Problème locataire sociaux - indivision familiale
MatthieuSer Messages postés 4 Date d'inscription lundi 28 août 2023 Statut Membre Dernière intervention 5 septembre 2023 - 5 sept. 2023 à 21:08
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3 réponses
29 août 2023 à 00:28
bonjour,
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I/ TH/TF :
"Le loyer chaque mois est ne que 110€, ce n'est pas encore assez pour payer le tax d'habitation et les autre frais, sans parler des coûts de rénovation. "
La TH (Taxe d'Habitation) a été supprimée au 1er janvier 2023 pour les résidences principales : donc, si ce logement est la résidence principale de votre locataire, il n'y a plus de TH pour ce logement.
Mais je suppose que vous vouliez parler de la TF = Taxe Foncière, taxe due par tous les propriétaires de bien immobilier, que ce soit pour eux une résidence principale comme une résidence "secondaire" aux yeux du fisc (cas de votre maison en France qui est louée).
De plus, depuis très peu de temps, certaines communes ont l'autorisation d'augmenter la TF de 5% jusqu'à 60% maximum.....................
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II/ ENTRETIEN :
Par ailleurs, si aucun travaux d'entretien (ceux relevant de la responsabilité du bailleur) n'ont été fait par les propriétaires dans cette maison depuis + de 18 ans, aucune réparation n'est à la charge du locataire :
Cass. Civ. 3° du 1°/02/1995 N° 93-15.20 : << Un locataire bénéficie d’une exonération de réparations locatives pour cause de vétusté lorsque le bailleur n’a réalisé aucun travaux dans l’appartement pendant 18 ans. >>
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III/ Locataire "social" :
"on ne peut pas la vendre car le locataire est un locataire sociaux. "
C'est quoi pour vous un "locataire sociaux(/social)" ????
Votre locataire est peut-être un locataire "protégé" (= + de 65 ans ET revenus inférieurs à un certain plafond) : voir dans "Location vide" dans le premier lien donné ci-dessous.
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IV/ ASSURANCE :
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1/ Obligatoire pour le locataire : si pas d'assurance et si pas de réaction après un courrier R+AR pour demande de prendre une assurance pour son logement, le locataire ne fait rien, c'est pour le bailleur un "motif légitime et sérieux" de résiliation du contrat de location : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929 ).
Le locataire a obligation de faire parvenir chaque année une copie de son attestation d'assurance : s'il ne le fait pas de lui-même (par méconnaissance ou par oubli par exemple ou peu importe la raison), le bailleur est en droit de l'exiger.
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2/ Pour le bailleur : il est recommandé de prendre une PNO = assurance Propriétaire Non Occupant (c'est obligatoire pour les bailleurs en copropriété, mais seulement conseillé pour les maisons individuelles mises en location) : les risques garantis sont différents de l'assurance du locataire.
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V/ INDÉCENCE ou INSALUBRITÉ ? :
"elle nous dit qu'elle fera déclarer la maison inhabitable "
Voir ce lien (choisi parmi beaucoup d'autres sur le sujet sur le Net) pour comprendre la différence entre "indécence" et "insalubrité" et quoi faire dans ces 2 cas :
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VI/ "Of het geheel te verkopen?"
Mon ami Googl* me traduit : "Ou vendre le tout ?"...
Oui, vous pouvez vendre votre maison en réalisant une "vente occupée" = avec le locataire en place (son bail se poursuivra sans changement avec votre acquéreur).
Dans ce cas, vous n'avez PAS de congé à donner à votre locataire, mais vous devrez l'avertir quand même pour les éventuelles visites que vous auriez... De tout façon, il faudra obligatoirement passer par un notaire pour la vente définitive... donc autant commencer de suite en lui confiant les clés de cette maison pour la faire visiter aux éventuels acquéreurs...).
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Cordialement.
Bonjour
Nous avons un assureur sur ce forum, @diverker : s'il voit notre discussion il vous aidera.
Bonjour djivi.
C'est vraiment par hasard que je tombe sur cette discussion...
