Annulation de vente immobilière après signature : les règles

Peut-on annuler une vente immobilière après la signature de l'acte de vente ou de l'avant-contrat ? Les conditions d'annulation d'une transaction immobilière.

Peut-on annuler un acte de vente immobilière après sa signature ?

Il est difficile de revenir sur son engagement lorsque le contrat de vente immobilière est définitivement signé. L'acheteur ne peut alors faire annuler le contrat que dans certains cas bien précis, et notamment lorsque le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance. Inversement, le vendeur ne pourra revenir sur son engagement que si l'acquéreur ne remplit pas la principale obligation de l'acheteur immobilier, à savoir payer le prix fixé.

D'autres causes peuvent aussi conduire à annuler la vente. Ainsi :

• en cas de vices cachés, l'acheteur peut alors soit demander l'annulation de la vente soit demander une diminution du prix ;
• en cas d'erreur, de dol, de lésion, de violence, etc.

Quand annuler une vente immobilière pour dol ?

Un acheteur peut annuler une vente immobilière en cas de dol, c'est-à-dire de manœuvres frauduleuses du vendeur destinées à le tromper, en se fondant sur l'article 1137 du Code civil. En pratique, le dol est le plus souvent caractérisé lorsque le vendeur ne fournit pas certaines informations déterminantes à l'acquéreur. On parle alors de "réticence dolosive". Les juges ont par exemple annuler une promesse de vente en raison de l'implantation future d'une décharge à proximité du bien vendu, cette information ayant été dissimulée par le vendeur (arrêt n° 14-18490 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de Cassation le 4 mai 2016). La même décision a été rendue par la même cour (arrêt n°17-24330 du 18 avril 2019) dans une affaire où le vendeur avait caché les nuisances causées par son voisin de pallier (dégradation de l'immeuble, usage de drogue...). En revanche, la Cour de Cassation a estimé que ne constituait pas un dol le fait, pour le vendeur d'un appartement, d'avoir demandé au gérant d'un bar voisin de baisser le volume de sa musique lors des visites du futur acheteur (arrêt n° 16-27821 rendu le 21 décembre 2017).

Peut-on annuler une vente immobilière en cas d'erreur ?

Dans certains cas, la vente d'un bien immobilier peut également être annulée en cas d'erreur de l'acheteur, sur le fondement de l'article 1133 du Code civil. A condition, bien sûr, que celle-ci soit excusable. Selon la jurisprudence, tel est le cas d'un achat réalisé par une SCI ayant acquis un logement en vue de le louer, cette location étant rendue impossible en raison d'une superficie du logement inférieure à celle fixée par le Règlement sanitaire départemental (arrêt n° 17-11132 et 17-14090 rendus par la 3e chambre civile le 3 mai 2018).

Peut-on annuler une promesse de vente immobilière ?

Lorsque le vendeur d'un bien immobilier a adressé une promesse unilatérale de vente à l'acheteur, ce dernier dispose d'un délai de rétractation pour lever l'option. Seul le vendeur s'engage. A contrario, tant que cette option n'est pas levée, l'acheteur n'a aucune obligation d'acquérir le bien. Il est donc libre de se rétracter et de ne pas conclure la vente. De son côté, le vendeur immobilier ne peut pas annuler la vente, qu'il s'agisse d'un professionnel ou d'un particulier : il ne dispose pas d'un droit de rétractation.

La date de renonciation à un achat immobilier par l'acheteur peut avoir des conséquences sur le paiement de l'indemnité d'immobilisation versée par le potentiel acquéreur. Premier cas de figure : le bénéficiaire de la promesse se rétracte dans les délais. Dans ce cas, son indemnité d'immobilisation lui est restituée. Seconde situation : le délai est passé mais le bénéficiaire renonce finalement à l'achat. C'est alors au vendeur que reviendra l'indemnité, cette dernière n'ayant pas à être restituée.

Peut-on annuler un compromis de vente ?

Pour l'acheteur d'un bien immobilier, un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est beaucoup plus contraignant qu'une promesse unilatérale de vente. Le compromis de vente signifie que l'acquéreur s'est engagé à acheter le bien mis en vente par le vendeur, qui pour sa part s'est engagé à vendre le bien à un prix déterminé. Leurs engagements respectifs sont définitifs et les parties ne peuvent donc pas revenir en arrière. Si l'acheteur ou le vendeur revient sur son accord, l'autre partie peut le contraindre à exécuter son engagement en agissant en justice.

Certains cas d'annulation d'un compromis de vente immobilier peuvent néanmoins être admis, et notamment lorsqu'une condition suspensive éventuellement prévue ne se réalise pas (exemple : obtention d'un certificat d'urbanisme pour effectuer les travaux prévus, obtention d'un emprunt immobilier auprès de la banque...). La clause doit alors figurer dans le compromis de vente.