Donation de la NP de parts de sci–validité fiscale

Bonjour,

J’ai constitué une SCI au capital de 1 000 € en novembre dernier, soumise à l’impôt sur le revenu. Mon épouse et moi-même détenons chacun 50 % des parts sociales.

La SCI prévoit d’acquérir, dans un délai de deux ans, deux studios destinés à la location, pour un montant total d’environ 300 000 €.
Ces acquisitions seraient financées par des avances en compte courant d’associé, lesquelles :

• constituent un passif de la SCI,

• seraient rémunérées par des intérêts à un taux légèrement inférieur à celui d’un emprunt bancaire,

• seraient remboursées (principal et intérêts) en fonction de la trésorerie disponible.

L’objectif de ce montage est de me constituer un complément de retraite à horizon d’environ 15 ans.

J’envisage par ailleurs de donner à mes deux enfants, actuellement âgés de 11 et 13 ans, la nue-propriété des parts de la SCI, tout en conservant l’usufruit.

Analyse proposée par le juriste

Selon son analyse, même si le démembrement intervenait environ trois ans après l’acquisition des biens, la valeur économique des parts n’augmenterait que marginalement, l’actif immobilier étant largement compensé par le passif lié au compte courant d’associé.
La situation serait donc proche de celle existant peu après la constitution de la SCI.

En revanche, plus j'attends, plus il incomberait au notaire de justifier la valeur réelle des parts (expertise, analyse des loyers, du compte courant et de la situation financière de la SCI), afin d’éviter toute remise en cause par l’administration fiscale.
Celle-ci apprécie en effet la valeur réelle des parts et peut requalifier l’opération en abus de droit si la SCI est regardée comme artificielle ou dépourvue de véritable vie sociale.

Il en ressort que, dans ce type de schéma, il serait généralement plus cohérent, sur les plans juridique et fiscal, de procéder au démembrement relativement tôt, plutôt que d’attendre plusieurs années.

Proposition formulée

Il m’a été proposé de réaliser une donation de la nue-propriété par acte notarié, tôt après la constitution de la SCI, voire avant l’acquisition du premier bien.

Afin de limiter tout risque de contestation, les points suivants ont été soulignés comme essentiels :

• tenue rigoureuse des comptes annuels et des procès-verbaux,

• dépôt annuel conforme de la déclaration n°2072 auprès du SIE et report correct des résultats dans la déclaration personnelle,

• remboursement des avances en compte courant en pleine propriété, avant toute distribution de bénéfices,

• versement d’intérêts à un taux de marché (environ 2,5 à 3 % actuellement).

Question spécifique de ma part

Afin d’éviter tout risque de requalification pour abus de droit lié à une SCI au capital de 1 000 € susceptible d’être regardée comme une « coquille vide »,
serait-il préférable, selon vous, d’augmenter le capital social à hauteur d’environ 30 000 € avant le démembrement, soit 8 à 10 % du budget global du projet, afin de renforcer la substance économique de la société ?

Merci d'avance, 

Pierre