Non renouvellement de bail (vente du bien) : conséquences
allure2006 Messages postés 39 Date d'inscription lundi 3 décembre 2007 Statut Membre Dernière intervention 9 octobre 2024 - 9 oct. 2024 à 21:17
- Non renouvellement de bail (vente du bien) : conséquences
- Bail de location pdf - Guide
- Bail meublé pdf - Guide
- Renouvellement congé parental caf - Guide
- Répartition prix de vente indivision - Guide
- Renouvellement carte famille nombreuse sncf en ligne - Guide
5 réponses
28 sept. 2024 à 17:56
Bonjour,
Il y a beaucoup de questions, mais pour résumer la situation.
En cas de vente occupée, votre situation ne change pas, seul l'interlocuteur change : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32001
Quel intérêt pour elle de me le signifier maintenant
Comme ça c'est fait, et elle n'a pas à vous donner d'explications.
Sur le préavis / Sur la caution
Tout est parfaitement expliqué dans le lien, avec un exemple concret.
Sur le reste
Si vous acceptez de signer un avenant à un tarif moins avantageux pour vous ou à des conditions moins avantageuses pour vous, vous n'aurez presque aucun recours.
En conclusion
Ne stressez pas, tout continue presque normalement, mais ne vous faites pas prendre de cours par un nouveau propriétaire... indélicat et pressant.
Cordialement,
Modifié le 28 sept. 2024 à 20:41
bonjour,
pour qu'un congé émanant d'un bailleur soit valable :
- il doit être réceptionné par le locataire AU MOINS 6 mois avant la fin du bail en cours : dans votre cas, le délai du préavis du bailleur est largement respecté (*) !! ;
- la notification de congé DOIT être conforme à la loi : puisque vous avez une location nue, elle doit contenir le descriptif exact et complet de la chose vendue, la mention de votre DROIT DE PRÉEMPTION, ainsi que tout un tas de paperasses : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
.
SI vous ne faites pas jouer votre droit de préemption : vous êtes en droit de rester dans votre logement jusqu'à au plus tard la fin du bail en cours (**) : si vous quittez votre logement "PENDANT" le préavis du bailleur (donc entre le 31/12/2026 et le 30/06/2027), vous n'aurez à payer loyer, charges et TEOM QUE pour le temps RÉEL d'occupation = QUE jusqu'au jour inclus du rendu des clés, quel que soit la date de fin du bail en cours.
Et la TEOM, si c'est ce système de Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères) qui est instauré dans la commune de votre location, est due :
- sur justificatif = copie de l'avis de la TF(Taxe Foncière) du bailleur de l'année en question (avec une prescription de 3 ans)
- SANS les frais de gestion/rôle : dans TOUS les cas, dus par les bailleurs et non récupérables sur le locataire
- ET pour le temps RÉEL d'occupation.
.
En cas de nouveau propriétaire :
le détenteur légal du DG (= Dépôt de Garantie, et PAS "caution") est le propriétaire-bailleur, et lors d'une vente, le vendeur est censé remettre à l'acquéreur tous les documents concernant le logement acquis = contrat de location, comptes rendus des AG, règlement de la copropriété, EDLE (État Des Lieux Entrant), DG, avenants (si avenants il y a), ..... etc. etc.
À noter :
- le nouveau propriétaire ait récupéré ou non le montant de votre DG lors de l'acte authentique de vente, c'est LUI qui devra vous le restituer lors de votre départ suite au congé que vous lui donnerez.
- le DG pour une location nue (bail de 3 ans) est de 1 MOIS de loyer hors charges (loi du 6/7/1989) : réclamez (par courrier R+AR dont vous gardez copie et les 2 récépissés) à votre bailleur actuel la restitution par retour de courrier du trop perçu (joindre votre RIB si votre bailleur ne l'a pas déjà).
.
Visites pour vente :
1/ Complètement inutiles SI le locataire en place veut faire jouer son droit de préemption, qu'il peut faire jouer quand il veut du moment qu'il a réceptionné une notification de congé en bonne et due forme : il n'aura pas de fais d'agence à payer, pas d'EDLS à faire, récupèrera l'intégralité de son DG et devra payer loyer et charges jusqu'à la veille du jour de l'acte authentique.
.
2/ Sinon, elles sont inutiles avant que le locataire ait donné sa réponse au bailleur quant à son droit de préemption : ce qui fait qu'en principe, pour une "vente libre de toute occupation", elles ne devraient pas commencer avant le 4° mois avant la fin du bail en cours (**) puisque le locataire dispose de 2 mois à partir du début du préavis du bailleur pour donner sa réponse; il peut aussi rester silencieux : ça équivaut à un refus de son droit de préemption.
