Travaux votés en AG

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 coproleclos -
Bonjour à tous

j'ai vendu un appartement en 2018 dans un immeuble de 8 lots , nous avions votés des travaux en 2016 en AG ;devis signé par le syndic , pour le ravalement de l'immeuble.
Au moment de la vente sur l'acte authentique signé par l'acheteur est stipulé ceci:"absence de travaux votés pour l'avenir , qu'il n'y en a pas en cours et que ceux exécutés ont été intégralement réglés".
J'ai reçu la facture d'appel de fonds ce jour du syndic ,le ravalement est en cours en 2022.
Doit-je payer cette somme ? ou bien le nouveau propriétaire ?
merci de votre réponse.
Stéphane Le Havre

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Bonjour,

Si le notaire a écrit cela, c'est que quelqu'un lui a écrit ou dit :
  • soit le syndic et ce dernier a fait une erreur et c'est à lui de payer cet appel de fonds
  • soit c'est vous qui avait rapporté cela et le notaire a du écrire : "le vendeur dit que ...." et c'est à vous de payer


Mais si tout le monde a fait correctement son travail, alors l'article 6-2 du décret s'applique, vous n'etes plus copro et c'est à l'acheteur de payer, sauf si la date d'exigibilité de cet appel de fonds voté par une AG est antérieure à juin 2018 (ce qui serait surprenant) :
Article 6-2

A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
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15 janvier 2022

Merci de votre réponse,

en 2016 au moment de l'AG un échéancier avait été prévu par le syndic , 50 % de la somme en juin et le reste en octobre de cette même année, mais nous avons jamais reçu la demande de provision, ni facture d'appel de fonds ,j'espère donc ne pas à devoir régler cette somme ( 8000 € ).....

Stephane
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20 janvier 2022
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Il faudrait connaitre le texte exact de la résolution inscrite sur le PV.

Mais telle que vous le décrivez, cette somme était exigible avant la mutation. Elle aurait donc du être demandée sur l'état daté lors de la mutation puis ensuite réclamée au notaire (article 20) lorsque la mutation a été notifiée.

La date est passée, vous ne la devez pas (ni l'acheteur) et le syndic y sera de sa poche personnelle si le syndicat insiste .... mais vous, vous ne devez rien, mais d'où l'importance de connaitre le libellé exact inscrit sur le PV.

Entre temps, je vous suggère de demander au notaire une copie de l'état daté de l'époque que le syndic a du lui adresser avant la mutation, afin de bien vérifier qui aurait fait une erreur....

Autre question importante : y avait-il un syndic à l'époque ??????
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15 janvier 2022

Voici le libellé inscrite sur le PV:

"L'assemblée générale après avoir :

- pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation
- pris connaissance de l’avis du conseil syndical
- et délibéré

décide d'effectuer les travaux de ravalement par l'entreprise XXXXXXXXX pour un budget de 35 000.00 euros T.T.C. aléas inclus

L’assemblée autorise le syndic à demander des subventions auprès du service amélioration de l’habitat Ville du Havre pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

POUR : 3 copropriétaires totalisant 750 / 750èmes
CONTRE : 0 copropriétaire totalisant 0 / 750èmes
ABSTENTION : 0 copropriétaire totalisant 0 / 750èmes

Résolution adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés



Financement des travaux.
Condition de majorité de l'article 24

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l'entreprise aux dates convenues dans le marché.


Echéancier des appels de fonds
Montant appelé en charges communes générales
ADRESSE XXX
1er appel en date du 1er juillet 2016
18 072.50 €
2nd appel en date du 1er octobre 2016
18 072.50 €

Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant :

POUR : 3 copropriétaires totalisant 750 / 750èmes
CONTRE : 0 copropriétaire totalisant 0 / 750èmes
ABSTENTION : 0 copropriétaire totalisant 0 / 750èmes

Résolution adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés


Pour répondre à votre question , oui le même syndic gérait déjà la copropriété en2016.
Bonjour
Le notaire a eu l'information par la délivrance de l'état daté par le syndic. Cet état daté a une validité de 1 mois.
Bien à vous.
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15 janvier 2022

merci ,

donc d'après vous qui doit régler cette facture ?
Bonjour
Ce n'est pas une facture que vous avez reçu du syndic mais un appel de fonds. Il faut appeler "un chat" un chat. Juridiquement ce n'est pas la même chose.
Si le notaire a précisé sur l'acte authentique de vente que toutes les charges appelées sont réglées, c'est que vous ne devez plus rien au syndicat. Le notaire ne doit rien vous retenir sur les fonds de la vente à vous verser. C'est l'acheteur qui doit régler cet appel.
Mais ce peut être une question de date : cet appel de fonds se situe comment par rapport à la signature de l'acte ? Avant ou après ? Y a-t-il eu une AG ayant décidé de travaux entre l'envoi de l'état daté par le syndic au notaire et la date de l'acte ? Si OUI l'état daté n'est plus valable. Dans ce cas le syndic a fait une faute en avisant pas le notaire.
Bien à vous.
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15 janvier 2022

Bonjour, merci de votre réponse , désolé je ne suis pas fiscaliste mais investisseur,

J'ai reçu le courrier du syndic hier , avec l 'appel de fond adressé au nouveau propriétaire daté du mois d'août

2020 , donc après signature de l'acte .
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L'état daté devait faire figurer ces appels de fonds exigibles auprès de vous. Le notaire a notifié la mutation et le syndic avait 15 jours pour réclamer cette somme :
Article 20

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.


si rien n'a été fait, vous ne devez rien .... c'est à l'acheteur de payer. Comme je vous l'ai dit : réclamer auprès du notaire copie de l'état daté, le syndic avait peut-être oublié d'inscrire ces sommes exigibles. Il devra payer de sa poche perso cette somme, car l'acheteur peut lui aussi refuser de payer ce qui en son temps aurait du vous être réclamé.
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15 janvier 2022

j'ai retrouvé avec l'acte de vente , l'état daté envoyé par le syndic à mon notaire, et ne figure que le montant de

la mutation à régler , montant total 458 € réglé le jour de la vente , rien d autre .
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20 janvier 2022
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donc oubli du syndic, il y est de sa poche perso ......
Merci de votre réponse , je contacte mon notaire lundi pour qu'il fasse les démarches

nécessaires .
Bonjour,
Selon les dates que vous mentionnez, effectivement le syndic aurait fait une erreur, ou un oubli. Vous devriez ne plus rien devoir aujourd'hui au syndicat.
Comme mentionné plus haut par d'autres intervenants, c'est celui qui est maintenant propriétaire au moment de l'appel de fonds qui est redevable de ce dernier ; donc c'est votre acheteur.
Légalement vous me semblez clean.
Si le syndic persiste à vous réclamer des sommes, ne surtout pas faire le mort et lui répondre en conservant tous vos ECRITS courriers ou courriels. Rien par téléphone.
Bien à vous.