Bref, cette assurance PNO nous couvre-t-elle si la maison s'effondre à cause de la vétusté de la maison adjacente (également notre propriété) ? Devons-nous également assurer l’autre maison (cela serait-il même possible) ? Quelle entreprise pouvez-vous me recommander, car là aussi je constate que les coutumes en France sont différentes de celles en Belgique.
L'objet d'un contrat d'assurance type MRH ou PNO (et je suppose que c'est partout pareil) est d'indemniser le titulaire du contrat du coût des réparations nécessaires à la remise en état anterieur du bien assuré pour des dommages occasionnés par un évènement aléatoire listé au contrat (ces événements étant principalement l'incendie et le dégât des eaux, plus quelques-uns imposés par la loi tempête et cat nat).
Donc pour répondre à votre question, si l'immeuble s'effondre du seul fait de sa vétusté, l'assureur n'indemnisera rien du tout (hors éventuellement les dommages que l'effondrement occasionnerait aux tiers).
Je n'ai pas de nom d'assureur à vous transmettre ( ce serait d'ailleurs contraire à la charte du forum) mais de ce que vous dîtes de l'état de l'immeuble ne va probablement pas les faire se bousculer au portillon...
1 sept. 2023 à 16:55
bonjour diverker,
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j'attendais quelques jours pour voir si tu tomberais sur cette discussion... et si 'non', je t'aurais mis le lien de cette discussion en MP.... (j'avais aussi recommandé à Matthieu d'ouvrir un nouveau post rien que pour aborder ce sujet d'assurances....)
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;-)
Cdt.
1 sept. 2023 à 19:08
Oui, j'avais lu. :)
Mais je ne suis pas joignable en mp... ^^
Je ne suis pas bleu...
;)
5 sept. 2023 à 21:08
Bonsoir diverker, djivi
Merci beaucoup pour vos réponses.
Entre-temps, j'ai pris contact avec un assureur au sujet de l'assurance requise. En effet, je ne souhaite couvrir que les dommages causés aux tiers, car la maison elle-même n'a plus de valeur. Comme nous n'avons pas pu expulser la locataire à ce jour et qu'elle aimait apparemment vivre dans une maison délabrée, nous avons laissé les choses suivre leur cours normal. Au fait, je pensais que nous étions assurés, mais il s'est avéré que ce n'était pas le cas, ce qui m'a amené à publier mon message sur le forum.
Entre-temps, j'ai également contacté le notaire au sujet du statut protégé de la locataire, mais je n'ai pas encore reçu de réponse. Mais je trouve sur plusieurs sites ce que Djivi a écrit, donc je pense que ce sera la solution ! Il ne reste plus qu'à rechercher attentivement le bail, s'il existe encore. Si le contrat n'existe pas, je pense que nous n'aurons qu'à donner un très long préavis. Quelqu'un a t-il une expérience dans ce domaine ?
Entre-temps, mon travail est extrêmement chargé, je ne peux donc que suivre le dossier petit à petit.
Prochaine étape : les contacts avec la CAF et l'ADIL. Merci de m'avoir transmis ces informations.
Merci!
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Modifié le 29 août 2023 à 21:40
Bonjour er merci pour votre message!
Je ne connais en effet pas toujours la terminologie correcte, merci de corriger si nécessaire.
I/ TH/TF :
Correct, c'est le tax foncière que je voulais dire. Le taxe foncière était €1.126,00 en 2021.
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II/ ENTRETIEN & III/ Locataire "social" :
Nous avons réalisé quelques travaux au fil des années. Entre autres choses, une petite réparation sur la toiture en 2019. Le problème, cependant, est que la maison est en mauvais état, puisqu'aucun travail constructif n'a été effectué, seulement des réparations. Attenante à la maison se trouve une deuxième résidence entièrement vandalisée et déjà partiellement effondrée. Ce bâtiment est vide depuis plus de 20 ans, mais ne peut être démoli qu'à grands frais, car les toits des deux maisons se confondent. Il n'y a pas de fonds disponibles pour cela en raison du faible loyer. En même temps, on ne peut pas augmenter le loyer du fait qu'il s'agit d'un locataire protégé. A mon avis, étant donné le locataire, effectivement locataire protégé, on ne peut pas vendre tout ou partie car il faut prévoir un relogement.
