Succession d'un bien en location

bonjour,

le contrat de location se poursuit au bénéfice du locataire en place et sans aucun changement avec le nouveau propriétaire : donc le contrat initial de 2017 est le seul valable. Si des modifications peuvent y être apportées, ce sera par une "proposition" (= risque de refus) dans un "avenant au bail" (= obligatoirement signé aussi par les parties prenantes pour être "valable"... mais le locataire n'a aucune obligation d'accepter une ou des modifications.

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1/ AUGMENTATION DU LOYER :

• Une augmentation de loyer résulte des "RÉVISIONS" annuelles de loyer, lesquelles ne peuvent se faire QUE si une "révision annuelle de loyer" a été prévu au contrat initial au moment des signatures (et encore même dans ce cas, il n'est pas obligatoire de la faire chaque année), avec si possible le trimestre retenu (et éventuellement son indice).
• Attention : il n'y a PAS DE RÉTROACTIVITÉ pour appliquer un nouveau loyer révisé.
• Dans le cas où la révision annuelle de loyer n'a pas été prévue au contrat initial, le loyer mentionné au contrat restera le même tout au long d'une même location.

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2/ SOUS-ÉVALUATION DU LOYER :

Dans ce cas, le bailleur peut "proposer" un nouveau loyer selon un protocole trèèèès strict : voir le § IV-B de mon topo :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-cEnoup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

J'ajoute qu'en cas (très probable) de refus du locataire, le bailleur a un recours judiciaire... le juge décidera et bailleur et locataire devront se conformer à sa décision.

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3/ TEOM :

Pas besoin qu'elle soit mentionné au contrat : la TEOM est une taxe payée par le bailleur avec sa TF et est récupérable sur le locataire :

- sur justificatif (copie des avis de TF),

- pour le temps réel d'occupation (pour une location globale : depuis la remise des clés à l'entrée dans les lieux quelle que soit la date de signature du contrat jusqu'au rendu des clés en fin de location quelle que soit la date de fin de préavis),

- sans les frais de gestion/rôle (au bas des avis de TF, toujours dus que par les bailleurs)

- et avec une prescription de 3 ans : vous pouvez donc récupérer la TEOM des années 2022, 2021 et 2020 : voir le § IV de mon topo alinéa "Régularisation tardive" (pour les années 2021 et 2020; la régularisation de l'année 2022 n'est pas encore tardive... elle le sera dès le 1°/01/2024) : https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7 ET, quand elle arrivera, celle de 2023).

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4/ EDLE :

Il est bien trop tard pour en faire un ! Un EDLE se fait "LE" jour de la remise des clés lors de l'entrée dans les lieux et DOIT être signé du bailleur ET du locataire pour être valable, OU fait par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).

Dans votre cas, vous ferez un EDLS au sortir du locataire, vous y apposerez date et les 2 signatures, et ensuite vous comparerez toutes les mentions que vous y apposerez à du "Bon état" SAUF ce qui aura été dégradé par vétusté ou cas de force majeure... : voir au § II de mon topo le décret et l'art 1155 du Code civil :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

ATTENTION : correction ici du § II-G

Le texte juste est :

“ En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues si l’EDLS est non conforme à l’EDLE) jusqu’à 20 % maximum du montant du DG (…) ”

et PAS : ‘(…) jusqu’à 1 mois de loyer hors charges’. 

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5/ CHARGES :

Lire ce lien (par exemple) :https://www.legalplace.fr/guides/charges-locatives/

extrait :

<< Le paiement des charges locatives est une obligation du locataire qui se traduit en général par le versement de provisions pour charges chaque mois en même temps que le versement du loyer. (...) >>

• Location nue : les charges sont obligatoirement sous forme de "provisions" mensuelles, à régulariser annuellement.
• Location meublée : les charges sont très souvent sous forme de "forfait", lequel forfait inclut systématiquement la TEOM (SAUF clause contraire mentionnée à la signature du contrat), et dont le montant ne varie pas tout au long d'une même location.

.==> Compteur d'eau : il peut rester au nom du bailleur...

==> Compteur d'électricité :

a) Location nue : la revente d'électricité est illégale (donc interdite) : le logement DOIT donc obligatoirement disposer de son propre compteur afin que le locataire ait la possibilité de choisir son fournisseur;

b) Location meublée : la revente d'électricité est "tolérée" A CONDITION QUE ce soit sous forme de forfait, ce qui entraîne que "toutes" les autres charges soient également au forfait (y compris la TEOM qui, bien que restant toujours une "taxe" peut être incluse dans un forfait de charges pour location meublée).

Je ne m'étends pas plus parce que je ne sais pas quel type de location vous avez à gérer, mais si vous avez besoin de + de détails, demandez... :-)

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"Mon amie ne sait pas à quoi ressemble ce logement qui est un logement tres anciens il semblerait.,ni s'il est décent, ni s'il est aux normes ni ,si la locataire se charge de l'entretien courant,."

Elle devrait prendre RV avec sa locataire pour se présenter et faire un "avenant au bail" pour y inscrire ses nom/prénom/coordonnées. La locataire n'a aucune obligation de lui faire visiter son logement : elle est chez elle et son bailleur n'a rien à dire.... mais si votre amie lui dit qu'elle s'inquiète de l'état du logement pour son bien-être... il devrait y avoir moyen de discuter et/ou de voir un peu plus que le hall d'entrée ou le séjour.............................. (le logement n'a pas à être rénové de fond en comble, sauf si danger pour le locataire bien sûr : il doit simplement être aux normes de l'année de construction).

A lire aussi ce lien de "legifrance.gouv.fr (le livre de chevet et de référence de tout bon bailleur... et particulièrement l'article 6 qui détaille les obligations des bailleurs... et l'article 7 celles des locataires) :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310

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En cas de difficultés, pensez également à contacter l'ADIL la plus proche du lieu de cette location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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A votre disposition si questions supplémentaires.

cdt.

Bonjour

il faut savoir aussi

que si vous voulez augmenter le loyer ; il faudra faire un DPE récent et que si le DPE est F ou G vous ne pourrez pas augmenter le loyer ( échéance du bail en 2023 )

rien n'interdit à votre amie de prendre RdV avec la locataire en expliquant qu'elle est la nouvelle propriétaire et qu'elle veut visiter les lieux pour avoir un état précis du logement ( éventuelle rénovation )