Succession - biens immobiliers

Question

Bonjour,

Je viens vers vous car j’ai besoin de vos éclaircissements et conseils en termes de succession.

Ma grand-mère est décédée en 2021. Ma mère, fille unique, a donc hérité de la maison qui appartenait à ses parents.
Mes parents ont fait le choix de garder la maison de ma grand-mère et avaient pour projet de la rénover pour y habiter. En parallèle, mes parents sont propriétaires de leur maison principale.
Afin de préserver l’un et l’autre si jamais l’un d’eux décédait (il y a des conflits familiaux entre mes parents et ma sœur), ils ont changé de régime matrimonial et ont opté pour la communauté universelle (sans la clause d’attribution intégrale alors que c’était leur volonté à la base, mais il y a semble-t-il eu un couac au niveau du notaire).

Ma mère nous a quitté au printemps 2022.

Mon père est un peu perdu et ne sait pas s’il garde les deux maisons ou non.
Dans l’immédiat, il va falloir régler la succession auprès du notaire.

Etant donné qu’il y avait eu une donation au dernier vivant qui avait été actée dans les années 70, vous me confirmez que mon père doit choisir entre la totalité en usufruit, ¼ en pleine propriété- ¾ en usufruit, ou 1/3 en pleine propriété car nous sommes deux enfants ?

Quelle est la meilleure option
- s’il souhaite garder les deux maisons et en mettre une en location ?
- s’il souhaite vendre une des maisons
Si jamais il souhaite louer une des maisons, qu’il choisit 100% usufruit, les loyers lui reviendront intégralement. Mais s’il choisit une autre option, il devra nous reverser une partie des loyers ?
Dans l’hypothèse où il loue, il souhaiterait placer les revenus sur des assurances-vie pour les enfants de ma sœur et les miens. N’y aurait-il pas de soucis au jour de son décès (ma sœur qui est une personne vénale, ne pourrait-elle pas proclamer qu’elle a été « déshéritée » ?)

S’il vend une des maisons, la part de ma mère est divisée en trois (mon père, moi et ma sœur) ou uniquement en deux, moi et ma sœur ?

Je vous remercie par avance pour votre retour.

condorcet · Answer

une donation au dernier vivant qui avait été actée dans les années 70, vous me confirmez que mon père doit choisir entre........Réponse affirmative.

Quelle est la meilleure option.                                                                                                                                                  L'usufruit sur la totalité de la succession lui  permettra de bénéficier des revenus.                                                      En choisissant le quart en pleine propriété en + , cette fraction va se retrouver dans sa propre succession soumise à l'impôt de succession.                                                                                                                                                                        La mise en location de l'une des 2  maisons n'empêchera pas la vente du bien   loué.

il souhaiterait placer les revenus sur des assurances-vie pour les enfants de ma sœur et les miens.N’y aurait-il pas de soucis au jour de son décès (ma sœur qui est une personne vénale, ne pourrait-elle pas proclamer qu’elle a été « déshéritée" ?                                                                                                                                                            Les  assurances-vie étant hors de la succession,  votre père pourrait tout aussi bien désigner des bénéficiaires étrangers à la famille. Tout autant est-il préférable de privilégier les  petits-enfants.

S’il vend une des maisons, la part de ma mère est divisée en trois (mon père, moi et ma sœur) ou uniquement en deux, moi et ma sœur ?                                                                                                                                                                Vis à vis de la maison de votre mère,  héritée de ses parents, le produit de la vente sera répartie entre les 2  enfants nus-propriétaires et votre père, l'usufruitier.                                                                                                                     Vis à  vis de la maison principale de communauté,  il obtiendra sa  part de  communauté de moitié + l'usufruit sur l'autre moitié  et les enfants la nue-propriété sur cette seconde moitié reçue par succession..

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