De plus, le loyer est désormais payé par la CAF, mais je n'ai pas moi-même de personne de contact directe et je ne sais pas comment l'approcher au mieux. Vous pouvez m'aider?
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IV/ ASSURANCE :
1/ Je comprends que je dois écrire au locataire pour lui demander de m'envoyer les documents d'assurance ? Je ne sais pas si elle est assurée, avant tout se faisait via un bureau de location, mais ils ont arrêté de travailler ensemble il y a quelques mois.
2/ Bref, cette assurance PNO nous couvre-t-elle si la maison s'effondre à cause de la vétusté de la maison adjacente (également notre propriété) ? Devons-nous également assurer l’autre maison (cela serait-il même possible) ? Quelle entreprise pouvez-vous me recommander, car là aussi je constate que les coutumes en France sont différentes de celles en Belgique.
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V/ INDÉCENCE ou INSALUBRITÉ ? :
Je lis aussi ici qu'une "solution de relogement" est nécessaire si la maison est déclarée inhabitable. Cependant, nous ne pouvons pas apporter de solution à ce problème, car il n’existe pas une seule maison dans la région avec un loyer similaire. Les loyers sont restés si bas pendant des années, je pense parce qu'on n'avait pas le droit de les augmenter puisque la CAF paie ces loyers. Cependant, je ne sais pas exactement comment cela fonctionne. Je veux éviter à tout moment que nous devions payer la différence de loyer pour un autre logement (et aussi combien de temps cela va-t-il durer ?).
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VI/ "Of het geheel te verkopen?"
Toutes mes excuses, mon ami Google a tout bien traduit, mais apparemment je voulais quand même ajouter quelque chose, sans beaucoup de chance.
Vendre l'ensemble (4 parcelles cadastrales, 2 numéros de maison) serait en effet la situation idéale. Mais quelle serait encore la valeur de la maison et où pouvons-nous nous adresser pour cela. Nous avons fait une tentative il y a deux ans et un seul candidat s'est présenté à qui nous avons proposé un prix très bas. Cependant, il s’est avéré qu’il s’agissait d’un criminel qui a disparu peu de temps après sous le soleil du nord. Entre-temps, la membre de la famille qui s'occupait de la vente s'est retirée et elle ne parle plus aux autres membres de la famille. Je ne peux donc malheureusement pas la consulter pour des informations complémentaires. Je pense qu’à ce stade, nous vendrions le tout à un prix inférieur à la valeur du terrain, simplement pour pouvoir nous en débarrasser.
Nous avons également demandé à la femme si elle était intéressée par la propriété, mais même si elle ne souhaite pas quitter la maison, elle ne souhaite pas l'acheter car elle pourrait bénéficier d'une réduction de son allocation. D'après ce que j'ai compris, elle reçoit désormais plus d'argent pour payer son loyer que ce qu'elle nous paie réellement, cela disparaîtrait alors.
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Conclusion
Idéalement, nous trouverons une agence en France qui pourra nous guider tout au long du processus et nous fournir toutes les informations nécessaires pour pouvoir le réaliser correctement et immédiatement. Peut-être existe-t-il un service gouvernemental que vous pourriez recommander ou un service privé ?
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Je vous remercie énormément pour les informations que vous avez déjà fournies !
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Cordialement,
Matthieu
Modifié le 30 août 2023 à 01:09
"En même temps, on ne peut pas augmenter le loyer du fait qu'il s'agit d'un locataire protégé."
¿ ¿ ¿ D'où vous sortez cette idée ?!!
Une augmentation de loyer peut résulter soit d'une "révision" annuelle de loyer soit d'une "réévaluation" de loyer, et peu importe que le locataire soit "protégé" (*) ou pas (l'état de locataire "protégé" n'est pris en compte QUE en cas de congé donné par le bailleur) ou peu importe aussi si la CAF paye une partie + ou - grande du loyer :
1/ "révision" annuelle de loyer : ne peut être faite par le bailleur QUE SI elle a été prévue au contrat au moment des signatures [si c'est le cas, dites-le moi et je vous expliquerai comment faire... il faudra aussi me donner la "date d'effet" du bail et la lettre du DPE de ce logement qui "note" la vétusté du logement... mais selon la vétusté (donc selon le lettre attribuée du DPE) la révision annuelle n'est plus possible au renouvellement du bail : nouvelle loi depuis août 2022 si mes souvenirs sont bons)].
