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2 réponses
10 nov. 2022 à 15:59
bonjour,
un MERCI D'AVANCE aurait été apprécié.....
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1/ Les pénalités de retard sont dues sur demande du locataire ET sous 3 conditions cumulatives pour le locataire, lesquelles conditions sont estimées au jour du rendu des clés :
- pas de dettes de loyer
- pas de dettes de provisions mensuelles de charges
- ET avoir donné sa nouvelle adresse au bailleur.
La restitution de votre DG, puisque les 2 EDL sont conformes, aurait dû être faite au plus tard le 26/10/2022 --> le 1er mois de retard va du 27/10 au 26/11/2022 (le 2ème du 27/11 au 26/12, ... etc.)
La formule de calcul est :
(DG restant dû) + [(loyer actuel hors charges x 10%) x nombre de mois de retard]
a) SI location nue : le DG est = à 1 mois de loyer HC et votre calcul est juste pour 1 mois de retard pour un loyer HC de 795 €.
b) SI location meublée : le DG peut aller jusqu'à 2 mois de loyer HC (et est en général il est = à 2 mois de loyer HC) le calcul serait, pour 1 mois de retard pour un loyer HC de 795 €./2 :
795 + (397,50 x 10%) = 834,75 €
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2/ Sur mon bail il et écrit " En sus du loyer le locataire sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 90euros . Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année le 29/07 "
Avant que je ne rentre dans les détails, merci de me dire si votre location est nue OU meublée avec des charges expressément mentionnées en provisions.
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3/ Révision du loyer :
a) Vous dites être rentrés dans cette location en 08/2020... disons pour l'exemple... le 1°/08 : alors pourquoi la révision serait "à compter du 29/07/2022" et non pas précisément "pour le 1°/08/2022" ??
b) L'indice de base et le trimestre à choisir lors de la signature du contrat de location sont les derniers connus cette date-là : soit le T2 année 2020 et l'indice 130,57 :
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
La révision pour l'échéance de 08/2022 tiendra effectivement compte des indices année 2021 et 2022, soit respectivement 131,12 et 135,84, avec la formule suivante (pour une location nue avec "obligatoirement" des "provisions" de charges OU meublée avec "possiblement" des charges provisionnées) :
loyer actuel (donc celui déjà révisé en 2021) HC / indice T2 année 2021 x indice T2 année 2022.
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4/ Charges :
Les charges doivent être révisées annuellement et cela dépend de l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires) et donc, ça ne peut pas tomber en même temps que la révision annuelle du loyer... d'autant que le bailleur dispose de 1 mois à partir de ladite approbation pour faire la régularisation annuelle des provisions de charges de son locataire.
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cdt.
10 nov. 2022 à 14:38
Bonjour,
Cette taxe n'est généralement pas incluse dans les charges mais doit être justifiée par copie de la taxe fonciére sur laquelle elle figure.
Vous versiez une provision sur charges, l'agence doit chaque année régulariser les charges, demandez lui la régularisation de août 2020 au 31 décembre 2020 et celle de 2021 avec les justificatifs
Merci beaucoup pour votre retour !
Effectivement depuis notre entrée dans le logement en août 2020 l"agence ne nous à fourni aucun document justificatif concernant la régularisation des charges.
Et ce que je trouve etrange c'est pourquoi nous demander la taxe d'ordure ménagère sur l année 2022 et pas celle de août 2020 à décembre et puis l année 2021.
10 nov. 2022 à 16:24
TEOM : votre bailleur a simplement (peut-être) oublié de vous demander la TEOM depuis votre entrée dans les lieux en 08/2020 jusqu'au 31/12/2021, sans savoir qu'il pouvait le faire (seulement sur les 3 ans en arrière)...
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Je vous invite à lire un de mes topos :
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
10 nov. 2022 à 21:03
Merci beaucoup pour votre retour !!
1/ Les pénalités de retard :
-aucune dette de loyer
-aucune dette de provision mensuelle de charge
-nouvelle adresse communiquée lors de l'etat de sortie
J'ai effectué la demande par mail dès le 27 septembre 2022 ainsi que dans mes 18 autres mails envoyés à l'agence jusqu'a ce jour ainsi que par lettre recommandée en date du 2 novembre 2022.
