Paiement TEOM et régularisation de charges

Bonjour,

C'est bien un bail soumis à la loi 89-462 ?

Et ce bail prévoit un paiement de provisions de charges avec régularisation annuelle ?

Il est en effet grand temps de réclamer la régularisation annuelle selon l'article 23 de la loi 89-462 qui prévoit :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041587263

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. 

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat.

Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La prescription étant de 3 ans, il est donc important de ne plus tarder à réclamer. Par courrier RAR impérativement.

Il n'y a aucune disposition légale qui permette de régulariser la TEOM sans régulariser le reste.

Si le bailleur tarde ... c'est sans doute que vous avez trop payé.

bonjour,

puisque votre contrat de location mentionne des "provisions" sur charges :

1° lesdites charges DOIVENT être listées par écrit lors de la signature du contrat afin qu'il n'y ait aucune ambiguïté.

2° la TEOM est due :

- SOIT mensuellement (et donc à régulariser chaque année) 

- SOIT annuellement (et donc en un seul paiement)

et dans les 2 cas : 

- sur justificatif (= copie des avis de la TF du bailleur)

- ET sans les frais de gestion/rôle (toujours dus par les bailleurs et non récupérables sur les locataires)

- ET pour le temps RÉEL d'occupation des lieux (pour la globalité d'une location, depuis la remise des clés, quelle que soit la date de signature du contrat, jusqu'au rendu des clés, quelles que soient la fin du préavis du locataire OU la fin du bail en cours quand le congé émane du bailleur).

je vous invite à lire un de mes topos (et particulièrement le § IV) :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

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PROVISIONS SUR CHARGES :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

La régularisation des provisions sur charges ne peut se faire qu'après l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale) annuelle des copropriétaires : de là, le syndic dispose de 1 mois pour faire parvenir le compte  rendu de l'AG aux copropriétaires, et eux-mêmes disposent aussi de 1 mois (si mes souvenirs ne me trahissent pas !) pour faire la régularisation auprès de leurs locataires.

Le bailleur, s'il n'a pas obligation de vous envoyer les justificatifs (soit par courrier postal soit via un courrier électronique pour lequel vous avez donné antérieurement votre autorisation, a toutefois l'obligation de les laisser à votre disposition (chez lui ou à son agence qui aurait la gestion de ses locations) pendant 6 mois à partir de votre demande.

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Régularisation tardive des provisions sur charges : Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité OU au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

La régularisation des provisions sur charges de l'année 2023 aurait pu être normalement demandée jusqu'au 31/12/2024 : à partir donc où cette régularisation est faite seulement à partir du 1°/01/2025, elle est faite "tardivement"....

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CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

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==> Commencez par réclamer à votre bailleur [par écrit (*)] les justificatifs de vos charges, de leur régularisation, de ses avis de TF (pour la TEOM) des années concernées... et faites vos calculs de ce que vous avez payé et de ce que vous devez au final.... OU du trop perçu que le bailleur doit vous rembourser...

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Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre logement : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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(*) par courrier R+AR dont vous gardez copie et les 2 récépissés : SOIT en vous déplaçant dans un bureau de Poste, SOIT en utilisant le SITE de la Poste (dans ce dernier cas : votre courrier et les preuves d'envoi en R+AR seront conservés pendant 1 AN... (ce qui empêche un bailleur de mauvaise foi de prétendre que l'enveloppe du courrier était vide... !!)

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cdt.

Merci beaucoup pour votre réponse, oui, c'est bien un bail soumis à la loi 89-462.

S'agissant des 3 ans de prescription et pour les charges de l'année civile 2023 j'ai jusqu'à quand exactement pour la régularisation, et si ils trainent exprès que faire, comment les forcer ?...

Merci beaucoup, les rapports propriétaires-locataires ne sont hélas pas toujours équilibrés et il est souvent compliqué d'aller au combat seule

Régularisation tardive des provisions sur charges : Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité OU au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

... je ne comprends pas trop bien . Dans le cas où il y a un trop perçu par le bailleur (cas hautement probable), je peux demander des intérêts, c'est ça ?

Merci beaucoup !