Mairie refuse activité commerciale dans un local commercial

Question

Bonjour.

Suite à acquisition en SCI d'un ensemble logement + entrepôt en avril.

Précision importante, cet entrepôt hébergeait l'activité du vendeur jusqu'à il y a une quinzaine d'année. En retraite, l'entrepôt servait gracieusement de salle de réunion pour diverses associations, et pour les réceptions du vendeur.

Dès l'arrivée sur les lieux, j'ai procédé à la mise à disposition d'une partie de l'entrepôt pour une société, concrètement un stockage à 1200€/mois du contenu de son magasin ayant subit un dégâts des eaux. 

Depuis avril donc, notre SCI perçoit donc 1200€/mois. J'ai édité des factures pour son stockage. 

Fin mai, le gérant de cette société nous informe qu'il ne retournera pas à son ancien local et nous propose de s'établir à notre adresse en 3/6/9. Il a besoin de plus de place, nous tombons d'accord pour 2400€ par mois.
À cette fin, il me demande s'il peut modifier la façade, peinture, menuiseries etc.

Je me déplace donc à la mairie de notre ville pour obtenir des informations à ce sujet. Quelle couleur peut-on avoir en façade ? Je vais avoir la mauvaise surprise de découvrir que la mairie n'envisage aucune activité commerciale à cet endroit, en raison du PLU. Pour eux c'est uniquement un usage d'habitation. 

Je me suis donc rapproché de l'urbanisme de la métropole, dont l'agent que sur son logiciel Arcopol, l'entrepôt est bien enregistré en tant que local d'activité commerciale, sauf "nuisance".
L'agent me prévient "attention, la mairie peut mettre ce qu'elle veut là-dedans (nuisance)".

Fort de cette information, je recontacte la mairie qui me donne rendez-vous avec le maire.

Je rencontre ce dernier début juin, il me reçoit à son bureau. 
Il m'informe qu'il ne savait pas que l'entrepôt était encore enregistré en tant que local commercial sinon il serait opposé à la vente dans ces termes.
Par nuisance, il entend toute réception de clientèle, présence de véhicules, d'employés etc.

Il refuse toutes les propositions de locations et de création d'activités qu'on m'a proposé : atelier, grossiste mobilier de maison, artisan du bâtiment, restaurant, garde-meubles, salle de sport etc.

Il accepte un bureau avec réception téléphonique pour une activité qui se situerait ailleurs. Qui va louer 600m2 pour ça ?

Je me retrouve donc avec une coquille que je ne peux pas exploiter. 

Avez-vous des conseils à me prodiguer quant à cette situation ? Quels recours ai-je ?
Cela met-il en question l'acquisition de façon rétroactive ?

L'objet social de la SCI est bien la location, dont ce local commercial. Je me retrouve donc avec une société qui ne peut pas exercer son activité.

Si je suis forcé de revendre avec une mairie qui refuse la destination commerciale de l'entrepôt, comment valoriser le bien ?

J'ai vraiment l'impression de m'être fait avoir. Comment la mairie peut-elle interdit l'activité après 
la vente parce qu'elle a "oubliée" d'intervenir lors de celle-ci ?

C'est une SCI à l'IS, je ne sais pas comment je vais pouvoir payer les charges, l'entretien du bâtiment sans locataire, il y a des travaux à venir, etc.

Et si cela va jusqu'au procès, combien de temps avant d'avoir un jugement ? Et quelle indemnisation ?

Annuler la vente rétroactivement ? C'est une vente à terme de cette fin d'année. Qui perdrait alors les frais de notaire et d'agent immobilier ?

Je précise que mon voeu est tout simplement de pouvoir louer mes locaux en bonne entente, je ne comprends pas pourquoi la mairie considère 600m² d'entrepôt comme une habitation, c'est délirant. Mais financièrement je ne peux pas assumer un tel projet sans location, si je dois me résigner à partir je le ferai, néanmoins j'espère bien récupérer mon investissement de départ le cas échéant.


Bref merci d'avance pour vos réponses.

Josh Randall · Answer

Bonjour

Il m'informe qu'il ne savait pas que l'entrepôt était encore enregistré en tant que local commercial sinon il serait opposé à la vente dans ces termes. 
Il n'aurait pu à moins d'instaurer un droit de préemption renforcé ou un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux.

je ne comprends pas pourquoi la mairie considère 600m² d'entrepôt comme une habitation, c'est délirant.
Non. La commune a décidé au travers son PLU que seraient autorisées en priorité les constructions d'habitations, voire la transformation de locaux d'activités en logements par changement de destination.

Le PLU doit certainement interdire certains type d'activités et autoriser sous condition l'installation d'activités commerciales sous réserve que ces dernières ne génèrent aucune nuisance. On oublie donc :
- les activités industrielles pouvant générer du bruit et/ou des risques de pollution
- les activités artisanales bruyantes, 
- les activités entreposage générant du flux de véhicules et potentiellement des nuisances sonores
- le commerce de gros...

