Vente d'un logement occupé par le locataire (droit d'information)

Le locataire doit-il être informé en cas de vente du logement par le propriétaire ? Comment vendre un logement occupé sans donner congé au locataire.

Peut-on vendre un logement occupé par un locataire ?

Rien n'empêche un bailleur de vendre le bien immobilier qu'il loue : il peut le faire que le logement soit occupé ou non. Mais quand le propriétaire veut vendre son logement vide, il doit délivrer un congé pour vente au locataire. Cette possibilité est encadrée par la la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit une procédure particulière, notamment en termes de délai. Non seulement le locataire est informé du projet de vente, mais il dispose même d'un droit de préemption.

Mais rien n'empêche de vendre un logement occupé sans délivrer de congé au locataire. Certains acquéreurs recherchent d'ailleurs des biens occupés pour investir dans l'immobilier locatif. Dans ce cas, le locataire ne dispose d'aucun droit légal de préemption. Le changement de bailleur s'impose à lui. Le propriétaire vendeur est libre de décider s'il lui propose ou non d'acheter le logement qu'il occupe. La seule obligation du bailleur est de communiquer au locataire les coordonnées du nouveau propriétaire afin que les loyers lui soient régulièrement versés.

Quels avantages et inconvénients d'acheter un bien loué ?

Certes, la plupart des propriétaires de logements locatifs attendent la fin du bail en cours pour délivrer un congé pour vendre. Il est plus facile, en effet, de vendre un logement vide, ne serait-ce que parce la majorité des acheteurs cherchent avant tout un toit pour se loger eux-mêmes. En principe, le prix de vente d'un bien occupé subit une certaine décote par rapport sa valeur vide (10% à 20%).

Mais cette règle n'est pas systématique. Pour les investisseurs, l'achat d'un logement déjà occupé évite la recherche d'un locataire. Dans ce cas, la décote peut être minime, si du moins le loyer est à son juste prix.

Dans tous les cas, l'acheteur d'un logement occupé devra se faire connaître auprès du locataire et lui communiquer toutes ses coordonnées (nom, adresse, etc.). Il devra également lui préciser s'il a récupéré, auprès de l'ancien propriétaire, le montant du dépôt de garantie. Enfin, précision importante : si le nouveau propriétaire veut résilier le bail, il devra respecter quelques règles légales plus restrictives.

Quand le locataire peut-il faire jouer son droit de préemption ?

Le droit de préemption intervient seulement quand le propriétaire veut vendre le logement vide et qu'il délivre au locataire, six mois avant la fin du bail, un congé pour vendre. Seule exception : la vente d'un immeuble que le propriétaire divise en lots afin de le vendre appartements par appartements. Dans ce cas, chaque locataire bénéficie d'un droit de préemption pour le lot qu'il occupe.