Augmentation loyer suite à travaux énergétique

L'idéal est de le prévoir par avenant au contrat voire dès le contrat d'origine en précisant les modalités de hausse à l'achèvement des travaux et en fonction du gain énergétique.


Mais c'est aussi possible d'utiliser l'article 17-2 de la loi de 1989, applicable aux locations nues ou son pendant pour les locations meublées, afin de demander la revalorisation d'un loyer manifestement sous-évalué avant le renouvellement du contrat par tacite reconduction.

A ce compte-là les modalités sont fixées par le Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 qui pose 2 limites à la hausse :
"Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ;
2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer."
 

Mais honnêtement c'est une énorme usine à gaz avec les histoires d'encadrement et de plafonnement de loyer qui viennent se greffer dessus, mais sans vraiment indiquer comment, ainsi que la lourdeur de la procédure si le locataire conteste la hausse.

En particulier il y a des conditions presque impossible à remplir comme le fait de devoir réaliser l'ensemble des actions ci-dessous AVANT le renouvellement du contrat :
- notifier le locataire par LRAR puis attendre sa réponse (mini 10 jours avec le délai d'acheminement)
- saisir la commission départementale (3-4mois) qui a 2 mois pour émettre un avis non contraignant
- saisir le tribunal (3-4 mois pour avoir une audience).

A moins d'anticiper 3 ans à l'avance la hausse, je vois pas comment c'est possible de remplir ces conditions.

D'autant que la loi de 1989 ne sanctionne pas les comportements déloyaux du locataire comme le fait de faire volontairement trainer les délais pour dépasser la date limite et je n'ai jamais vu un juge prononcer de sanction pour "résistance abusive" ou comportement déloyal sur le fondement du droit commun car ils considèrent systématiquement que le locataire agit en accord avec ses droits.

cf Article 17-2 mentionné plus haut :
"A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé."

Bonsoir et merci pour cette réponse précise et vos commentaires. Désolé d'avoir pris du temps pour en prendre connaissance

La loi semble claire sur les conditions, moins sur les modalités et procédures, ce qui laisserait croire que la législation incite à faire les choses "à la b*** et au couteau", c'est à dire prévenir des travaux à l'avance, faire signer un avenant et en cas de refus du locataire pour l'avenant, l'imposer au renouvellement du contrat (en prévenant 6 mois avant) et en croisant les doigts pour ne pas que cela finisse devant un juge.

En tout cas votre réponse m'a bien éclairci sur ce que nous avons le droit de faire ou non et je vous en remercie à nouveau