.
(*) Peut-être votre bailleur pense que vous aurez ainsi + de temps pour trouver un autre logement et que vous partirez bien avant le début de son préavis : ce qui vous obligerait à donner votre propre congé... et à respecter un préavis de 3 mois.
Peut-être aussi votre bailleur se dit qu'en mettant déjà des annonces, si elle avait un acquéreur qui l'accepte, elle ferait une "vente occupée" (+ rapide qu'une "vente libre de toute occupation" au + tard le dernier jour du bail en cours) = dans ce cas, votre bail INITIAL se poursuivrait sans aucun changement [sauf que le nouveau propriétaire aurait à faire un avenant pour y inscrire ses nom/prénom/coordonnées postales/mail/éventuellement tél. : vous profiteriez de cette entrevue pour lui demander son RIB (qu'il ne pourrait pas vous refuser, le locataire ayant le choix de son mode de paiement), afin d'établir des "virements" pour lui payer les sommes dues, bien préférables aux "prélèvements" qui ne vous laissent pas maître de vos comptes].
.
(**) si le renouvellement de votre bail s'est fait le 1°/07/2024, la fin du bail en cours est le 30/06/2027.
.
cdt.
.
PS : en complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire un de mes topos (en espérant que la loi ne change pas d'ici là), ainsi que les liens donnés (les liens officiels legifrance // service-public sont, eux, mis à jour régulièrement) :
ATTENTION : correction ici du § II-G
Le texte juste est :
“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”
et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’.
.
29 sept. 2024 à 12:20
Un grand merci pour votre réponse très étayée.
Le droit de préemption ne m'intéresse pas en tant que tel (je n'ai pas les moyens d'acheter), elle me l'a fait courir à compter de la LRAR que j'ai reçue donc elle a anticipé à tous les niveaux.
S'agissant du DG la propriétaire actuelle m'avait demandé 2 mois mais c'était en 2006, vous êtes en train de me dire que c'était illégal donc de me demander deux mois et non un mois ?
Il me semble aussi que je ne suis pas obligée d'accepter un avenant à mon contrat de bail avec mon futur nouveau propriétaire (sauf pour des détails relatifs au nouveau propriétaire genre adresse ou RIB) et que j'ai toute liberté de le refuser pour tout autre aspect désavantageux pour moi qui pourrait y être caché bref que mon contrat de bail se suffit à lui même y compris pour le nouveau futur propriétaire ?
Encore merci pour votre aide !
29 sept. 2024 à 13:08
S'agissant du DG la propriétaire actuelle m'avait demandé 2 mois mais c'était en 2006, vous êtes en train de me dire que c'était illégal donc de me demander deux mois et non un mois ?
Non, l'article 22 de la loi du 6/7/89 en vigueur jusqu'au 10/2/08 prévoyait 2 mois : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475255/1989-07-08/#LEGIARTI000006475255
Sur le reste
Oui. Après, il reste l'option que le propriétaire attende patiemment que vous partiez à la fin de votre renouvellement pour une vente libre.
Cdt,
Modifié le 29 sept. 2024 à 14:28
DG : mes excuses pour mon erreur (je n'avais pas fait attention aux dates entrée dans les lieux//mise en vigueur du DG de 1 mois pour location nue. Désolée.
Droit de préemption :
étant donné que suite à un congé pour vente le locataire a le droit de rester dans son logement jusqu'au dernier jour du bail en cours (pour vous le 30/06/2027 si la date d'effet est bien le 1°/07/2006 - et pas jusqu'à la date de renouvellement du bail - , un droit de préemption NON CALCULÉ à partir de la fin du bail en cours reviendrait à priver le locataire de ses droits.
Le congé émanant d'un bailleur DOIT être donné pour la fin du bail en cours et le droit de préemption du locataire peut s'exercer PENDANT le préavis du bailleur, lequel préavis est de 6 mois en "remontant" les mois à partir de la fin du bail en cours, un droit de préemption peut donc s'exercerpendant les 6ème + 5ème mois avant la fin du bail en cours (ou, si vous préférez : pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur) : mais, bien entendu, si le locataire en place est désireux d'acquérir son logement, du moment que le bailleur est d'accord, la vente peut se faire dès que ledit logement est mis en vente (voire même sur la simple proposition du locataire à son bailleur).
Je comprends que vous puissiez ne pas me croire : à ce moment-là, allez sur mon topo et suivez l'information qui est donnée au § II-M.
.
