Litige agence immobilière - dépôt de garantie

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Bonjour,

Ma compagne rencontre actuellement des difficultés avec l'agence immobilière qui gère l'appartement qu'elle occupait jusqu'à début novembre.

Je vous fais un résumé :
- il s'agit d'un T3 situé à Lyon
- lors de l'état des lieux d'entrée, la personne mandatée par l'agence (une grande agence nationale qui commence par F et finit par A, et qui je trouve a toujours une fâcheuse tendance à tricher) est arrivée accompagnée de son mari, qui faisait des réflexions un peu désobligeantes sur l'appartement, ils s'engueulaient, et la personne mandatée a bâclé l'état des lieux ; ma compagne le lui a fait remarquer, et la personne en question lui a dit que si elle n'était pas contente de n'était pas son problème, qu'elle n'avait pas que ça a faire, et que si ca ne lui convenait pas, elle ne lui donnait pas les clefs
- ma compagne a signalement le souci le lendemain à l'agence, en demandant un nouvel état des lieux ; la seule réponse donnée par l'agence a été de prendre bonne note de son message, et de transmettre les rectifications qu'elle souhaitait (jusqu'ici, tout va bien)
- à la sortie, l'EDL a été fait correctement

- Puis, elle reçoit un document de la part de l'agence avec de très nombreuses retenues sur le DG
- fuite sur chasse d'eau, déjà notifiée sur l'EDL d'entrée
- robinet cassé, qui l'était déjà sur l'EDL d'entrée
- changement de joints noircis, déjà signalés sur l'ELD d'entrée
- rebouchage de trous de cheville, déjà présents lors de l'entrée mais non notifié sur l'EDL d'entrée
- demande de remplacement du détecteur de fumées
- et un certain nombre d'autres points

Un peu agacés, nous leur faisons un courrier (pas un R+AR), ils nous renvoient un correctif en maintenant un certain nombre de points, et notamment :
- le changement du détecteur de fumées, que nous avons changé et mis en service entretemps (facturé 68€ sans la main d'oeuvre...)
- les joints
- les chevilles

Nous répondons que nous ne souhaitons pas payer, et notamment pour les joints et le détecteur. Nous recevons un mail disant que les réserves sont maintenues concernant ces points, et "qu'au vu de l’effort consenti pour l’annulation de certaines réserves et ce, en considération des bonnes relations commerciales entretenues, nous ne pouvons donner une suite favorable à vos demandes d’annulation et vous précisons qu’à défaut d’accord sur notre proposition, nous maintiendrons notre prétention basé sur le chiffrage initial".

Je ne suis pas expert en droit, mais dans la vie quotidienne, ceci s'apparente à mon sens à des menaces et à du chantage.


J'aurais aimé savoir si quelqu'un s'était déjà trouvé dans cette situation, et si la situation était "normale". En pratique, nous ne savons pas pour le moment si nous devons accepter la proposition, ou nous fatiguer à poursuivre, au risque de ne jamais revoir le DG.

Pour information, le DG était de l'ordre de 650€, le premier chiffrage de l'agence était de 750€, et le second de 250€.


Merci d'avance pour votre réponse

Ax.

6 réponses

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bonjour,


un EDLE ne se refait pas, mais le locataire (et pas le bailleur/agence) dispose de 10 jours à partir de la remise des clés pour le compléter (par ses remarques refusées par l'agence ET/OU par ce qui lui aurait échappé le jour de l'établissement de l'EDLE) et ce, par courrier R+AR (dont il garde précieusement copie et récépissés), lequel courrier devra (obligation) être annexé à l'EDLE initial, afin qu'il en soit tenu compte lors de la restitution du DG.

Un EDLS, s'il a été signé des parties prenantes, est définitif : les signatures sont signes d'accord de toutes les mentions portées sur l'EDLS.
L'agence, bien que l'EDLS ait été signé par votre compagne, reconnaît ses erreurs (retenues illégales sur les 3 points ci-dessous), c'est déjà bien.

Des retenues sur DG ne peuvent se faire que si des dégradations ont été mentionnées sur l’EDLS, tout en ne figurant pas sur l’EDLE, et sans avoir été rajoutées après signatures, et doivent être justifiées (par "devis" OU factures").
Donc :
1/ Retenues inégales (à contester) pour ces 3 points :
- fuite sur chasse d'eau, déjà notifiée sur l'EDL d'entrée
- robinet cassé, qui l'était déjà sur l'EDL d'entrée
- changement de joints noircis, déjà signalés sur l'ELD d'entrée
2/ Retenues légales pour :
- rebouchage de trous de cheville, déjà présents lors de l'entrée mais non notifié sur l'EDL d'entrée
- les joints
- les chevilles
car sont des réparations locatives https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/

"...- et un certain nombre d'autres points "

donc impossible, sans + de précisions, si ces retenues sont légales ou pas !!


"demande de remplacement du détecteur de fumées

Pour quel motif ??
Y en avait-il un mentionné sur l'EDLE ?
Si vous ne l'avez pas cassé, il suffisait d'y mettre une pile neuve et il aurait fonctionné...