Il refuse toutes les propositions de locations et de création d'activités qu'on m'a proposé : atelier, grossiste mobilier de maison, artisan du bâtiment, restaurant, garde-meubles, salle de sport etc. 
Il est difficile de prédire que toutes ces activités vont générer des nuisances.

Le principe de liberté du commerce et de l'industrie peut ainsi être contraint par des dispositions réglementaires.

Je serais curieux de voir quelle pourrait être la réaction de votre édile si vous lui proposiez d'installer un centre de soins médicaux incluant des médecins généralistes; dentistes; médecins spécialistes, laboratoire d'analyse...
Et surtout quelle serait la réaction des habitants si un tel projet était refusé...

Jnor_7777 · Answer

Merci pour cette réponse. Je lui ai proposé de mettre à disposition les locaux pour un cabinet médical, il m'a répondu que la mairie disposait déjà de ce genre de locaux. Il m'a proposé d'en faire des appartements pour personnes âgées mais je n'ai pas les moyens, ça demande des travaux bien trop important, je devrais faire appel à un promoteur, et je doute de la rentabilité. Le projet était justement de louer pour financer ensuite les travaux d'autre parties du bâtiment, il y a 1000m² en tout.

Concernant l'urbanisme, c'est un secteur Ua autorisant je cite : "les constructions à usage d’habitation, les bureaux, l’hébergement hôtelier, les gîtes et chambres d’hôte, les commerces, services et activités artisanales non nuisantes."

Si je comprends bien la phrase, "non nuisantes" concerne les activités artisanales. Si c'était les constructions en général, il y aurait alors une virgule après artisanales. Si cela concernait également les  commerces, alors ce ne serait pas au féminin pluriel.

Dès lors, interdire un magasin ou un restaurant qui sont des activités commerciales et non artisanales n'est-il pas un abus ?

Pour rappel, l'entrepôt est bien enregistré sur Arcopol comme local commercial.

Josh Randall · Answer

Si je comprends bien la phrase, "non nuisantes" concerne les activités artisanales.
C'est une interprétation possible de la règle. En tout cas, tentée par la commune oralement. Or les négociations orales que vous avez eues avec le maire n'ont aucune valeur.

Dès lors, interdire un magasin ou un restaurant qui sont des activités commerciales et non artisanales n'est-il pas un abus ?
Comme je le disais précédemment, le principe de liberté du commerce et de l'industrie peut ainsi être contraint par des dispositions réglementaires. En première analyse, cela ne semble pas être prévu par le PLU de la commune.

C'est pourquoi il serait préférable, de formaliser votre demande par le dépôt d'un dossier pour avoir une réponse claire, précise et argumentée par des textes réglementaires.

Jnor_7777 · Answer

Justement, si je pose la question ici, c'est parce que le maire m'a averti que ce serait officialisé lors du prochain conseil municipal. Il a lieu la semaine prochaine. Et ce n'est qu'une formalité, ce n'est pas une grande ville avec une opposition.
Ce qui m'inquiète c'est que le maire m'a dit qu'il allait poser la question aux riverains, or dans ma rue, personne n'a été interrogé par la mairie.

De mon côté, je me prépare à demander à la mairie soit de m'indemniser, soit de racheter mon bien, soit de m'autoriser à exercer. A défaut, j'entamerai une procédure juridique mais mon premier conseil par simple coup de fil à un avocat m'a informé que ce serait une procédure longue et coûteuse.

En attendant, si je ne peux louer et payer ce que je dois, je risque de tout perdre.

Josh Randall · Answer

le maire m'a averti que ce serait officialisé lors du prochain conseil municipal
Officialiser quoi exactement ?

Jnor_7777 · Answer

Il m'a dit que la question des activités commerciales au lieu de mon entrepôt serait posée lors du prochain conseil municipal, que la réponse serait de ne pas autoriser d'activité recevant du public, impliquant du stockage ou de la livraison, etc. que dès lors je ne pourrais plus louer à mon locataire actuel.

Locataire dont il ignorait la présence, puisque personne ne s'en était plaint.

Vu sa réaction quand il a appris que j'avais acheté un local commercial, j'ai l'impression que je me prends une sanction parce qu'il en veut à l'ancien propriétaire de ne pas lui en avoir parlé, puisqu'il m'a dit oralement qu'il s'y serait sinon opposé.

Josh Randall · Answer

Cette disposition réglementaire devrait non seulement faire l'objet d'une délibération mais également faire l'objet d'une modification du PLU. 
Dans tous les cas, il vous sera possible d'exercer votre  droit de recours à l'encontre des ces décisions.

Jnor_7777 · Answer

Le PLU ne peut pas être modifié par la mairie, il est sous la "juridiction" (dit-on ainsi ?) de la métropole dont j'ai eu l'agent au téléphone, cette dernière m'ayant indiqué que c'était bien un local commercial, que j'avais bien le droit de louer à un commerçant, sauf donc "activités artisanales non-nuisantes" comme c'est écrit dans le PLU.

J'espère que nous là un argument. Merci en tout cas pour ces réponses !

Mairie refuse activité commerciale dans un local commercial

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