SASU Immobilière - Calcul capacité emprunt

"Est-ce que la SASU permet de dissocier les 2 et ainsi la banque ne prend que mon salaire dans son calcul pour ma capacité d'emprunt max ?"

J'ai un peu de mal à comprendre ce que vous voulez dire par "dissocier les 2".

Déjà en premier lieu les banques sont pas fan des montages immobiliers n'impliquant pas des SCI.

En particulier parce que en SCI la responsabilité des associés est illimitée alors qu'en SAS / SARL elle est limitée aux apports.

Mais aussi parce que c'est pas forcément géré par leurs "grilles", d'autant plus si l'activité immobilière n'est pas associée à une activité commerciale ou professionnelle.

Typiquement de la location nue est une activité purement civile qui n'a rien de commercial ni de professionnel, utiliser une forme commerciale (SAS / SARL) est donc pas vraiment adapté.

La location meublée ou touristique rentre par contre dans la catégorie commerciale voire professionnelle ce qui fait que la banque peut l'évaluer comme elle évaluerait un projet de financement de société (étude de marché, prévisionnel d'activité, etc...)

Deuxièmement, d'un point de vue fiscal, avec une SASU vous serez forcément à l'IS (option IR pendant 5 ans max) alors qu'en SCI vous pouvez choisir l'un ou autre, de même qu'en EURL ou  en SARL de famille.

Ensuite, pour le point qui vous intéresse au sujet du taux d'endettement, ça ne change pas grand chose dans votre cas.

La banque vous demandera forcément d'être caution solidaire à titre personnel.

Elle regardera donc forcément votre taux d'endettement personnel AVANT et APRÈS financement en tenant compte de l'intégralité de vos emprunts personnels et de vos charges (dont loyer).

La seule différence par rapport à un emprunt en nom propre c'est que la banque est libre d'appliquer une autre méthode que la méthode de calcul que la méthode du "taux d'endettement" qui est obligatoire pour les emprunteurs en nom propre.

 

Elle peut par exemple utiliser la méthode dite du "calcul différentiel", en prenant en compte le loyer espéré, les mensualités d'emprunt et les charges et juste intégrer ce solde à vos autres revenus pour le calcul du taux d'endettement.

Également, elle peut aussi donner plus d'importance à votre "reste à vivre" plutôt que de se limiter au taux d'endettement qui ne veut pas dire grand chose à hauts revenus, ce qui peut permettre d'atteindre des taux d'endettement de 50% ou plus si le reste à vivre reste conséquent (1500, 2000€, ....)

Ou toute autre méthode de son choix voire un mélange de plusieurs méthodes.

Chaque banque, voire même agence, peut aussi avoir ses méthodes.