Expulsion logement

bonjour,

quand un propriétaire-bailleur veut vendre son bien immobilier occupé par un locataire, il dispose de 2 choix :

1/ Faire une "vente occupée" : sans avoir besoin de donner congé à son locataire, celui-ci reste dans le logement et son bail se renouvellera par tacite reconduction et sans aucun changement avec l'acquéreur;

2/ Faire une vente "libre de toute occupation" : il doit alors donner à son locataire un "congé pour vente" en respectant la loi en vigueur :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

En gros, pour une location NUE :

--> respect du préavis = la réception de la notification du congé pour vente doit se faire 6 mois avant la fin du bail en cours;

--> respect du formalisme légal :

- moyens d'envoi de ladite notification (soit par LRAR soit par remise en main propre contre émargement soit via un commissaire de justice),

- contenu du courrier de congé (prix, conditions de vente, droit de préemption, paperasses à joindre obligatoirement, .....)

SI préavis et/ou formalisme n'ont pas été respectés, le congé n'est pas valide, le bail en cours se renouvellera à son échéance et le locataire est en droit de rester dans son logement.

À vérifier aussi si vous êtes un "locataire protégé"  (explications dans le lien ci-dessus) :

• pour vous : conditions CUMULATIVES : + de 65 ans à la date d'échéance du bail en cours (ça, c'est oui) ET le montant de vos revenus de 2022 (pour une réception de congé en 2023)
• ET pour votre bailleur : même conditions/plafond... mais lesdites conditions sont ALTERNATIVES.

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TRÊVE HIVERNALE : ne compte pas en cas de congé donné conformément à la loi en vigueur (NI émanant du locataire NI émanant du locataire).

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FIN de BAIL le 31/12/2023 :

pour que le congé soit valable, il faut que vous ayez réceptionné sa notification AU PLUS TARD LE 30 Juin 2023 si location nue (ou au plus tard LE 30 Septembre 2023 si location meublée) : est-ce bien le cas ?

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AUGMENTATION du LOYER :

• Voir le § IV-A et B d'un de mes topos :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

[Ne pas tenir compte du § V sur la TH qui a été supprimée pour toute résidence principale]

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• Peut se faire de 2 façons :

1/ suite à une "RÉVISION ANNUELLE" de loyer : SI et SEULEMENT SI elle a été prévue au moment des signatures du contrat. Le locataire ne peut pas la refuser, mais peut en vérifier les calculs donnés par le bailleur.

2/ suite à une "RÉÉVALUATION" du loyer : seulement en cas de loyer sous-estimé par rapport à un bien identique dans le même secteur. Ne peut se faire qu'1 fois au cours d'un même bail. Un protocole très strict est à respecter par le bailleur pour "proposer" (et PAS "imposer") un nouveau loyer => le locataire est donc en droit de refuser => le bailleur a alors un recours judiciaire, et c'est le juge qui tranchera le litige. Si le protocole n'est pas respecté par le bailleur, le loyer reste au même montant.

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cdt.