J'en suis à reflechir pour faire appel à un conciliateur !
La location est nue je suis donc le cas :
a) SI location nue : le DG est = à 1 mois de loyer HC et votre calcul est juste pour 1 mois de retard pour un loyer HC de 795 €.
2/ TEOM
La location est nue.
Les charges ne sont pas expressément mentionnées il est juste ecrit dans le bail :
" Le locataire s'oblige à acquitter les charges prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail " et nous avons la fiche jointe au bail intitulé " CHARGES RECUPERABLES " décret n° 87-713 ou figure la taxe d'ordure menagere.
Mais sur le bail il n'y a aucune specification de charge
3/ Révision du loyer
Nous sommes effectivement entrés dans le logement au 01/08/2020
Dans le bail il est ecrit :
" Le loyer sera revisé automatiquement et de plein droit chaque année le : 29/07. "
Pourquoi avoir choisi cette date ? je ne sais pas je n'ai pas plus d'information peut etre que l'indice de révision est actualisé trimestriellement et le mois de juillet correpond au 3eme trimestre de l'année... simple hypothèse !!
Concernant la revision du loyer tout est ok pour moi le loyer à bien été revisé au 29/07/2021 et 29/07/2022 !
4/ Charges :
Depuis notre entrée dans le logement en aout 2020 nous n'avons jamais eu aucune révision de charge. Nous n'avons jamais eu de document attestant de la regularisation non plus.
Concernant la regularisation des charges il est ecrit dans le bail :
"En sus du loyer le locataire sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 90euros . Ce montant sera modifié en fonction des charges déterminées chaque année le dans les memes conditions que le loyer principal tel que prevu à l'article 1.6.3 du present contrat."
l'article 1.6.3 " le loyer sera revisé automatiquement et de plein droit chaque année le : 29.07 "
Par deduction les charges sont censées etre revisées à la même date.
Merci d'avance pour votre retour!
10 nov. 2022 à 21:08
2/ TEOM
En lisant votre topo je me retouve dans le cas de figure suivant :
il s'agit d'une colocation nue.
II) Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Le propriétaire est en droit de faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.
- TOUTEFOIS, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.
10 nov. 2022 à 22:53
"... logement en location même "colocation "( c'est ce qui est écrit dans notre bail ) avec mon conjoint..."
Le terme de "conjoint" est réservé aux personnes mariées... et dans ce cas, le contrat de location serait un contrat de "location", en l'occurrence nue => obligatoirement avec des "provisions" de charges + régularisation annuelle, et n'est pas un contrat de "colocation" (malgré l'en-tête), et la TEOM peut être incluse (ou pas) dans ces provisions.
Si vous étiez concubins ou partenaires de pacs : c'est bien un contrat de "colocation" nue (avec clause de solidarité), mais le bailleur a le choix de qualifier les charges soit au réel soit au forfait, et il est précisé dans votre contrat que les charges sont des "provisions" (donc elles sont "au réel" avec régularisation annuelle), et la TEOM peut être incluse (ou pas) dans ces provisions.
C'est pourquoi il est important pour un bailleur de lister les charges qui rentrent dans lesdites provisions et d'annexer cette liste au contrat lors des signatures (et pour le locataire d'en faire la demande si le bailleur ne l'a pas prévu).
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CEPENDANT, en l'absence de cette liste de charges, votre bail mentionne :
" En sus du loyer le locataire sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 90euros ."
ce qui veut dire que cette provision mensuelle de 90 € correspond à des provisions des charges locatives ET des provisions de la TEOM (qui est bien une "taxe") : vous avez donc versé mensuellement une provision de charges pour << les charges locatives + la TEOM. >>
Par contre, ce que je trouve bizarre, c'est que votre bailleur dit devoir vous restituer, après avoir soustrait la TEOM, la somme de 654,97 € (DG - TEOM), ce qui veut dire que la TEOM = 140,03 € ... d'où sortent ces 3 centimes ?????? Une TEOM n'est jamais exprimée en centimes !!
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A savoir : si par hasard votre bailleur se renseignait bien et vous réclamait une régularisation de charges depuis le début de votre location (ça serait son droit puisque moins de 3 ans : article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989), il faudrait distinguer les demandes tardives de celles non tardives, sachant qu'une régularisation de charges n'est pas tardive si elle est demandée jusqu'au 31/12 de l'année civile suivante.../...
