Droits de mutation et frais de notaire : calcul et montant

Les droits de mutation, improprement appelés aussi "frais de notaire", s'appliquent à la quasi totalité des mutations à titre onéreux portant sur des biens immobiliers, notamment à tous les achats ou ventes de logements.

Que recouvrent les frais de notaire ?

Si vous achetez un bien immobilier, vous devrez payer des frais en plus du prix d'achat à verser au vendeur. Dans la pratique, ces frais sont appelés « frais de notaire » car ils sont payés au notaire par l'acquéreur.

En vérité, les honoraires du notaire (ses émoluments) ne représente qu'une (petite) partie de ces frais d'acquisition, qui sont essentiellement constitués des droits de mutation. Ces frais fiscaux sont en fait simplement collectés par le notaire pour le compte du Trésor Public. A ces montants s'ajoutent en plus diverses sommes correspondant aux frais et débours réalisés par le notaire pour le compte du client. Elles sont également comprises dans ces frais d'acquisition à verser au notaire.

Quelle est la rémunération du notaire ?

Le travail du notaire est rémunéré d'abord par des « émoluments », dont le montant est proportionnel au prix de vente. Il s'agit du tarif S1, auquel s'ajoute la TVA au taux de 20 %.

Le notaire perçoit ensuite des émoluments de formalités qui correspondent aux diverses tâches qu'il accomplit vis-à-vis de l'administration : vérification du permis de construire, extrait de cadastre, etc. Le tarif est fixé par décret pour chaque type de démarches. Le montant global de ces émoluments de formalité dépend donc des modalités d'acquisition (recours ou non à un emprunt, etc.).

Que sont les débours ?

Les débours sont des sommes d'argent avancées ("déboursées") par le notaire pour le compte de son client. Le notaire peut en effet être amené à engager un certain nombre de frais pour le compte de ses clients : frais de géomètre, interrogation des Hypothèques, etc. Ces frais font naturellement l'objet d'un remboursement par l'acquéreur.

Comment les frais de négociation d'un notaire sont-ils calculés ?

Le notaire peut parfois intervenir en tant que négociateur immobilier quand un vendeur passe par lui pour vendre son bien. Depuis le décret n° 2016-230, ces honoraires de négociation sont désormais librement fixés par accord entre le notaire et le vendeur. En pratique, les honoraires du notaire sont fixés sur la base d'une rémunération forfaitaire ou d'un taux horaire. Ces frais de négociations ne doivent pas être confondus avec les autres sommes payées au notaire lors d'une transaction immobilière (droits de mutation et émoluments).

Les droits de mutation

Sous réserve de certaines exceptions, les droits d'enregistrement ou de mutation sur les achats et ventes d'immeubles s'appliquent à tous les immeubles par nature (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains, etc.), situés en France, même si l'acte est constaté à l'étranger. Les droits concernent tous les types de mutations à titre onéreux (ventes, viager, adjudications, partage de biens indivis, etc.).

Les droits s'appliquent au prix stipulé dans l'acte de vente en tenant compte de toutes les charges et indemnités dues au vendeur et sont exigibles lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. Si l'acheteur paie des charges qui incombent normalement au vendeur (taxe foncière, etc.), ces sommes entrent dans l'assiette des droits de mutation.

Le montant des droits d'enregistrement d'immeubles se décompose en plusieurs droits proportionnels perçus par l'Etat, le Département et la Commune concernés. Ils atteignent 5,8% en tenant compte de la hausse de la taxe départementale. Il ne s'agit ici que des droits de type fiscal. Pour calculer le montant total des frais affectant l'achat d'un logement, il faut y ajouter les honoraires du notaire et parfois la commission d'agence immobilière. En moyenne, on estime que les frais d'acquisition dans l'ancien représentent généralement entre 7 et 8 % du prix d'achat.

Précisons enfin que la TVA sur les ventes d'immeubles neufs obéit à des règles spécifiques.