Locataire âgé ne paie pas les charges locatives
dna.factory Messages postés 29348 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonsoir,
Propriétaire depuis quelques mois d’un appartement occupé depuis plus de 15 ans par une personne de plus de 75 ans (dont le revenu annuel est supérieur à 1,5 SMIC), j’ai plusieurs questions afin de valider mes nombreuses lectures autour du sujet.
- Le loyer n’a pas été revu depuis plus de 15 ans, quels sont les possibilités de revalorisation du loyer bien en deçà du marché ?
- Le locataire ne paie pas les charges mais seulement la partie loyer. Chaque mois, j’indique au locataire que cela entraînera une retenue sur la caution. Il m’oppose que c’est ce qui avait été décidé avec le propriétaire précédent. Or le contrat de bail fait clairement mention d’un loyer avec les charges.
- Le non paiement des charges est-il un motif pour la résiliation du contrat et que le locataire quitte l’appartement ?
- Le locataire ne paie pas non plus les factures d’entretien intérieur comme récemment une intervention pour un bouchon dû à l'encrassement sur la canalisation. Contacté par la société qui a effectué l’entretien, j’ai relancé à 2 reprises le locataire mais la facture n’est toujours pas payée. Est-ce là aussi un motif pour la résiliation du contrat ?
Globalement, quelles sont les actions légales à mener ?
Merci.
- Locataire âgé ne paie pas les charges locatives
- Décret 1987 charges locatives - Guide
- Mon locataire ne fait pas le ramonage - Accueil - Travaux-Construction
- Je ne peux pas payer les dépassements d'honoraires - Guide
- Notice d'information locataire pdf - Guide
- Bip garage ne fonctionne plus locataire - Forum Immobilier
3 réponses
bonjour,
1/ Le loyer n’a pas été revu depuis plus de 15 ans, quels sont les possibilités de revalorisation du loyer bien en deçà du marché ?
RÉÉVALUATION DU LOYER : Art.17-2 de la loi 6/7/1989 : en cas de loyer sous-estimé, le bailleur dispose de la possibilité unique de le réévaluer à la date anniversaire du bail ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
Et le locataire dispose de la possibilité de refuser cette réévaluation. Le bailleur aura alors un recours judiciaire.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312
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2/ Charges : peu importe ce qui a été convenu (oralement je suppose) avec l'ancien propriétaire, les charges, qu'elles soient "au réel" (= provisions mensuelles à régulariser annuellement) ou "au forfait (= montant fixe tout au long d'une même location) doivent bien entendu être payées au bailleur selon ce qui est inscrit dans le contrat et selon la loi en cours.
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3/ "Le non paiement des charges est-il un motif pour la résiliation du contrat et que le locataire quitte l’appartement ?"
Ça rentre dans le motif dit "motif légitime et sérieux" pour non respect des clauses contractuelles. Mais attention : âgé de + de 65 ans, il se pourrait (conditionnel) qu'il soit "locataire protégé" :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
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4/ Factures d'entretien :
Qui a commandé cet entretien auprès de ladite société ? La facture est au nom de qui ?
Art 1199 du Code civil :
« Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter »
autrement dit : ""Qui commande paye"".
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cdt.
Merci pour la réponse rapide.
Concernant le point 4 / Factures d’entretien, j’ai appelé la société pour la mise en relation pour aider le locataire dans sa demande. La facture est au nom du locataire.
Chaque mois, j’indique au locataire que cela entraînera une retenue sur la caution
Ce n'est pas vraiment la bonne démarche.
Tout d'abord, c'est pas caution, mais dépôt de garantie.
Ensuite parce qu'au bout de 3 ans, vous n'aurez plus le droit de réclamer cet argent.
Mais surtout le point important, c'est que 'l'argent n'a pas d'odeur'.
Ce n'est pas votre locataire qui décide 'ce qu'il paye'. Il a une dette envers vous, tout argent qu'il vous donne vient en réduction de cette dette.
Donc si un mois votre locataire ne paye pas 25 euros de charges pour ce mois, le mois suivant, vous utilisez 25 euros de ce qu'il a payé pour régulariser les charges en retard. Et si il a agit de la même, il a maintenant 25 euros de loyer non payé en plus des charges. Et ainsi de suite. Vous ne conservez jamais plus d'un mois de retard tant que les sommes payés mensuellement ne dépassent pas la créance.
Tous les mois, vous régularisez toutes les créances (depuis 3 ans), et si ça ne suffit pas, votre locataire passe en loyer impayé. Et vous commencez à envoyer les recommandés en citant cet étant. Puis les démarches plus graves, pouvant aller jusqu'à l'expulsion.
Additionnellement, dès que votre locataire ne paye pas intégralement son loyer, vous devez le signaler à la CAF qui coupera les APLs. Oui, ce sera vous le perdant au final. Mais c'est la loi.
bonjour dna,
elle n'est propriétaire que depuis quelques mois..... pas depuis 3 ans ...
Mais j'avoue que votre système est rusé... mais, si son locataire spécifie que tel loyer est pour tel mois, son bailleur ne pourra pas attribuer une partie de ladite somme pour combler l'impayé de charges le + ancien.
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Conseil en complément au point 2 :
commencez par envoyer à votre locataire un courrier R + AR ( dont vous garderez précieusement copie e t les 2 récépissés), sous forme de MISE EN DEMEURE pour lui rappeler les mentions du contrat de location et lui donner le détail et le total des sommes de charges qu'il vous doit depuis que vous êtes devenu propriétaire. Informez-le aussi, dans ce courrier, qu'il risque un non renouvellement de son bail pour non respect des dispositions contractuelles + des poursuites judiciaires s'il ne s'acquitte pas des sommes dues, et ce, sous x jours à réception (à vous de choisir le délai).
Retenir sur DG (= DÉPÔT de GARANTIE, et PAS "caution") des charges dues est effectivement légal, mais un DG est avant tout fait pour retenir, en fin de location, des sommes pour réparations de dégradations (justifiées par devis ou factures)... or, si vous passez tout son DG en "compensation" du montant des charges dues mais non payées, il risque bien de ne rien vous rester pour les réparations de dégradations (même si la vétusté reste à la charge des bailleurs, il y a toujours une part résiduelle à la charge des locataires).
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