Toutes les charges déductibles des revenus fonciers

Certains frais et charges peuvent être imputés sur les revenus fonciers. Le point sur toutes les charges déductibles des revenus locatifs des propriétaires-bailleurs.

Les charges peuvent être déduites du revenu foncier brut imposable du bailleur pour leur montant TTC (sauf en cas de location assujettie à la TVA). Les charges liées à une location exonérée ne sont pas déductibles. En règle générale, les charges non déductibles des revenus fonciers sont prises en compte dans le prix de revient du bien pour le calcul de l'éventuelle plus-value immobilière imposable lors de la revente.

Les intérêts d'emprunt sont-ils déductibles ?

Les intérêts et les frais d'emprunt (frais de dossier, etc.) sont déductibles du revenu brut foncier quand les emprunts ont été contractés pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration du bien. Dans le cadre de la conservation du bien, les intérêts des emprunts contractés pour le paiement des droits de succession ou de donation portant sur un bien loué sont déductibles du revenu brut foncier du nouveau propriétaire, qui a bénéficié de cette transmission à titre gratuit.

Quels sont les travaux d'amélioration déductibles ?

Certains travaux déductibles des revenus fonciers peuvent venir s'imputer sur les recettes locatives du bailleur. Le bailleur peut déduire des revenus fonciers le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau dans un local d'habitation, à condition que ces travaux ne modifient pas la consistance générale du local.

Exemples : installation de sanitaires, d'un chauffage central, de systèmes de sécurité, d'un ascenseur, pose de volets, d'un interphone, d'antenne collective, etc. Il faut distinguer ces travaux d'amélioration des travaux d'agrandissement, de construction ou de reconstruction qui ne sont pas déductibles dans la mesure où ils modifient la structure, le volume ou l'agencement de l'immeuble.

Dans les autres locaux (commerces, bureaux, etc.), seuls les travaux d'amélioration destinés à favoriser l'accueil des handicapés sont déductibles (construction de rampes d'accès, etc.). Sont également déductibles les travaux de désamiantage et les dépenses d'amélioration destinées à protéger les locaux des effets de l'amiante.

Quels sont les travaux d'entretien et de réparation déductibles ?

Le bailleur peut déduire le coût des travaux destinés à conserver le local en bon état sans en modifier la structure, le volume ou l'agencement : réfection des installations électriques, de la toiture, remplacement de la chaudière, etc.

Ces dépenses ne peuvent être déduites quand elles sont indissociables de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement.

S'il s'agit de travaux incombant normalement au locataire (changement de revêtement de sol, papiers-peints, etc.), ces dépenses ne sont déductibles que si elles sont engagées en vue de faciliter la relocation du bien (remise à neuf) ou si elles sont rendues nécessaires par la réalisation de travaux eux-mêmes déductibles (peinture après rénovation de l'installation électrique, etc.).

Quels sont les impôts et taxes déductibles ?

L'ensemble des impôts et taxes incombant au propriétaire est déductible du revenu brut foncier (ainsi que les éventuelles pénalités et intérêts de retard) : taxe foncière, taxe d'équipement, taxe sur les bureaux en Ile-de-France, etc. Mais les impôts considérés comme un élément du prix de revient du bien (droits de mutation, etc.) ne peuvent être comptabilisés en charges puisqu'ils sont pris en compte pour le calcul de la plus-value imposable.

Les primes d'assurance et les frais de gestion sont-ils déductibles ?

Les primes d'assurance pour couvrir tout type de risque sont déductibles. En contrepartie, les indemnités versées par l'assureur sont incluses dans le revenu foncier. Sont également déductibles les rémunérations versées à des tiers pour la gestion des biens, les rémunérations versées aux gardiens et concierges, y compris les avantages en nature dont ils bénéficient et les charges sociales afférentes, les frais de procédure supportées à l'occasion d'action en justice, etc.

Déduction de l'indemnité d'éviction

Il peut arriver que le propriétaire-bailleur verse une indemnité d'éviction au locataire en place afin d'obtenir son départ et de relouer le bien dans de meilleures conditions financières. Dans ce cas, cette indemnité d'éviction est déductible des revenus fonciers (Conseil d'Etat, arrêt du 30 mai 2011).