Indexation loyer

bedobar - 3 août 2022 à 16:03
djivi38
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15 août 2022
- 5 août 2022 à 18:36

Bonjour,

Nous avons signé un bail le 1/08/2020 de 700 euros mensuel  sur lequel est inscrit que l'indice  de référence est le 3 éme trimestre valeur 129.39 ...

Ce matin j'ai reçu une lettre de l'agence m'indiquant  une révision du loyer de 3.599% indice insee 2 éme trimestre 2021 131.12  et indice trimestre 2022 135.84 ...soit une augmentation de 25 euros .

Je m'interroge sur le fait que l'agence n' ait pas tenu compte de ce qui était inscrit sur le bail à savoir indice 3 eme trimestre ...

L'agence est elle dans son droit pour le choix des indices ou non 

Merci 

6 réponses

djivi38
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15 août 2022
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3 août 2022 à 18:18

bonjour,

à la signature d'un contrat de location, quand une "révision" de loyer est mentionnée, il convient de choisir le dernier trimestre connu et son indice correspondant, et, en cas d'erreur, le bailleur/agence DOIT calculer les révisions avec les indices du trimestre mentionné... ce qui amène des complications dans les dates de révisions, puisque les révisions ne sont pas rétroactives... mais la loi du 6/7/1989 (art 7-1 et art 17) est ainsi !

Votre bail mentionne le trimestre 3, donc les révisions doivent se faire avec les indices du 3°T.

La formule est (pour une location nue OU pour une location meublée avec des charges "au réel" (= des "provisions" de charges) :

(loyer actuel hors charges) / indice du T année N-1 x indice du même T année N

année N étant l'année de la révision et N-1 étant l'année précédente

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

L'agence a mentionné sur votre contrat signé le 1°/08/2020 : T3 indice 129,39... déjà l'indice T3 année 2020 était 130,59... (MAIS pas encore connu au jour de la signature) et en plus, elle s'est trompée de trimestre... puisque le dernier connu à la date de signature était le 2° T !

Ce qui l'oblige maintenant à devoir attendre la parution de l'INSEE du T3 à la mi-octobre pour faire une révision de loyer de mi-octobre année N à mi-octobre année N+1... SAUF à ce que vous lui donniez votre accord écrit pour faire les révisions du 1°/08 année N au 1°/08 année N+1 ET avec les indices du 2° T : dans ce cas, elle fera un avenant au bail pour rectifier son erreur.

Le bailleur/agence dispose de 1 an pour réviser un loyer (à condition qu'une révision ait été prévue à la signature du contrat) : en cas d'oubli, il peut la faire au cours de ces 12 mois, et le nouveau loyer ne sera appliqué QUE à partir du jour de sa demande.

-

==> Une révision de loyer a-t-elle été faite ?

==> Avec quel trimestre et quels indices ?

-

cdt.


« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
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bedobar
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5 août 2022

5 août 2022 à 10:37

Bonjour 

J'ai quand même demande des explications sur le pourquoi l'agence n'a pas retenu l'indice et le 3 eme trimestre indiqués sur le bail et voici la réponse reçue ...sur le bail il est noté que le loyer a été révisé en 2019

Madame, Monsieur bonjour, en réponse à votre mail je vous confirme être obligée d’appliquer la révision de loyer en fonction de la date de votre bail, et comme vous pourrez le constater au 1er Août 2020 l’indice IRL est au 2ème trimestre et non au 3ème trimestre.

Vous en souhaitant bonne réception,

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djivi38
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Modifié le 5 août 2022 à 11:52

"sur le bail il est noté que le loyer a été révisé en 2019"

vous avez signé le 1°/08/2020... on se fiche donc de savoir si le loyer de l'ancien locataire a été révisé ou pas ! La loi impose seulement que le montant du dernier loyer (si logement quitté depuis moins de 18 mois) soit mentionné sur le contrat du locataire suivant : art 3 -> alinéa 8 loi 6/7/1989 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310/

<< Le contrat de location précise :

(...)

Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail ; >>

-

Je ne recommence pas mes explications données post 1, je suppose que vous les avez comprises, donc, à vous de voir  :

---> si vous acceptez que les révisions se fassent avec l'indice du T2 qui aurait dû être choisi par l'agence à la signature du contrat,

---> OU si vous exigez que soit respectée la loi, qui stipule dans son art 17-> 1 -> I -> alinéa 2 du même lien donné ci-dessus (l'agence semble ignorer cet art 17-1... !) :

<< A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. >>

Ça veut dire : quand aucun trimestre de référence n'est mentionné sur le contrat (ce qui n'est pas votre cas), la date à prendre en compte est la date du dernier indice/trimestre publié par l'INSEE à la date de signature du contrat de location... par conséquent (et maintenant c'est votre cas), quand un indice/trimestre est mentionné c'est celui-ci qui doit être pris en compte pour les révisions de loyer.

