Rachat d'Usufruit a parent Alzheimer

Bonjour,

Mon père est âgé de 94 ans et atteint d'une maladie d'Alzheimer, vivant à son domicile.

Je suis nu-propriétaire d'une maison dont il a l'usufruit, transmissible à son décès à son épouse, ma mère.

Il n'est donc pas juridiquement à même de prendre des décisions devant un notaire.

Mes questions :

1) Je souhaiterais vendre cette maison trop grande pour nous. Puis je la vendre malgré ses troubles cognitifs et son incapacité juridique si je lui reverse (via banque ou notaire)  les 10% d'usufruit qui perdurent /son âge ? Ou faut t-il obligatoirement une décision de justice pour vendre ? (sachant que ma mère son épouse de 92 ans est d'accord) 

2) En cas de décès de celui ci (puis de son épouse qui bénéficie d'une transmission d'usufruit) cette somme correspondant au "rachat d'usufruit" , revient t-elle dans la succession totale, ou existe t-il un retour au nu propriétaire ? 

Merci beaucoup pour votre aide