Faire annuler un droit de passage
lza0017 Messages postés 13 Statut Membre -
Bonjour,
Je suis confrontée à une situation quelque peu particulière. il y a un peu plus de 1 an, j'ai signé l'acte d'achat de ma maison. Cette maison appartenait à une fratie, leur maman habitait dedans auparavant. A l'époque il y avait un grand jardin, qui a été coupé en 2 pour que la partie restante soit vendue en tant que terrain à construire. J'avais connaissance de cette situation lorsque j'ai acheté.
Lors de la signature, on m'explique que vu que le terrain est enclavé, je dois accordé sans contrepartie financière un droit de passage pour le terrain à construire. A ce moment là, je réagis , et j'explique que je ne comprends pas puisque le terrain en question n'est pas enclavé à mon sens (en tous cas visuellement) . Ci dessous mes parcelles sont encadrées de rouge, la clôture de mon terrain est en bleu, et le droit de passage est en vert . Il n'y a pas de séparation avec les parcelles 132 et 89.
On me dit que les parcelles 132 et 89 on ne peux pas y passer pour les travaux etc ... Du coup, n'ayant pas trop le choix et surtout pas les informations nécessaires et ne m'y connaissant pas, je signe.
Une fois emménagée, les voisins ne comprennent pas ce droit de passage car le chemin est public depuis très longtemps... Bref je me questionne mais pas le temps de m'en occuper directement donc je laisse passer du temps. J'ai effectué des démarches en me renseignant sur internet, au final oui les parcelles sont bien du domaine public ( vérif faites au cadastre et confirmation de la mairie comme quoi ce sont des parcelles appartenant à la commune qui relèvent du domaine public). Du coup, j'envoie un mail au notaire qui me répond qu'à l'époque (un peu + de 1 an, ça n'était pas le cas, et que pour annuler ce droit de passage il faut l'accord des 2 parties, et ensuite c'est un acte chez le notaire ( chez elle ) à 800 €.
J'ai renvoyé un mail à la mairie pour leur demander depuis quand ces parcelles relevaient du domaine public, ils me répondront maintenant la semaine pro je pense.
En tous cas, j'ai recherché des infos sur géofoncier, et depuis 1992 il n'y a pas eu de changements dans le DMPC ... Après comme je dis, je ne m'y connais pas, donc j'ai peut être loupé un truc.
Bref, s'il s'avère qu'à l'époque ou j'ai signé, les parcelles relevaient déjà du domaine public , est ce que cette clause de servitude ne devient pas caduque d'elle même ? Et surtout, pourquoi devrais je payer un acte sachant que c'est quand même le rôle du notaire de se renseigner? Et est ce que la seule solution est d'obtenir l'accord des propriétaires bénéficiant du droit de passage?
Merci à vous de votre éclairage.
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9 réponses
" car le chemin est public depuis très longtemps... " : sûrement pas, vu qu'elles sont cadastrées.
Ces deux parcelles 132 et 89 sont peut-être ouvertes par tradition à la circulation de tout un chacun, servent peut-être concrètement de chemin, mais il n'en reste pas moins que ce sont des parcelles appartenant à des personnes privées.
De ce fait, les 197 et 200 sont en effet -sur le papier- enclavées par rapport au domaine public et doivent bénéficier d'une servitude de passage au titre de l'article 682 du code civil.
En revanche, personne ne devrait vous interdire de percevoir une compensation pour cette servitude.
Mais d'après le cadastre et la commune , ces parcelles appartiennent à la ville et relèvent du domaine public... J'ai récupéré l'attestation de propriété de la commune et j' ai des mails de l'urbanisme qui me confirment
" ces parcelles appartiennent à la ville " : oui, mais cela ne signifie pas forcément qu'elles sont du domaine public au sens légal du terme puisqu'elles possèdent un numéro de parcelle.
Or le domaine public n'est PAS cadastré (voir la zone de votre plan où est inscrit "rue" : pas de n° de parcelle, donc = domaine public)
Autre illustration plus parlante : on voit très bien sur ce plan-ci ► https://www.labrede-montesquieu.fr/wp-content/uploads/2019/02/cadastre-e1550845741634.jpg que toutes les parcelles privées ont un numéro, y compris la rivière, mais ni les rues ni les places n'en ont, c'est donc le signe que c'est du domaine public.