Avenant :
En effet, un avenant n'est valable que s'il est signé des parties prenantes... et toute partie est en droit de refuser de le signer.... (mais en cas de litige, l'affaire peut être portée au tribunal).
En ce qui concerne ce que je vous ai dit à ce sujet, c'est l'art 3 loi 6/7/1989 qui le stipule : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369598/
.
29 sept. 2024 à 15:54
Vous précisez :
"Le congé émanant d'un bailleur DOIT être donné pour la fin du bail en cours et le droit de préemption du locataire peut s'exercer PENDANT le préavis du bailleur, lequel préavis est de 6 mois en "remontant" les mois à partir de la fin du bail en cours" ...
Il y a un substrat juridique à cela (article de loi) ?
Parce que dans mon cas, et d'après ce que vous dites, alors le droit de préemption ne pourrait s'exercer avant début 2027 et non depuis la réception de la LRAR au 01/09/2024 me notifiant le désir de vendre de ma locataire et donc le non renouvellement du bail au 01/07/2027 (rappel : dernier renouvellement du bail triennal au 01/07/2024 avec prise de l'appartement initial au 01/07/2006 puis renouvellement triennal).
A voir ...
29 sept. 2024 à 17:20
Cherchez dans ce lien officiel "LES" § qui correspondent à votre situation :
et cliquez, en bas de page, sur "Références" pour avoir les textes de lois (dans votre cas : principalement l'art 15 loi 6/7/1989).
.
PS : "... non depuis la réception de la LRAR au 01/09/2024 me notifiant le désir de vendre de ma locataire...'' : ne confondez pas "propriétaire" et "locataire" !! comme vous êtes la locataire, vous auriez dû écrire : "... non depuis la réception de la LRAR au 01/09/2024 me notifiant le désir de vendre de ma PROPRIÉTAIRE..." "
.
9 oct. 2024 à 17:20
Oui mais dans mon cas présent j'y suis et j'entends rester jusqu'à la fin du bail non renouvelé (01/07/2027). Donc vente occupée par la force des choses (dans le deuxième cas par définition il n'y a pas de sujet).
Ma question portait simplement sur le droit de préemption, quand démarre t-il dans mon cas ? : dès la réception de la LRAR en septembre 2024 m'annonçant qu'elle ne renouvellera pas le bail le 01/07/2024 ou dans les deux premiers mois du préavis officiel i.e. janvier et février 2027 ?
Traduction, puis-je invoquer un éventuel intérêt pour acheter l'appartement et lui donner rdv pour ma réponse début 2027 bloquant ainsi d'une certaine manière la vente ?
Désolée de ne pas me faire comprendre ...
9 oct. 2024 à 18:11
"j'entends rester jusqu'à la fin du bail non renouvelé (01/07/2027). "
Le bail en cours se TERMINE LE 30/06/2027... puisqu'il a été renouvelé le 1°/07/2024.
.
Droit de préemption : il est TOUJOURS le même dans TOUS les cas (votre "cas" n'a rien de spécial !) = 6 MOIS AVANT LA FIN DU BAIL EN COURS.
* N'existe pas pour une vente occupée (laquelle ne nécessite pas, bien évidemment, une mise en congé de la part du bailleur) : cependant, le locataire en place peut se mettre sur les rangs des candidats-acquéreurs, et ce, au même titre qu'eux.
* N'existe QUE pour une vente libre de toute occupation d'une location nue : dans ce cas, le locataire a la possibilité d'exercer son droit de préemption pendant les 6° et 5° mois avant la fin du bail en cours (= pendant les deux 1ers mois du préavis du bailleur). Cependant, il peut s'entendre avec le bailleur s'il veut acheter avant le début du préavis du bailleur.
.
Vous pourriez aussi vouloir mettre les choses au clair avec votre bailleur et lui envoyer un courrier R+AR disant (en substance) :
""Suite à votre notification de congé pour vente, réceptionnée le .... , valable pour la fin du bail en cours (le 30/06/2027), je note que votre préavis débutera 6 mois avant (donc le 30/12/2026) et mon droit de préemption ira du 30/12/2026 au 28/02/2027, (soit les deux 1ers mois de votre préavis).
Je ne sais pas encore si je vais faire jouer mon droit de préemption ou pas, je vais étudier la question de près et, comme la loi me le permet, je vous tiendrai au courant de ma décision au plus tard le 28/02/2027 par courrier RAR. Et si vous ne recevez rien de ma part d'ici le 28/02/2027, vous pourrez alors considérer que je ne fais pas jouer mon droit de préemption, et dans ce cas, soyez assuré que je libèrerai le logement au plus tard le dernier jour du bail en cours le 30/06/2027.