En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire attentivement un de mes topos, ainsi que les liens donnés :

https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
ATTENTION : Correction du § II-G
Le texte juste est
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".

cdt.
Bonsoir,

Tout d'abord, un grand merci pour votre réponse rapide et claire.

Je me permets donc de lister toutes les retenues proposées par l'agence :
- un système de fermeture de porte d'un placard, qui n'était pas noté défectueux à l'entrée mais l'a été à la sortie ; toutefois, les photos à l'entrée et à la sortie il y avait des photos prouvant que le système de fermeture "système D" était présent dès l'entrée ; ils ont annulé la retenue à notre demande
- trous de cheville : existant à l'entrée mais non notée par la personne mandatée, et donc la retenue est maintenue, ce qui me semble "fairplay"
- un robinet de radiateur bloqué dans la salle de bain ; excusez mon erreur, ils nous demandent bien la réparation, car rien de noté à l'entrée mais bien noté à la sortie ; la retenue est maintenue, "fairplay" à nouveau...
- une bonde d'évacuation d'eau dans le lavabo de la salle de bain, initialement facturé, mais bien noté défectueux dans l'EDL d'entée, donc retenue annulée à notre demande
- joints notés "noircis, mauvais état" à l'entrée et "moisis, mauvais état" à la sortie ; retenue maintenue par l'agence ; il semble que l'entretien des joints d'étanchéité incombe au locataire, aussi je pense que nous n'y couperons pas ; mais je m'interroge sur la logique de facturer cela à un locataire sortant pour qu'au final le locataire entrant n'ait pas de joints neufs... cela ne ressemble-t-il pas à une fausse facture ?
- une demande de remplacement de grille d'autogyre, qui n'a jamais existé ; l'EDL d'entrée était laconique, mais là encore, les photos à l'appui prouvant qu'il n'y a jamais eu de grille, la retenue à été annulée à notre demande
- une fuite de chasse d'eau : une belle combine de jeu de mot, sur l'EDL d'entrée il est stipulé "fuite arrivée d'eau", et sur l'EDL de sortie "fuite cuvette" ; au total, il s'agit bel et bien du même phénomène, mais décrit de manière différente par deux personnes différentes malheureusement non compétentes en plomberie, alors que la fuite a toujours été la même
- en ce qui concerne le détecteur de fumées, celui-ci n'était plus fixé au plafond, et a donc été noté comme "non conforme, à remplacer"

Une grande interrogation subsiste à mon sens, celle des "menaces" reçues lors du dernier échange.
Doit-on poursuivre, avec une mise en demeure par R+AR, ou nous écraser sous le coup de ce chantage nous menaçant d'un retour en arrière ?

J'en profite pour rajouter que le correctif de chiffrage reçu est une copie du premier chiffrage, annoté au crayon à papier. Ce document nous garantit-il quelque chose ?

En vous remerciant encore pour vos éclairages,

Amitiés

AD
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Merci de votre retour + précis...

"trous de cheville" et "robinet de radiateur bloqué"

Si non mentionnés sur l'EDLE (= considérés en bon état"), mais mentionnés sur celui de sortie, la retenue est légale... sur devis ou facture de réparation : ce qui veut dire que si devis ou facture ne sont pas émises par un professionnel, on ne peut que vous retenir les "matériaux" (et pas les "matériels") utilisés pour réparer, et pas le temps passé à réparer.

"- joints notés "noircis, mauvais état" à l'entrée et "moisis, mauvais état" à la sortie ; retenue maintenue par l'agence"    

Je rectifie ma 1ère réponse : étant donné que les mentions sur EDLS et EDLE sont identiques (la moisissure est noire), pour moi, il n'y a pas lieu de faire une retenue.

"- une fuite de chasse d'eau"

Je ne suis pas plombier... mais je ne vois pas trop non plus la différence ...
Vous aurez au moins appris de cette expérience de location qu'un locataire doit faire extrêmement attention aux termes employés et les corriger ou les faire corriger suite à une lecture attentive avant de signer un EDLE ou un EDLS :-)

"le détecteur de fumées, celui-ci n'était plus fixé au plafond, et a donc été noté comme "non conforme, à remplacer" "

Un détecteur de fumée doit être fourni au locataire à son entrée dans les lieux : y en avait-il un de mentionné sur l'EDLE ? Pourquoi en avez-vous acheté un ?
"facturé 68€ sans la main d'oeuvre" : donc... placé par un professionnel ??? Si oui, à quel endroit l'a-t-il placé ? Pourquoi la fixation n'a pas tenu ??
Coût d'un détecteur de fumée : https://www.google.com/search?client=firefox-b-d&q=cout+d%C3%A9tecteur+de+fum%C3%A9e
Excusez-moi, mais je ne comprends rien à cette histoire de détecteur...

Le changement de pile est à la charge du locataire.


"Une grande interrogation subsiste à mon sens, celle des "menaces" reçues lors du dernier échange."