.../... ET « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzièmes. » (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation tardive des charges).
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Par ailleurs, vous trouvez normal que la révision du loyer soit faite pour le 29/07 : si vous avez eu les clés le 29/07/2020, votre bail a démarré le 29/07, donc OK, c'est normal.... Mais si vous avez eu les clés le 1°/08/2020, votre bail a démarré le 1°/08/2020 et la révision doit se faire pour le 1°/08 ET PAS pour 3 jours avant !
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14 nov. 2022 à 15:03
Effectivement nous ne sommes ni mariées ni pacsées. nous avons bien un contrat de "colocation nu "
Concernant le bail, les charges et taxes ne sont pas listées directement sur le bail . nous avons juste un document annexe au bail intitulé " CHARGES RECUPERABLES " décret n° 87-713.
Je dois donc bien en conclure que LA TEOM n'est pas récupérable sur la restitution du depot de garantie ?
Concernant le montant de la TEOM effectivement il me réclame bien la somme de 140.03 euros concernant la période du 01/01/2022 au 26/09/2022. Ils m'ont envoyé la taxe foncière du propriétaire et la cotisation pour l'année 2022 est de 190 euros. Je suis resté 268 jours / 365 concernant l'année 2022. Apres je ne sais pas si c'est calculé au nombres de jours ou a la quote-part. sachant que cette quote-part je ne la connais pas... Je ne savais pas non plus que la TEOM ne pouvait pas s'exprimer en centimes.
Je note l'information concernant l'hypothétique demande du bailleur concernant la régularisation de charge !
Concernant la remise des clés il s'agit effectivement d'une erreur de ma part nous avons bien eu les clés le 29.07.20 juste nous avons emménagé dans les lieux au 01/08/2020. donc la date du 29/07 prend tout son sens.
En tout cas merci beaucoup pour vos retours et toute vos informations qui sont bien précieuses !!!
Modifié le 14 nov. 2022 à 18:08
"Je dois donc bien en conclure que LA TEOM n'est pas récupérable sur la restitution du depot de garantie ? "
Toute somme due au bailleur est susceptible d'être retenue sur le DG au départ du locataire.
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"Je ne savais pas non plus que la TEOM ne pouvait pas s'exprimer en centimes."
Excusez-moi, je précise ce que je voulais dire : c'est sur l'avis de la TF que le montant de la TEOM n'est pas en centimes... mais quand le bailleur fait le calcul du prorata journalier pour le temps d'occupation du locataire, ça peut évidemment tomber avec des centimes.
La TEOM (la TEOM seule, sans les frais de gestion) est de 190 € pour l'année 2022 et la remise des clés a eu lieu le 26/09, soit 269 jours d'occupation depuis le 1° janvier 2022 (et pas 268), le calcul du bailleur est juste :
190 € / 365 x 269 = 140,027 € -> arrondi (légal) des € --> 140,03 €
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Vous avez écrit :
"En sus du loyer le locataire sera redevable d'une provision sur charges et taxes fixées mensuellement à ce jour à la somme de 90euros " :
ce qui signifie que la TEOM est incluse dans les provisions de charges (comme déjà expliqué).
et par ailleurs :
"Les charges ne sont pas expressément mentionnées il est juste ecrit dans le bail :
" Le locataire s'oblige à acquitter les charges prestations et taxes récupérables mises à sa charge et découlant de la législation en vigueur et du présent bail " et nous avons la fiche jointe au bail intitulé " CHARGES RECUPERABLES " décret n° 87-713 ou figure la taxe d'ordure menagere." :
ce qui laisse à penser que la copie du décret pourrait être interprétée comme étant la liste des charges locatives incluse au contrat de location, et donc que la TEOM est à payer en sus des provisions mensuelles de charges de 90 €., lesquelles doivent être régularisées annuellement.
[en (co)location nue, seules la TEOM et l'eau (si le compteur est resté au nom du bailleur) peuvent être provisionnées].
ce qui est contradictoire...
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Comment avez-vous payé la TEOM :
- du 29/07/2020 au 31/12/2020 (156 jours) ?
- du 1°/01/2021 au 31/12/2021 (365 jours) ?
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