Loi Pinel investir en 2022 est-il une bonne chose ?
Julie672
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issaguen -
issaguen -
Bonjour,
je me questionne sur la loi Pinel. J'ai déjà pris un bon nombre d'informations et réaliser 2 RDV avec un cabinet de gestion de patrimoine pour réaliser un investissement défiscalisant. Plusieurs pistes on était évoqué et je retiens principalement la loi Pinel pour son efficacité.
Cependant, les taux sont amenés à être réduit. Cela me semble donc une bonne raison d'investir avant la fin de l'année 2022. Qu'en pensez-vous ?
Le professionnel me conseille alors 3 grandes villes : Marseille - Strasbourg et Toulouse.
Qu'en pensez-vous ?
je me questionne sur la loi Pinel. J'ai déjà pris un bon nombre d'informations et réaliser 2 RDV avec un cabinet de gestion de patrimoine pour réaliser un investissement défiscalisant. Plusieurs pistes on était évoqué et je retiens principalement la loi Pinel pour son efficacité.
Cependant, les taux sont amenés à être réduit. Cela me semble donc une bonne raison d'investir avant la fin de l'année 2022. Qu'en pensez-vous ?
Le professionnel me conseille alors 3 grandes villes : Marseille - Strasbourg et Toulouse.
Qu'en pensez-vous ?
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3 réponses
Bonjour,
Demander à ces professionnels d'établir des prévisionnels sur 5 années :
- de trésorerie liée à la seule location d'une part,
- à l'incidence sur votre fiscalité personnelle d'autre part.
Demander à ces professionnels d'établir des prévisionnels sur 5 années :
- de trésorerie liée à la seule location d'une part,
- à l'incidence sur votre fiscalité personnelle d'autre part.
Un peu de lecture (rapport gouvernemental de fin 2019 sur le dispositif Pinel) : https://www.igf.finances.gouv.fr/files/live/sites/igf/files/contributed/IGF%20internet/2.RapportsPublics/2019/2019-M-036-05-Pinel.pdf
Je vais me contenter de citer le titre de la partie 4 et 4.2 du rapport :
En conclusion, le rapport relève que la très grande majorité des investisseurs perdent de l'argent sur la durée totale de leur investissement (achat, location, avantage fiscal et revente inclus).
La durée d'un investissement Pinel étant en général de 9 à 12ans. C'est encore pire en prenant la durée minimale.
Beaucoup d'investisseurs sous-estiment ou ne tiennent pas compte de certains frais :
- Moins value de revente du fait d'un achat en général 30% au-dessus des prix du marché
- Impôts : taxe foncières, impôts sur les revenus fonciers
- Loyers plafonnés par décret
- Divers : Assurance PNO, Impayés de loyers, dégradations, vacances locatives, charges de copropriété, frais d'agence, frais de comptabilité, etc...
- Frais bancaires : intérêts et assurance d'emprunt, frais de dossier et de garantie
- Frais de revente : Frais d'agence (5-8%)
Les CGP et conseillers Pinel se gardent également bien de faire des simulations réalistes tenant compte de tous ces paramètres et de les calculer sur la durée totale de l'investissement.
Faire un effort d'épargne pendant 9-12ans à injecter à perte 200-300€/mois (après déduction des loyers perçus) pour au final se rendre compte qu'on a perdu de l'argent, ça fait franchement pas envie.
D'autant que ça revient à se pénaliser pour l'achat d'une résidence principale (taux d'endettement) et à réduire son pouvoir d'achat du fait du montant à verser tous les mois pour son "investissement".
L'intérêt principal du dispositif c'est principalement pour l'Etat de faire du social (loyers plafonnés) à moindre coup sur le dos d'investisseurs un peu crédules appâtés par les discours des CGP et promoteurs et par la carotte de l'avantage fiscal.
Et bien entendu cela bénéficie directement aux promoteurs et différents intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine, revendeurs pinel, etc...) qui sont aussi les vrais gagnants du dispositif et non pas aux investisseurs.