-

Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

_

Merci de répondre à mes 2 questions du post 1 :

==> Une révision de loyer a-t-elle été faite ? (Je précise : au 1°/08/2021)

==> Avec quel trimestre et quels indices ?

-

cdt.


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bedobar
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5 août 2022 à 12:18

Non le loyer n'a pas été révisé au 1/08/2021 ....

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djivi38
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5 août 2022 à 12:52

OK. Donc pas de révision au 1°/08/2021... et je suppose, aucune révision depuis votre entrée dans les lieux (ni à mi-oct 2021 ni à une autre date ??)

1/ Pour une location nue OU pour une location meublée avec des charges "au réel" (= des "provisions" de charges), la formule de révision du loyer est :

(loyer actuel hors charges) / indice du T année N-1 x indice du même T année N

année N étant l'année de la révision (2022) et N-1 étant l'année précédente (2021).

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/ 

-

2/ Pour une location meublée avec un "forfait de charges", la formule à appliquer (pour une 1ère révision) est (si c'est votre cas, dites-le moi, et je vous dirai pour les révisions après la 1ère) :

(loyer actuel + forfait de charges) / indice du T année N-1 (année 2021) x indice du même T année N (année 2022)

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5 août 2022 à 13:16

Voici ce que l'agence m'a répondu ce matin ...aucunes révisions depuis la signature du bail que ma cousine gérait elle même sauf les charges que nous payons  à l'agence ....

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djivi38
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Ce tableau représente quoi ? Impossible de le grossir !!

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bedobar
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5 août 2022 à 13:49

le tableau de reference de calcul  de l'agence avec les trimestres pour m'expliquer qu'ils ne peuvent pas se baser sur le 3 eme trimestre indiqué sur le bail 

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djivi38
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C'est donc le même tableau que celui du lien que je vous donné post 1...

Mais ça n'explique pas que l'agence s'est trompée en mentionnant le T3 et en plus en se trompant aussi sur l'indice !!!!!!

Décidez si vous voulez rester sur le T3 ou si vous acceptez de passer au T2 : il n'y a rien d'autre à faire... à part si vous voulez rester au T3 informer l'agence de votre choix (et des conséquences : révision de mi-oct année N jusqu'à mi-oct année N+1) et, en cas de refus d'appliquer l'art 17-1 de la loi du 6/7/1989, l'assurer que vous n'hésiterez pas à contacter la CDC (= Commission Départementale de Conciliation), et si échec à la CDC, votre ferme intention de l'assigner au tribunal judiciaire... (beaucoup de tracas, de temps et d'énergie perdus pour pas grand chose à mon avis).

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638 > djivi38
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Modifié le 5 août 2022 à 16:44

De ma compréhension, une erreur d'indice trimestrielle ne change pas pour autant la date de révision s'il est écrit explicitement que cette révision aura lieu à date anniversaire du contrat.

Ça modifie tout au plus l'indice utilisé pour la première révision.


Et sur ce dernier point je ne vous rejoins pas forcément.
L'indice indiqué au contrat étant erroné (129,39 qui est nettement inférieur à l'indice réel) et le trimestre n'étant pas valide car l'indice du T3 n'était pas connu à la signature du contrat, j'aurais tendance à penser que c'est du coup ce paragraphe de l'article 17-1 de la loi de 1989 qu'il faut appliquer :
"A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location."

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djivi38
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5 août 2022 à 18:36

Oui, je comprends votre interprétation : il est bien évident qu'il est impossible de faire une révision de loyer au 1°/08 avec le T3 mentionné au contrat (connu seulement à la mi-oct.), mais par ailleurs comme quand un trimestre est mentionné il faut utiliser ses indices - même si ledit trimestre est faux - ... j'en ai conclu (à tort) qu'il fallait attendre la parution de l'indice du trimestre mentionné (le T3) et donc, en l'occurrence ici, attendre la mi-oct pour pouvoir faire les révisions annuelles de loyer... j'ai eu tort parce que, en fait, je réalise maintenant qu'on ne sait pas si une autre date que celle de l'échéance du bail est mentionnée à son contrat pour faire la révision OU si c'est la date d'échéance qui est mentionnée OU si l'agence a juste mentionné le trimestre (en se trompant et de trimestre et d'indice !!) sans noter la DATE annuelle de révision...

-

Mais mon interprétation amènerait à des calculs d'apothicaires (possibles, mais probablement inutilement compliqués), c'est pourquoi j'ai conseillé à notre internaute, post 3, de consulter l'ADIL à ce sujet... 

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cdt.

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