Fiscalité passer du LMNP à location nue

D'un point de vue purement fiscal, vous êtes tenu d'évaluer les biens immobiliers quand ils rentrent et sortent du patrimoine de l'activité BIC et donc de constater une plus-value latente.

Et en toute logique, si vous constatez une plus-value latente en 2025, elle sera soumise aux conséquences de la loi finance de 2025, à savoir la réintégration des amortissements immobiliers dans le calcul de la plus-value.

Après, il y a quand même un côté assez injuste à avoir voté la réforme en 2025 plutôt qu'en fin d'année 2024.

Cela a littéralement piégé les investisseurs immobiliers avec des conséquences fiscales particulièrement élevées pour certains et une forme de rétroactivité punitive puisque tout semble indiquer que l'effet est rétroactif à la date d'acquisition des biens sous statut LMNP.

A priori personne n'a saisi le Conseil Constitutionnel sur cette rétroactivité punitive d'ailleurs, alors qu'à de nombreuses reprises ce dernier avait pourtant retoqué des dispositions fiscales selon le principe de la sécurité juridique et fiscale d'une disposition légale et de la non rétroactivité de sa modification qui constituerait une rupture d'équité et une mesure disproportionnée (cf notamment Décision n° 98-404 DC du 18 décembre 1998).

Bon après, pour cette raison, il y a ceux qui vont essayer de faire passer la transition LMNP >> Foncier ou LMNP >> LMP sur 2024 pour "sanctuariser" leurs amortissements passés.

Mais je suppose que les impôts vont être vigilants sur cet effet d'aubaine et vont contrôler s'il s'agit d'un vrai changement ou d'un bricolage fiscal.

Je suis pas encore sûr de toutes les conséquences et j'étudie également de mon côté les possibilités.

Bonjour

tout dépend du DPE du logement ; vous allez être obligé de changer le bail et si le logement est classé G ; vous ne pouvez plus le louer

Je rebondis sur ce sujet.

Apparemment la loi de finances 2025 n'est pas rétroactive à 2024, car pour l'être elle aurait dû être prise avant le 31/12/2024.

Car le "fait générateur" de l'impôt est le 31/12/2024, ce qui fait qu'une modification fiscale doit être prise avant le 31/12/2024 pour se voir appliquer à l'année fiscale 2024.

Et le conseil constitutionnel a à plusieurs reprises par le passé déclaré "contraire au principe de sécurité juridique et à l'égalité devant l'impôt" le fait de rendre rétroactif des dispositions fiscales.

Ce qui fait que pour éviter une censure du Conseil Constitutionnel, la loi de finances pour 2025 précise bien qu'elle s'applique pour l'année fiscale 2025, et non pas 2024.

Ceci contrairement à la loi de finances pour 2024, qui s'appliquait bien pour l'année fiscale 2023.

Même chose pour les sociétés à l'IS pour lesquelles les dispositions fiscales ne s'appliqueront qu'aux exercices clos à compter du 31/12/2025 et non pas à ceux clos à compter du 31/12/2024.

Article 1 loi de finances pour 2025 prise le 13 février 2025 :
"II. - Sous réserve de dispositions contraires, la présente loi s'applique :
1° A l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2025 et des années suivantes ;
2° A l'impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2025 ;
3° A compter du lendemain de la publication de la présente loi pour les autres dispositions fiscales."

Pour comparaison l'article 1 de la loi de finances pour 2024 prise le 29 décembre 2023 :
"II. - Sous réserve de dispositions contraires, la présente loi s'applique :
1° A l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2023 et des années suivantes ;
2° A l'impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2023 ;
3° A compter du 1er janvier 2024 pour les autres dispositions fiscales."


Du coup tout laisse à penser que c'est pas encore trop tard pour passer de LMNP à Foncier sur 2024, puisque les déclarations d'impôts 2024 n'ont pas encore eu lieu, de même que pour le dépôt des laisses LMNP 2024.

Et plus basiquement, ils nous ont pondu une loi qui sert pas à grand chose, car elle sera modifiée par la loi de finances pour 2026 qui s'appliquera également sur 2025 si ils arrivent bien à la faire passer avant le 31/12/2025 cette fois-ci.

Switching from LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) to bare rental (location vide) in France typically involves changes in taxation. Under LMNP, rental income is taxed as non-professional furnished rental, while in bare rental, income is taxed under the regime for unfurnished properties, which usually means applying a flat tax or the "micro-foncier" regime, depending on the income level. This switch may affect deductions and the applicable tax rates. It's advisable to consult with a tax professional to understand specific implications.