D'ici le 28/02/2027 au plus tard (fin de mon droit de préemption), je n'autorise aucune visite. + Formule de politesse.""
"PS : dans le cas où je ne fais pas jouer mon droit de préemption, je reprendrai contact avec vous fin mai/début juin 2027 pour que nous fixions ensemble un RV pour faire l'EDLS et vous rendre les clés".
.
.
9 oct. 2024 à 18:26
Ok, donc dans mon cas présent, le démarrage réel du droit de préemption démarre le 01/01/2027 et non à compter de la date de réception de la LRAR de début septembre m'informant de son choix de ne pas renouveler le bai au 01/07/2027 ?
Et consécutivement elle ne peut pas commencer à le vendre et à faire visiter avant l'exercice du droit de préemption début 2027 ?
Ce n'est pas neutre car l'agence a commencé à vouloir m'appeler pour connaitre d'ores et déjà ma décision de me porter acquéreur ou pas ...
Pour la faire patienter jusqu'à début 2027 (merci pour votre lettre ingénieuse) il me faudra un substrat juridique conséquent et surtout explicite ...
9 oct. 2024 à 20:11
"Ok, donc dans mon cas présent, le démarrage réel du droit de préemption démarre le 01/01/2027 et non à compter de la date de réception de la LRAR de début septembre m'informant de son choix de ne pas renouveler le bai au 01/07/2027"
Dans l'idée oui, mais vous vous trompez encore de date.... votre droit de préemption commence le 30/12/2026 (et se termine le 28/02/2027).
Le préavis du bailleur est de 6 mois en remontant depuis la date de fin du bail en cours : 30/06/2027 - 6 mois => 30/12/2026
.
"Et consécutivement elle ne peut pas commencer à le vendre et à faire visiter avant l'exercice du droit de préemption début 2027 ?"
Votre location est nue et vous avez réceptionné une notification de congé pour vente : vous avez donc un droit de préemption, c'est à dire que vous êtes prioritaire pour acheter... donc à quoi serviraient des visites tant que vous ne faites pas savoir au bailleur/agence votre position vis-à-vis dudit droit de préemption... et tout locataire dispose des deux 1ers mois du préavis de 6 mois (qui se décomptent en remontant à partir de la fin du bail) du bailleur pour se positionner.... et à défaut de positionnement dans le délai légal, le bailleur peut commencer les visites et mettre en vente aux personnes extérieures à la location.
Ce serait différent si vous n'aviez pas réceptionné de congé pour vente.
L'agence fait pression pour tenter de réaliser une vente rapidement (et de toucher sa commission), mais la loi du 6/7/1989 stipule les conditions du congé pour vente et celles du droit de préemption.
Faites un courrier comme je vous l'ai suggéré au post 15, mettez-le à votre sauce et envoyez ça ET au bailleur ET à l'agence (laquelle connait parfaitement vos droits mais essaye de les contourner !!).
Si bailleur ou agence ne sont pas d'accord avec votre courrier, c'est à lui/elle à vous prouver que vous êtes en tort....... maintenant, si vous savez déjà que vous n'achèterez pas, pourquoi ne pas le leur faire savoir.... de toutes les façons vous êtes en droit de rester dans ce logement jusqu'au DERNIER JOUR du bail en cours le 30/06/2027.
Par contre, comme vous devrez quitter ce logement en fin de bail, si vous trouviez assez rapidement un logement qui vous convienne, vous devriez donner votre propre congé DANS LE CAS où vous devriez rendre les clés AVANT le début du préavis du bailleur. Le locataire est dispensé de donner son propre congé QUE quand il quitte le logement PENDANT le préavis du bailleur.
.
Je pense vous avoir expliqué en long en large et en travers... donc, maintenant, si besoin encore de renseignements, je vous prie de bien vouloir vous adresser à l'ADIL : voir le § II-M de mon topo lien donné dès le post 2. Merci.
.
Vous n’avez pas trouvé la réponse que vous recherchez ?
Posez votre question9 oct. 2024 à 21:17
Là c'est plus clair, je vais probablement suivre vos indications et reprendre votre texte. Je verrai bien la réaction.
Je vous remercie pour tout, y compris votre patience !
Bonne soirée à vous.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
29 sept. 2024 à 12:02
Merci beaucoup pour vos explications et le lien, j'ai compris que je n'étais pas obligée d'accepter un avenant et que j'ai toute liberté de le refuser bref que mon contrat de bail se suffit à lui même y compris pour le nouveau futur propriétaire.
On va essayer de ne pas être stressée, encore merci !