Donner congé au locataire en fin de bail pour donation et trava

Bonjour,
J'ai un appartement en location depuis plus de 15 ans au même locataire, et j'aimerai en faire donation à mon unique fils.
Le bail se termine dans environ 8 mois.
Je sais que je peux mettre fin au bail pour motif de vente, ou y faire habiter un proche, mais en cas de donation est-ce considéré comme une vente ? (vente = la lettre de congé vaut pour offre de vente prioritaire au locataire en place, ce qui est hors de question dans mon cas).
Je fais donation de cet appartement à mon fils pour qu'il y vive, après travaux. Car il y a eu quelques dégâts avec le locataire actuel et il y a des travaux à faire pour y vivre pleinement.
Est-ce que je ne risque pas d'avoir un refus de la part du locataire puisque mon fils ne va pas y vivre tout de suite (période de travaux?)
et quel est le motif que je dois faire figurer dans la lettre de congé ?
Je ne sais pas si j'ai été bien clair, n'hésitez pas à me poser des questions si besoin.
Merci !!