" il y a une station d'épuration au bout, " : cela ne veut pas dire que l'accès à cette station se fait concrètement par du domaine public. Ça peut très bien se faire en passant par des parcelles privées (probablement les 89, 132, 198 et 199) faisant office de chemin, juste par la force des habitudes ancestrales non régularisées.
" si au moment où j'ai acheté c'était public ou privé.. " : peu importe ce que c'était au moment de l'acquisition, c'est la situation actuelle qui prévaut.
Si les deux parcelles ont entre temps été incorporées au domaine public, les parcelles 197 et 200 auraient désormais un accès au domaine public et la servitude tomberait d'elle-même, sous réserve des formalités habituelles.
" j'étais un peu devant le fait accompli... " : non, vous étiez juste devant les dispositions de l'article 682 du code civil !
D'accord je comprends bien, merci beaucoup pour vos réponses. Aujourd'hui ces parcelles sont toujours cadastrées et la mairie m'a dit, oui c'est public, donc j'avoue être perdue...
Si ces parcelles étaient déjà de l'ordre public au moment de mon acquisition, ma clause qui stipule que le "terrain étant enclavé par conséquent il y a une servitude ", n'aurait jamais dû être là puisque si public alors non enclavé ? Et donc je ne vois pas pourquoi je devrais payer un acte pour quelque chose qui n'aurait pas dû être inscrit de base ? Enfin ce n'est que mon avis, sinon je trouve ça trop facile de mettre des clauses et de demander de payer encore pour les annuler ?
Au fait : vous auriez totalement le droit de clôturer votre bien, c'est à dire à poser une clôture le long de la limite de votre propriété, donc entre les parcelles 132 et 198 sur la base de l'article 647 du code civil.
Interrogez donc la mairie sur ce point.... Pour voir...
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Tant que les parcelles en question seront des propriétés privées, la situation ne pourra changer : les parcelle 89, 197 et 200 n'ont pas d'accès direct au domaine public.
Point.
En revanche, si une régularisation de la situation est engagée à ce sujet pour incorporer les parcelles nécessaires au domaine public avec destination de chemin ou de rue, votre parcelle 198 sera très certainement aussi à acquérir à cet effet par la commune moyennant un prix à négocier.
La mairie me dit que la parcelle 89 + 132 lui appartiennent ( et je crois qu'il y en a d'autres derrière) et qu'il s'agit d'une voie publique. Seule les miennes (198 et 199) et celle du terrain à construire (197 et 200) sont privées. J'ai posé clairement la question par échange de mail au service de l'urbanisme : est ce que les terrains 197 et 200 sont considérés comme enclavés? Ils m'ont répondu tout aussi clairement que non ils ne sont pas enclavés. La situation est vraiment celle ci aujourd'hui, je cherche juste à savoir si au moment où j'ai acheté, la situation était différente. Car si la situation était la même que aujourd'hui, je n'aurai donc pas du avoir cette clause il me semble ?
Bonsoir,
Lors de la signature, on m'explique que vu que le terrain est enclavé, je dois accordé sans contrepartie financière un droit de passage pour le terrain à construire. A ce moment là, je réagis , et j'explique que je ne comprends pas puisque le terrain en question n'est pas enclavé,,,,,surtout pas les informations nécessaires et ne m'y connaissant pas, je signe.
Si je comprends bien, vous avez signé un acte de servitude. Cet acte doit définir l'assiette de servitude, la contrepartie si elle existe...
Malheureusement pour vous, peu importe la situation actuelle ou passé des parcelles et questions, le fait que les parcelles soient ouvertes ou pas à la circulation publique...etc.
En signant cet acte, vous avez accepté que votre fond soit grevé de cette servitude de passage.
Il n'y a pas eu de procédure, un juge n'a pas accordé un droit de passage afin de désenclaver le fond de votre voisin. Il n'est donc pas possible de "revenir" sur cette servitude, sauf si le propriétaire du fond qui en bénéficie y renonce.
Si...s'il s'agit bien d'un acte de servitude et qu'il a été enregistré. C'est à vérifier auprès du Service de la Publicité Foncière
Si ce n'est pas le cas, ne faites rien, ne dites rien, n'écrivez rien et consultez un avocat qui saura communiquer efficacement avec vos voisins.
En fait c'est un paragraphe dans mon acte de propriété.
