioration sur un bien en indivision

Un bien en indivision peut faire l'objet de travaux d'amélioration par un indivisaire. Quelle indemnité lui verser ? Sous quelles modalités et dans quelles conditions ?

Quand un bien est en indivision, il peut arriver qu'un indivisaire réalise des travaux sur ce bien. L'indivision doit alors une indemnité à l'indivisaire qui a effectué des dépenses ayant permis d'améliorer ou de conserver un bien indivis. C'est l'article 815-13 du Code civil qui prévoit un mode particulier d'évaluation de l'indemnité due à l'indivisaire qui a engagé des dépenses d'amélioration ou de conservation des biens indivis.

Quelle indemnité pour les dépenses d'amélioration d'un indivisaire ?

Concernant les dépenses d'amélioration d'un bien indivis faites par un indivisaire, le profit subsistant au moment du partage ou de l'aliénation constitue la mesure de l'indemnité due à l'indivisaire concerné. Les juges doivent ainsi rechercher, pour fixer le montant de l'indemnité, la plus-value réalisée par les sommes avancées au profit de l'indivision. Il est cependant possible de distinguer pour ce calcul les améliorations durables, résultant de travaux de maçonnerie, plomberie-sanitaire, chauffage, menuiserie ou électricité, de celles apportées par des aménagements intérieurs tels que la pose de papiers peints ou tentures ou de moquettes.

L'appréciation de la plus-value s'effectue normalement au moment du partage, mais si le bien indivis a été vendu, le montant de l'indemnité est déterminé au jour de la vente. Il n'y a pas lieu de distinguer si les dépenses ont été faites dans l'intérêt des indivisaires ou d'un seul, ou que le bien est, ou n'est pas, attribué à cet indivisaire.

Quelle indemnité pour les dépenses de conservation d'un indivisaire ?

Concernant les dépenses de conservation, il doit en être tenu compte à l'indivisaire qui les a faites de ses deniers personnels au profit des biens indivis. Lorsque les dépenses nécessaires à la conservation du bien ont entraîné un profit, l'indemnité doit être égale à la plus forte des deux sommes que représentent respectivement la dépense faite et le profit subsistant (Cour de cassation, 1re Chambre civ., 4 mars 1986). En revanche, lorsque les dépenses, bien que nécessaires, n'ont pas amélioré la valeur du bien indivis, on ne se réfère pas à une plus-value (qui n'existe pas) mais à la seule valeur nominale de la dépense réalisée. L'indemnité devient exigible au moment du partage de l'indivision ou au moment de l'aliénation du bien indivis, qui est généralement l'occasion d'un partage partiel par répartition du prix.