Si sur le contrat de location il n'a pas été prévu, au moment des signatures, une "révision" annuelle de loyer, le bailleur ne peut rien faire et le loyer restera le même jusqu'à la fin de la location (fin de location soit suite à un congé émanant du locataire soit suite à un congé émanant du bailleur soit suite au décès du titulaire du bail)... sauf accord écrit du locataire en place... mais bon, faut pas rêver... quel locataire accepterait une augmentation non obligatoire de son loyer ??
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2/ une "réévaluation" de loyer (Art.17-2 de la loi 6/7/1989) : peut se faire en cas de loyer sous-estimé. Le bailleur dispose de la possibilité de réévaluer le loyer à la date anniversaire du bail (mais qu'1 seule fois en tout et pour tout !!) ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer resterait inchangé.
Par ailleurs, le locataire dispose de la possibilité de refuser cette proposition de "réévaluation" (alors qu'il n'est pas en droit de refuser une "révision" de loyer si elle est faite conformément à la loi) => Le bailleur dispose alors d'un recours judiciaire : c'est donc le juge qui établira (ou pas) un nouveau loyer.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977083
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
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(*) Par contre, je ne sais comment ça marche quand il y a plusieurs propriétaires-indivis : quant à savoir quel âge ou quelles ressources de quel propriétaire-indivis il faut considérer pour que la "protection" du locataire n'existe plus.... : je veux dire, si par exemple un de vous tous avait + de 65 ans OU des ressources inférieures auxdits plafonds, est-ce que ce serait suffisant pour que le locataire ne soit plus protégé... je ne sais pas, mais un notaire pourrait vous répondre OU l'ADIL du lieu de la location : des juristes de l'immobilier vous répondront gratuitement https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
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"De plus, le loyer est désormais payé par la CAF, mais je n'ai pas moi-même de personne de contact directe et je ne sais pas comment l'approcher au mieux. Vous pouvez m'aider?"
Le loyer est payé entièrement par la CAF ?? C'est pourtant, en principe, seulement une "aide" au paiement du loyer..........
Oui, je veux bien vous aider (il me semble que c'est ce que je fais depuis le début de nos échanges...), mais ici, dans cette phrase, je ne comprends pas ce que vous voulez ni qui vous voulez approcher au mieux.....
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"bureau de location"
Si vous avez conclu un "contrat de gestion" avec une agence immobilière, elle est seulement l'intermédiaire entre vous et votre locataire, et ne peut pas décider seule (à moins d'une "faute grave" de votre part) d'arrêter de faire la gestion : soit c'est vous qui mettez fin au contrat de gestion unilatéralement (en respectant un préavis, mentionné dans ledit contrat), soit le contrat continue ad vitam æternam... Le locataire n'a pas de contrat avec l'agence et ne devrait avoir de contact avec elle que pour lui payer les loyers...
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Assurances
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CAF
je ne suis pas professionnelle de l'immobilier, mais je m'étonne quand même que la CAF paye + que le loyer.....
Par ailleurs, tout bailleur a la possibilité de percevoir directement le montant des "APL" qui sont concédées à son locataire...
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Conclusion
de mon humble avis :
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cdt.
30 août 2023 à 08:13
Bonjour djivi,
Juste par rapport à la caf et l'aide au logement. La théorie est en effet que le locataire ait toujours un minimum à payer de sa poche, la réalité est qu'ils ne prennent pas le montant du loyer en compte pour calculer le droit et que quand le loyer est très bas l'aide peut être supérieure. Ce n'est pas le premier cas que je lis ici et j'en ai connu un irl aussi. Si c'est le propriétaire qui touche l'aide dans la théorie il doit rembourser le surplus tous les mois, dans la pratique beaucoup le gardent au motif que "de toute manière c'est une aide pour le loyer".
