Justificatif TEOM

bonjour,

Je n'arrive pas à comprendre le raisonnement de cette agence.... !

Si la TEOM est dorénavant appelée en 1 seule fois en décembre :

- le montant de la TEOM 2025 sera dû moins le total des provisions déjà versées en 2025,

- et le montant des TEOM des années suivantes n'aura pas besoin de régularisation annuelle puisque versés en 1 seule fois tous les mois de décembre......

- par ailleurs, au montant des provisions mensuelles de 2026 devra être déduit le montant de la TEOM actuellement demandé puisqu'elle sera demandée en 1 seule fois tous les mois de décembre....

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Le plus souvent les avis de TF, sur lesquels figure le montant de la TEOM, sont envoyés aux contribuables chaque année à partir de mi-août... le bailleur de votre fils entend donc apparemment faire une régularisation annuelle des provisions sur charges en juillet... (bizarre de faire une régularisation en milieu d'année... !!!!!)

Par ailleurs, il semblerait que ce soit une mono propriété, donc le bailleur peut faire comme il veut tant que ses calculs restent identiques d'année en année et soient équitables entre tous ses locataires... les tribunaux retiennent une répartition par surfaces :

https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-location/loyers/les-charges

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Donc, pour moi, le bailleur n'est pas en droit de faire une modification : la TEOM doit rester incluse dans les provisions mensuelles sur charges, lesquelles doivent être régularisées annuellement, avec une prescription de 3 ans :

• Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/

« Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.»

• Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des ‘’provisions’' sur charges

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. »

• CA PARIS 9 janvier 2001 :

« Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. »

Donc, votre bailleur est en tort à ce sujet : ""... sans que les différents postes ne soient détaillés.""

• « En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des ‘’provisions’’ sur charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » : https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html

S’il s’avère que la régularisation annuelle des provisions de charges montre que le locataire n’a pas payé suffisamment, il devra verser la différence à son bailleur.

En revanche, s’il ressort de la régularisation annuelle des provisions sur charges que le locataire a payé plus qu’il n’aurait dû, le « trop versé » lui sera remboursé via l’envoi d’un chèque ou sous la forme d’une ristourne accordée sur le loyer du mois suivant.

Au-delà de trois ans, aucune charge ne saurait être réclamée à son locataire par un propriétaire.

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"... Votre quote-part s’élève à..."

Et sur quoi l'agence se base-t-elle pour établir les quotes-parts de chacun des colocataires ? Votre fils est en droit de savoir.

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Quand la TEOM est due, elle l'est :

- sur justificatifs = copie de l'avis de la TF du bailleur pour chaque année de TEOM demandée,

- ET sans les frais de gestion/rôle : toujours à la seule charge des bailleurs et non récupérables sur le locataire,

- ET pour le temps RÉEL d'occupation du locataire = pour la globalité d'une location, depuis la date de remise des clés au locataire (quelle que soit la date de signatures du contrat de location) jusqu'au rendu des clés au bailleur (quelle que soit la date de fin de préavis en cas de congé émanant du locataire ou la date de fin du bail en cours en cas de congé émanant du bailleur),

- ET avec une prescription de 3 ans.

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En complément, je vous invite à lire un de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

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==> Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location de votre fils : des juristes de l’immobilier vous aideront gratuitement :

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

Selon les conseils que vous aurez de l'ADIL, vous, enfin... votre fils (c'est lui le titulaire du bail) les inclura dans son courrier R+AR (*) à sa demande de justificatif et de répartition entre les locataires.

(*) Je recommande un envoi du courrier R+AR via le site de la Poste : bien qu'un peu + cher que si on se déplace dans un bureau de Poste, via le site aura l'avantage que votre courrier sera conservé par la Poste pendant 1 an (ainsi que les preuves d'envoi et de réception)... ce qui empêchera le destinataire de prétendre (éventuellement) que votre courrier était vide....

Et je vous conseille aussi :

- d'envoyer votre courrier en R + AR au bailleur + une copie en "lettre suivie" : en mentionnant en bas de page sur les 2 qu'une copie du courrier est adressée ce même jour à l'agence Unetelle....

- ET un courrier en envoi simple à l'agence : en mentionnant en bas de page que l'original de ce courrier est envoyé en R+AR ce même jour au bailleur, M. Untel (ou Mme Unetelle).

Les coordonnées du bailleur DOIVENT (obligation : art 3 loi 6/7/1989) figurer sur le contrat de location, à côté de celles de l'agence : si ce n'était pas le cas, il faudrait les obtenir de l'agence, quitte à vous déplacer à l'agence et faire, si refus, un sit-in (silencieux... ou... informant chaque personne entrante du refus de l'agence de se conformer à la loi... à vous de voir !!) jusqu'à ce qu'elle vous les écrive sur une feuille de papier........

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Et bien sûr, gardez vous-même copie des 2 courriers, ainsi que les preuves postales.

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cdt.

La régularisation annuelle partielle des charges ça n'existe pas.

L'agence doit régulariser la TOTALITE des charges.

Elle ne peut donc pas "appeler" la TEOM séparément et "hypothétiquement" régulariser le reste des charges plus tard.

Le locataire est donc en droit de s'opposer à une régularisation partielle.

Quant au calcul de la TEOM,  le bailleur doit tenir les "pièces justificatives" à dispositions du locataire.

Ce qui correspond ainsi manifestement à la Taxe foncière accompagnée des modalités de calcul s'il y a application d'un prorata.

Mais si le bailleur veut s'amuser à faire une application stricte du texte, il peut demander au locataire de venir les consulter à son domicile et n'a aucune obligation d'en transmettre de copies ou de les envoyer de manière électronique.

Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Puis-je vous demander si (en particulier) la partie « Charges d’immeuble » ne devrait pas être plus détaillée de sorte qu’ apparaissent clairement le montant de la TEOM ainsi que les autres postes ( électricité ou autres) 

De manière plus générale, ce document de régularisation de charges vous paraît-il « conforme ».

Dialogue rompu avec la.agence  qui ne répond pas aux mails et dont le correspondant est toujours « en réunion »  lorsqu’on cherche à le joindre …

D’avance merci ..