Vente de maison avec locataire âgée de 79 ans

Bonjour,

Mon problème est que je dois lui faire une proposition de prix pour uniquement son appart

Uniquement si vous voulez lui donner congé. Si vous vendez sans interrompre le bail, votre locataire n'a aucun droit particulier (le bail se poursuivra avec le nouvel acquéreur). Mais bien sûr si vous pensez qu'elle peut acheter, il vaut mieux l'informer que vous vendez et lui proproser d'acquérir la maison en entier, si elle accepte ça vous fera un acquéreur vite trouvé. 

Au vu de votre âge (bailleur âgé de plus de 65 ans), votre locataire n'a pas le statut de locataire protégée et vous n'avez pas d'obligation de la reloger.

Si quelqu'un achète avec la locataire en place, il n'y aura pas de nouveau bail, et le nouveau bailleur ne pourra augmenter le loyer que conformément au bail en cours.

Normalement, son bail finit le 16 mai 2026 .

Vous êtes dans les délais pour donner congé. Mais vous ne pourrez vendre le bien vide avant cette date.

Au vu de votre situation, je pense qu'il vaut mieux vendre le bien en entier sans donner congé :

- vous pourrez mettre en vente dès maintenant

- vous n'aurez pas besoin d'expulser votre locataire si elle ne quitte pas le logement à la fin du bail

- vous vous évitez les tracas liés à la création d'une copropriété si votre locataire achète son logement.

Et si votre locataire est du style bon payeur et pas embêtante, ça vous fera un argument de vente.

Bonjour,

Je suis d'accord, sauf que vous conseille le recours à commissaire de justice ("huissier") plutôt qu'un courrier recommandé. La moindre erreur dans le recommandé pourrait rendre votre congé nul et donc le bail repartirait pour une nouvelle échéance.

Hey Cricri,

Pas étonnant que tu sois un peu perdue, ton cas mélange plusieurs trucs du droit locatif, donc je vais essayer de te simplifier ça sans jargon lourd :

1. Sur la fin de bail / revenu fiscal

   Le revenu fiscal (le tien ou celui de ta locataire) ne joue aucun rôle pour mettre fin au bail. Ce qui compte, c’est la loi de 1989 : pour donner congé à un locataire, il faut respecter certaines conditions (préavis de 6 mois, congé motivé par vente, etc.).

   Par contre, vu que ta locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, il y a une protection spéciale : le bailleur doit lui proposer un relogement adapté. C’est sûrement de ça que ton amie juridique parlait.

2. Vendre la maison entière

   Oui tu peux vendre ta maison même avec la locataire dedans. Mais du coup l’acheteur reprend le bail en cours « en l’état ». Le bail se poursuit automatiquement, il n’y a pas besoin de refaire un nouveau bail. C’est d’ailleurs l’option la plus simple : tu vends occupé.

3. Proposer à la locataire d’acheter

   Si tu veux vendre « libre », tu dois d’abord lui proposer d’acheter son logement (droit de préemption). Si elle refuse, alors tu peux vendre, mais attention au calendrier : il faut attendre la fin du bail, sauf si l’acheteur accepte de reprendre avec elle.

4. Et le loyer ?

   L’acheteur n’a pas le droit d’augmenter le loyer en reprenant le bail, sauf cas très particuliers (travaux importants, ou si le loyer est manifestement sous-évalué et qu’il suit la procédure). Donc pas de gros changements pour ta locataire.

???? En résumé :

• Tu peux vendre la maison avec ta locataire dedans, l’acheteur reprendra le bail.

• Si tu veux vendre vide, tu dois attendre la fin du bail et respecter les protections liées à son âge.

• Les revenus fiscaux ne rentrent pas dans l’équation directe, sauf pour savoir si elle est protégée par la loi.

Vu ton contexte perso avec la maladie de ton mari, le plus simple et rapide serait sûrement de vendre occupé (tu touches peut-être un peu moins cher, mais tu évites le casse-tête juridique et les délais).

bonjour,

Je me permets de rappeler que les conditions d'âge et de ressources sont :

• cumulatives pour le locataire
• alternatives pour le bailleur

et que :

• l'âge s'apprécie à l'échéance du bail en cours
• les ressources à prendre en compte sont celles des 12 MOIS précédant la date de la notification du congé du bailleur = la date de réception effective par le locataire de ladite notification de congé du bailleur.

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En l'occurrence ici, le bailleur ayant + de 65 ans à l'échéance du bail en cours (16/05/2026), ça suffit à "anéantir" la condition possible de "locataire protégé" de sa locataire, même si celle-ci les avait réunis (on ne connait pas ses ressources) : donc, en l'espèce, cette locataire (de 79 ans) n'est PAS une locataire protégée, et le bailleur (de + de 65 ans) est en droit de lui donner congé SANS avoir l'obligation de la reloger. 