30 août 2023 à 13:29
Merci beaucoup pour cette info :-)
31 août 2023 à 00:16
1/ Augmenter le loyer
Pour parler sans ambiguïté et que tout le monde comprenne bien de quoi on parle, il faut vraiment distinguer "révision annuelle de loyer" et "réévaluation de loyer" (relativement rare), bien que dans les 2 cas le loyer soit augmenté :
- Révision : se fait annuellement si et seulement si une révision annuelle de loyer a été prévue au moment des signatures du contrat, ce qui fait que le locataire n'est pas en droit de refuser une révision annuelle de loyer (mais peut en contester le calcul ou le montant dans le cas où le bailleur se serait trompé).
- Réévaluation : peut être proposée (1 seule fois au cours d'une même location) au locataire en cas de loyer sous-estimé en respectant un protocole strict (pas compliqué, mais strict). Le locataire est en droit de refuser la proposition du bailleur, et le bailleur aura alors un recours judiciaire.
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2/ ADIL (et locataire protégé)
Bonne nouvelle pour vous, j'ai trouvé la réponse dans ce lien (tout à fait en bas du site, mais tout le site est intéressant à lire) :
https://www.lebonbail.fr/articles/le-bailleur-ne-peut-resilier-le-bail-d-un-locataire-age-et-demuni
Extrait :
<< (...) On voit donc que ce sont les mêmes conditions mais contrairement au locataire, le bailleur, pour être protégé, ne doit en remplir qu’une sur les deux. Cela l’avantage.
Des questions peuvent se poser selon la forme de propriété:
Puisque 1 des propriétaires-indivis est âgé de + de 65 ans (peu importe ses ressources puisque les 2 conditions ne sont PAS cumulatives pour les bailleurs), VOTRE LOCATAIRE N'EST PAS PROTÉGÉE.
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3/ CAF
https://www.mesallocations.fr/quel-est-le-numero-de-telephone-de-la-caf/
extrait :
<< (...) Comment appeler la CAF depuis l’étranger ?
Si vous vous trouvez en dehors du territoire français et que vous devez impérativement joindre un conseiller de la CAF, vous devez utiliser un autre numéro de téléphone.
Il s’agit du 09 69 32 21 21[+ indicatif France], qui est accessible du lundi au vendredi de 9 h à 16 h 30 et qui vous donne la possibilité, même si vous vivez à l’étranger, d’échanger avec un employé apte à répondre à vos questions. (...) >>
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4/ ASSURANCES
* Nous avons un assureur sur ce forum, @diverker : s'il voit notre discussion il vous aidera. Sinon, postez sur ce forum un autre post, sous l'onglet "Assurances", pour poser cette seule question... (en expliquant brièvement l'état de la maison louée et de celle d'à côté) et c'est sûr que diverker vous répondra.
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* La réparation de la toiture est bien à la charge du bailleur... et ça n'a rien à voir avec l'obligation du locataire d'assurer son logement, et de faire parvenir au bailleur chaque année son attestation d'assurance [la RC est le minimum obligatoire, mais bien souvent il s'agit d'une MRH (Multi Risques Habitation)]... et je le répète, l'absence d'assurance du logement par le locataire est un motif de résiliation du bail (après un courrier R+AR au locataire, resté sans effet)... MAIS, pour résilier son bail, que ce soit pour le motif d'absence d'assurance ou pour un autre motif, vous devrez connaître la date de fin du bail (puisqu'un congé émanant du bailleur doit au moins obligatoirement respecter un certain préavis pour que le congé soit valable : 6 mois avant la fin du bail pour une location non meublée)... !!!!!!!!
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5/ VENTE
Vous poserez toutes vos questions au notaire que vous choisirez.... mais je crois que ça peut se passer comme vous dites... et je pense que si vous prenez un notaire en Belgique, il pourrait faire l'intermédiaire entre vous et un notaire en France.
(Certains propriétaires passent effectivement par un notaire pour vendre leurs biens immobiliers, sans passer par une agence immobilière).
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cdt.