Au final, malgré ce rapport, l'Etat a choisi de conserver le dispositif Pinel car ça leur coûte pas grand chose à financer (c'est payé par la TVA à 20% sur le neuf) et ça leur fait faire beaucoup d'économie au niveau social et favorise l'accès au logement à loyers modérés.
Je vais me contenter de citer le titre de la partie 4 et 4.2 du rapport :
Pour l’investisseur, l’effet psychologique de la réduction fiscale occulte une rentabilité globale négative en l’absence de hausse du prix de l’immobilier
La rentabilité de l’immobilier, favorisée pour les particuliers par l’effet levier de l’endettement, pâtit de la décote à la revente des appartements neufs, même en tenant compte de la réduction d’impôt Pinel
En conclusion, le rapport relève que la très grande majorité des investisseurs perdent de l'argent sur la durée totale de leur investissement (achat, location, avantage fiscal et revente inclus).
La durée d'un investissement Pinel étant en général de 9 à 12ans. C'est encore pire en prenant la durée minimale.
Beaucoup d'investisseurs sous-estiment ou ne tiennent pas compte de certains frais :
- Moins value de revente du fait d'un achat en général 30% au-dessus des prix du marché
- Impôts : taxe foncières, impôts sur les revenus fonciers
- Loyers plafonnés par décret
- Divers : Assurance PNO, Impayés de loyers, dégradations, vacances locatives, charges de copropriété, frais d'agence, frais de comptabilité, etc...
- Frais bancaires : intérêts et assurance d'emprunt, frais de dossier et de garantie
- Frais de revente : Frais d'agence (5-8%)
Les CGP et conseillers Pinel se gardent également bien de faire des simulations réalistes tenant compte de tous ces paramètres et de les calculer sur la durée totale de l'investissement.
Faire un effort d'épargne pendant 9-12ans à injecter à perte 200-300€/mois (après déduction des loyers perçus) pour au final se rendre compte qu'on a perdu de l'argent, ça fait franchement pas envie.
D'autant que ça revient à se pénaliser pour l'achat d'une résidence principale (taux d'endettement) et à réduire son pouvoir d'achat du fait du montant à verser tous les mois pour son "investissement".
L'intérêt principal du dispositif c'est principalement pour l'Etat de faire du social (loyers plafonnés) à moindre coup sur le dos d'investisseurs un peu crédules appâtés par les discours des CGP et promoteurs et par la carotte de l'avantage fiscal.
Et bien entendu cela bénéficie directement aux promoteurs et différents intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine, revendeurs pinel, etc...) qui sont aussi les vrais gagnants du dispositif et non pas aux investisseurs.
Au final, malgré ce rapport, l'Etat a choisi de conserver le dispositif Pinel car ça leur coûte pas grand chose à financer (c'est payé par la TVA à 20% sur le neuf) et ça leur fait faire beaucoup d'économie au niveau social et favorise l'accès au logement à loyers modérés.
Le seul truc pas trop mal en terme de produits défiscalisants, si vous voulez rester dans l'immobilier social, c'est le girardin social.
Et si vous prenez un bon opérateur Girardin proposant une garantie G3F (Bonne fin financière et fiscale) les risques sont très réduits et les rendements peuvent être attractifs.
Attention aux opérateurs jeunes, ne présentant pas de garanties suffisantes et des rendements trop beaux pour être vrais, il y a eu pas mal d'arnaques.
Et si vous prenez un bon opérateur Girardin proposant une garantie G3F (Bonne fin financière et fiscale) les risques sont très réduits et les rendements peuvent être attractifs.
Attention aux opérateurs jeunes, ne présentant pas de garanties suffisantes et des rendements trop beaux pour être vrais, il y a eu pas mal d'arnaques.
Bonjour,
J’ai actuellement un Pinel géré par l’organisme qui m’a vendu ce dernier en 2016.
J’ai envoyé un RAR pour résilier le contrat.
Voici la réponse du gestionnaire :
“Bonjour Monsieur,
Je fais suite à la réception de votre courrier ci-joint.
Nous prenons acte de votre souhait de résiliation.
Monsieur ….., notre responsable du service à essayer de vous joindre, sans retour de votre part.