A mon sens, elle est donc valide.
Pouvez vous reporter ici ce paragraphe, svp?
CONSTITUTION DE SERVITUDE
EXPOSE
Le VENDEUR déclare être propriétaire des parcelles cadastrées section ET numéro 197 et 200. Lesdites parcelles se trouveront enclavées par suite de la vente
objet des présentes. Par conséquent, afin de permettre au VENDEUR d'accéder aux parcelles restant lui appartenir, et de faire passer tous réseaux et d'entretenir et de réparer toutes canalisations, il est constitué les servitudes de passage et de canalisations suivantes :
DESIGNATIONS DES BIENS
Fonds servant
Propriétaire : Madame xxxx ( moi)
.... ( je vous passe les détails...)
Fonds dominant
Propriétaire :
Le fonds dominant appartient aux consorts Xxx en pleine propriété.
1- Servitude de passage
A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, ce qui est accepté par son propriétaire, un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules.
MODALITÉS D'EXERCICE DE LA SERVITUDE
Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. Son emprise est figurée au plan annexé approuvé par les parties (en orange).
Ce passage part de la rue xxx pour aboutir à la parcelle cadastrée ET 197.
Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d'accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties,
Le propriétaire du fonds dominant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu'il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d'entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d'un gabarit approprié pour emprunter un tel passage. L'utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l'assiette de ce passage.
INDEMNITÉ
Cette constitution de servitude est consentie sans aucune indemnité distincte du prix.
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PUBLICITÉ FONCIÈRE
Cette convention sera publiée au service de la publicité foncière compétent
aux fins d'information (Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 article 37 12°).
Bonjour,
Tout y est. C'est clair, et acté.
Vous aviez raison, je pense, de soulever le fait qu'il y soit spécifié le fait que le motif soit le désenclavement. Peut-être y a t il une action à mener? Je ne sais pas. Consultez un avocat spécialisé dans le domaine, c'est le seul qui pourrait vous donner une réponse, à mon avis.
Oui voilà, déjà je vais voir si quand j'ai signé c'était comme ça ou pas, et ensuite je contacte les bonnes personnes. Mais je ne me vois pas payer pour un truc qui n'aurait pas dû être la à l'origine ( dans l'éventualité ou lorsque j'ai signé le terrain n'était déjà pas enclavés). Mon notaire me dit de voir à l'amiable avec la propriétaire qui bénéficie du droit de passage, car depuis le terrain est vendu, mais je ne connais pas son adresse . Bref , déjà je prends les infos nécessaires...
Bonjour
L'explication qui me paraît la plus plausible est que les parcelles 89 et 132 appartiennent au domaine privé de la ville, ce qui imposerait, si un arrêté municipal n'a pas ouvert ces parcelles à l'accès public, à demander à la commune l'autorisation de passage pour accéder au tenement 197-200.
Ce qui revient à demander une servitude de passage.
Qu'elle soit alors faite sur le tenement d'origine n'est pas illogique.
D'autant plus si des réseaux doivent passer sur l'assiette.
Oui c'est ce que je pensais aussi, c'est pour cette raison que la semaine dernière j'ai écrit au service urbanisme de la mairie et que je leur ai demandé clairement si c'est du privé appartenant à la commune ou du public. Ils m'ont répondu que c'était public... Je leur ai aussi demandé si les parcelles 197 et 200 étaient enclavées ce à quoi ils m'ont répondu non pas d'enclavement... Et sur les 2 parcelles de la mairie (89 et 132), des voisins ont leur réseau d'eau et/ ou EDF...
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Et de plus, j'ai aussi écrit au notaire, qui ne me dit pas l'inverse , juste qu'il y a un an c'était différent... sauf que sur les Doc de l'urbanisme j'ai l'impression que rien a changé depuis 1992 sur ces parcelles ( il y a une station d'épuration au bout, qui existe depuis belle lurette) ... Dans tous les cas , là dessus je devrais être fixée la semaine prochaine, pour savoir si au moment où j'ai acheté c'était public ou privé... Ma question est plutôt de savoir s'il est vraiment nécessaire d'avoir l'accord des 2 parties ... Et aussi à qui revient la charge de 800€ de l'acte d'annulation sachant que moi, à l'époque, j'ai demandé des explications qui sont restées évasives , et surtout que j'étais un peu devant le fait accompli...