Probleme mandat location agence immobilière

Bonjour,

A priori vous avez confié la gestion et avez donc mandaté l'agence pour vous représenter face au locataire. Ce sont les documents signés qui comptent, bail et EDLS, ainsi que le mandat de gestion.

Gardez bien les courriers échangés.

Si vous voulez aller plus loin, il faudra vous aussi prendre un avocat. Si vous avez une assistance juridique, c'est le moment de la contacter. Un forum de bénévoles a ses limites.

bonjour,

 questions subsidiaires (pour savoir si votre locataire - dont c'est la résidence principale - doit ou non vous payer la TEOM à part des charges) :

I/ - est-ce une location nue (donc avec obligatoirement des "provisions" sur charges, à régulariser annuellement) ?

II/ - OU est-ce une location meublée ?

1/ si oui : avec des "provisions" sur charges ?

2/ OU avec un "forfait" de charges ? 

a) si oui : avec une clause spécifique sur la TEOM insérée au contrat de location au moment des signatures ?

b) Ou ladite clause additionnelle n'existe pas dans vos contrats de location ?

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Toutes ces demandes de précisions pour vous dire comment la TEOM est due selon les cas :

* I/ et II-1/ : la TEOM est due à part des provisions sur charges. 

* II/-2-a) : la TEOM est alors à payer en sus et à part du forfait de charges.

* II/-2-b) : le montant de la TEOM est réputé avoir été inclus dans le calcul du montant du "forfait" de charges.... et donc, la TEOM ne peut pas être réclamée en sus dudit forfait de charges.

"Forfait de charges" : son montant reste le même tout au long d'une même location = pas de régularisation possible; en revanche : possibilité d'inclure ce montant à celui du seul "loyer" pour le calcul de la "révision annuelle du loyer" SI celle-ci a été prévue au contrat de location au moment des signatures.

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Dans quel cas se trouve le contrat de location de votre locataire :

- location nue ?

- location meublée avec des provisions sur charges ?

- location meublée avec forfait de charges sans clause spécifique pour la TEOM ?

- location meublée avec forfait de charges ET avec clause spécifique pour la TEOM ?

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Quand la TEOM est due en sus et à part des charges, elle l'est :

* sur justificatif (copie de l'avis de TF du bailleur),

* ET sans les frais de gestion/rôle (dans tous les cas ils sont à la seule charge du bailleur et non récupérables sur le locataire),

* ET pour le temps réel d'occupation = pour la globalité d'une location : depuis la date de la remise des clés au locataire jusqu'à celle du rendu des clés au bailleur, quels que puissent être la fin du préavis du locataire ou la fin du bail en cours,

* et avec une prescription de 3 ans.

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cdt.

Il semblerait que cette agence n'a pas procédé à la totalité de ses prestations, mais vous avez quand même 3 ans pour réclamer au locataire les charges non récupérées.

Si le locataire est introuvable ou insolvable, vous n'aurez hélas rien à gagner de le poursuivre.

Chiffrez votre préjudice et confiez le litige à un avocat. Une lettre bien tournée pourrait amener l'agence à un "geste commercial", et sinon vous pourrez tenter de l'assigner en justice.

Toutefois vérifiez si les frais engagés ne dépassent pas l'indemnisation espérée.

Avec ou sans avocat, ne rêvez pas trop sur des remboursements possibles. Le locataire a disparu sans laisser son adresse et l'agence lui a rendu son dépôt de garantie : le poursuivre vous coutera plus cher que la TEOM que vous êtes en droit de lui réclamer.

Concernant les dégradations, rien ne permet d'affirmer qu'il en est responsable puisque l'EDLS ne les mentionne pas.

Reste à engager la responsabilité de l'agence qui aurait manqué à ses obligations contractuelles. L'avocat vous dira si ce dont vous disposez suffit.

Attention si vous faites les réparations avant expertise, elles ne seront pas prises en compte. Faites au moins un constat d'huissier avant de commencer les travaux.

J ai fait un edls avec photos apres sont départ ou j ai fait des devis de réparation et envoyé en recommandé pour conteste edls de la société avant remise du dépôt de garantie.  L edls fait par la société mentionné des dégradations non retenue et des photos contradictoires a ce qui est écrit a côté.