Néanmoins, je tiens à vous rappeler comme le précise votre mandat de gestion, le montant des frais de résiliation :
– 3ans d’honoraires de gestion : 1 361.77 €
– Frais de clôture de votre compte : 180.00 €
Pour tout compléments, vous pouvez revenir vers nous par mail ou prendre attache directement auprès de Monsieur ……. par téléphone : 0………
Vous en souhaitant une bonne réception.
Bien cordialement,”
Question pour le forum : Selon la loi ALUR, le gestionnaire a t’il le droit de me réclamer ces frais ?
Voici ce que je lui ai répondu :
Bonjour madame,
“Je conteste complètement les frais de résiliation (honoraires de 3 ans et frais de clôture) dont vous faites référence dans ce mail.
Je vous renvoi vers la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, suivie de la loi Macron adoptée le 6 août 2015, ont modifié un certain nombre de règles concernant les contrats de location pour les logements. Entre autres, les délais de préavis et indemnités à verser éventuellement par le locataire pour quitter un logement ont été retouchés.
Je vous prie de bien vouloir me confirmer la prise en compte de ces éléments ainsi que la date effective d’arrêt du présent contrat.
Bien à vous,”
Question pour le forum : Avez vous svp d’autre arguments que je puisse avancer pour l’envoi à ce gestionnaire pour contester les frais demandés ?
Voici la dernière réponse du gestionnaire :
“Bonsoir Monsieur ….,
Je fais suite à votre mail et souhaiterai pouvoir m’entretenir avec vous afin de pouvoir faire le point sur votre demande.
Seriez vous disponible demain jeudi 07/07 dans la journée pour un entretien téléphonique?
Je vous remercie par avance de votre retour.
Très bonne soirée à vous”
Question au forum : ça sent le gars pas sur de lui !?
Au plaisir de vous lire
J’ai actuellement un Pinel géré par l’organisme qui m’a vendu ce dernier en 2016.
J’ai envoyé un RAR pour résilier le contrat.
Voici la réponse du gestionnaire :
“Bonjour Monsieur,
Je fais suite à la réception de votre courrier ci-joint.
Nous prenons acte de votre souhait de résiliation.
Monsieur ….., notre responsable du service à essayer de vous joindre, sans retour de votre part.
Néanmoins, je tiens à vous rappeler comme le précise votre mandat de gestion, le montant des frais de résiliation :
– 3ans d’honoraires de gestion : 1 361.77 €
– Frais de clôture de votre compte : 180.00 €
Pour tout compléments, vous pouvez revenir vers nous par mail ou prendre attache directement auprès de Monsieur ……. par téléphone : 0………
Vous en souhaitant une bonne réception.
Bien cordialement,”
Question pour le forum : Selon la loi ALUR, le gestionnaire a t’il le droit de me réclamer ces frais ?
Voici ce que je lui ai répondu :
Bonjour madame,
“Je conteste complètement les frais de résiliation (honoraires de 3 ans et frais de clôture) dont vous faites référence dans ce mail.
Je vous renvoi vers la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, suivie de la loi Macron adoptée le 6 août 2015, ont modifié un certain nombre de règles concernant les contrats de location pour les logements. Entre autres, les délais de préavis et indemnités à verser éventuellement par le locataire pour quitter un logement ont été retouchés.
Je vous prie de bien vouloir me confirmer la prise en compte de ces éléments ainsi que la date effective d’arrêt du présent contrat.
Bien à vous,”
Question pour le forum : Avez vous svp d’autre arguments que je puisse avancer pour l’envoi à ce gestionnaire pour contester les frais demandés ?
Voici la dernière réponse du gestionnaire :
“Bonsoir Monsieur ….,
Je fais suite à votre mail et souhaiterai pouvoir m’entretenir avec vous afin de pouvoir faire le point sur votre demande.
Seriez vous disponible demain jeudi 07/07 dans la journée pour un entretien téléphonique?
Je vous remercie par avance de votre retour.
Très bonne soirée à vous”
Question au forum : ça sent le gars pas sur de lui !?
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