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VENTE :

1/ Si location meublée : la locataire n'a pas de droit de préemption, mais peut se mettre sur les rangs des acquéreurs au même titre et conditions qu'eux.

2/ SI location nue :

a) la locataire a un 1er droit de préemption qui s'exerce pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur (c'est à dire depuis le 16/11/2025 jusqu'au 16/01/2026).

b) si le prix de vente annoncée dans la notification du congé subit une baisse, le bailleur aura obligation d'en avertir sa locataire (même si elle n'habite plus là). La locataire disposera alors d'un 2ème droit de préemption (dit "subsidiaire") d'une durée de seulement 1 MOIS à partir de la réception effective de la notification de ladite baisse de prix [donc, par LRAR ou via un commissaire de justice (ex huissier) pour palier tout éventuel litige].

3/ SI vente au locataire : dans le cas où une agence immobilière interviendrait, la locataire n'aurait AUCUN "frais d'agence" à supporter. 

4/ SI vente "occupée" : le bail INITIAL se poursuit SANS changement et aux mêmes conditions (*) avec le nouveau propriétaire [et le dépôt de garantie sera restitué par ce nouveau propriétaire au locataire lors de son futur départ (ou à ses héritiers en cas de décès) et ce, même s'il ne l'a pas récupéré auprès du vendeur lors de la vente]. L'EDLE (État Des Lieux Entrant) initial reste le seul valable et c'est à lui que devra se référer le nouveau propriétaire pour lui comparer l'EDLS (EDL Sortant) le moment venu.

(*) par exemple, si le contrat initial ne mentionne pas de révision annuelle du loyer, le nouveau propriétaire ne sera pas en droit de réviser annuellement ledit loyer. Par contre, s'il peut prouver que ledit loyer est sous-estimé, il aura la possibilité de faire une "réévaluation" du loyer en suivant une procédure très stricte (présentation de plusieurs montants de loyer de biens identiques dans le même secteur, à faire 1 SEULE fois au cours d'une même location, pour la fin d'un bail en cours, ... etc., etc., etc.) : autant, quand une "révision annuelle" a été prévue à la signature du contrat de location le locataire n'est pas en droit de la refuser (sauf si légalement le bailleur n'était pas en droit de la pratiquer...), autant le locataire est en droit de refuser une "réévaluation"... ce qui laisse toutefois au bailleur la possibilité d'un recours juridique... et au final, le locataire aura gagner du temps, le bailleur aura perdu de l'argent, et les deux devront se plier à la décision du juge !! Par ailleurs, locataire et bailleur ont aussi la possibilité de trouver un accord amiable : dans ce cas, les nouvelles  dispositions feront l'objet d'un "avenant au bail", à annexer à chaque exemplaire du contrat initial de location (y compris à celui du garant).

5/ SI vente "libre de toute occupation" : ne pourra se faire QUE à partir de la fin du bail en cours, date à laquelle la locataire devra - au plus tard - avoir quitté le logement, après avoir fait l'EDLS et rendu les clés.

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Probablement j'ai oublié des trucs... mais je vais quand même m'arrêter là...... !!

cdt.

Bonjour Isadore

Merci pour votre réponse . Mais d apres une huissier de justice, je dois lui proposer un prix pour l’appartement qu’ elle loue

Y a t il besoin du revenu fiscal si elle ne veut pas acheter pour pouvoir vendre aussi son appart. avec le mien ? Ou simplement lui dire par lettre avec AR que je ne renouvelle pas son bail après le 16 mai 2026 ? J’ai l intention de prendre un huissier de justice car c est compliqué.

Merci de votre aide

Cordialement,

cricri5612

Rebonjour Isadore

Merci de votre reponse.

Ma locataire aura 79 ans en nov.2025 mais moi j aurai 69 ans en decembre 2025.

Donc s il y a une seule raison dans la loi sur la fin de bail, L age du bailleur en fait partie, N est ce pas? 

Je n ai donc pas à lui proposer son appart a la vente meme si elle pourrait l acheter ( ce que je ne sais pas) et je n ai pas a lui retrouver un autre logement. Je lui envoie en lettre recommandee avec AR pour la resiliation de bail.

Vous etes d accord avec ce que je vous dis ?

Merci beaucoup de votre réponse.  

Cordialement,

Cricri5612

Merci Isadore,

Eh bien ,oui c est ce que j’avais l’intention de faire !!!

merci beaucoup à vous et bonne journée !!!

cricri5612