Du moment que vous vous appuyez sur des textes de loi pour contester les retenues illégales, les "menaces/chantage" de l'agence tomberont à l'eau : la loi existe, elle est la même pour tous et elle doit être appliquée, que ça plaise ou non à Madame l'agente immobilière !
Vous pouvez aussi contacter l'ADIL (§ II-M de mon topo sur le DG).

Puisque les négociations ont déjà commencé, il conviendrait peut-être (à vous de voir) d'envoyer (en RAR) à votre bailleur (avec copie à l'agence) un dernier récapitulatif, en citant les textes de loi, et en disant que si elle ne donne pas satisfaction à vos contestations légales basées sur la loi du 6/7/1989 (1er lien donné post 1), vous contacterez la Commission départementale de conciliation, voire si échec à cette Commission, vous l'assignerez au tribunal judiciaire où, en plus, vous demanderez des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil.


Le délai légal (de 2 mois à partir du rendu des clés quand les EDL ne sont pas conformes) n'est pas encore dépassé, mais si ça traîne encore ET si vous aviez satisfait aux conditions d'obtention de pénalités de retard (§ II-H de mon topo sur le DG) pour la restitution du DG (ou de son solde), vous les calculez et les réclamez aussi :
- rendu des clés "début nov 2021".. disons pour l'exemple le 03/11/2021
- restitution du solde du DG : au + tard le 03/01/2022
- 1er mois de retard : du 04/01 au 03/02
2ème mois de retard : du 04/02 au 03/03... etc.
- La formule est :
DG restant dû + [(loyer hors charges x 10%) x nombre de mois de retard entamés]


Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216

Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

cdt.
Encore un grand merci pour vos éclairages qui sont d'une grande précision.

En ce qui concerne le détecteur de fumée, c'est tout simplement qu'il ne fonctionne plus car la pile doit être vide. Il s'agit d'un détecteur à "usage unique", où la pile ne peut pas être remplacée sous peine de désactivation du dispositif. Peu importe, le détecteur a été jugé à juste titre comme non fonctionnel lors de l'EDL de sortie, et il convient, selon la loi, que le locataire s'occupe de l'entretien et du remplacement éventuel de ce dispositif, ce que nous avons donc fait. Sur le chiffrage transmis par l'agence, il nous est retenu la somme de 68€ pour un tel dispositif, ce montant correspondant uniquement à l'achat du dispositif, et pas à sa mise en service (qui est, j'imagine, comprise dans la catégorie "divers main d'oeuvre", mais le document manque de précision).

Nous allons donc faire parvenir un R+AR et un envoi simple à cette agence, en mentionnant bien les différents points légaux que vous avez eu la gentillesse de nous présenter, et quoiqu'il en soit demander des informations à l'ADIL sur ce dossier (la consultation de l'ADIL doit, j'imagine, être précisée dans notre courrier).

Merci encore, je ne manquerai pas de vous tenir informé.
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Je ne savais pas qu'il existait des détecteurs à usage unique..... donc, la retenue, du coup, est légale.
Et oui, tant qu'à faire, précisez dans votre courrier, en + des textes de loi, ce que vous aura dit l'ADIL.
cdt.
Sauf que le dispositif a déjà été remplacé par nos soins, et est fonctionnel.
Il ne me semble donc pas adapté de nous facturer un nouveau détecteur, si nous en avons déjà installé un nouveau qui fonctionne...

Amitiés.
Bonsoir,

Je me permets de revenir vers vous pour vous tenir informé(s).

Nous avons donc envoyé la liste de nos "revendications" par courrier recommandé avec accusé de réception, en leur expliquant les retenues que nous contestions.

Dans l'intervalle, ils ont procédé à la restitution d'une partie du dépôt de garantie, correspondant à leur second chiffrage.
Pour rappel : dépôt de garantie de l'ordre de 650€, premier chiffrage de l'ordre de 750€, puis après discussion, chiffrage à environ 250€. Nous avons donc eu restitution d'environ 500€.

Nous avions contesté le fait qu'ils maintiennent certaines garanties, et avions eu des menaces/chantage par mail, disant que si nous continuions à ergoter, ils maintenaient leur chiffrage initial de 750€.

Bref, ils nous restituent 500€, mais reçoivent ensuite notre courrier ; ils nous écrivent un courrier électronique disant, en substance : "nous avons été conciliants, si vous saisissez la commission de conciliation, nous revenons en arrière et nous vous demandons effectivement 750€" (au lieu de 250, note de moi-même).

Que penser de cette nouvelle tentative d'intimidation ? Peuvent-ils nous demander de manière rétroactive de leur restituer leur "restitution de dépôt de garantie" ?

Pour information, dans notre courrier recommandé, nous avons demandé à la fois des devis et les factures des différentes réparations (nous avons les coordonnées du nouveau locataire, celui-ci confirme que pour le moment rien n'a été fait, ni aucun contact pris pour cela), et sommes restés sans réponse.

Je n'ai pour le moment pas demandé information auprès de l'ADIL, mais compte le faire dès demain. Je reste bien entendu abasourdi par de telles pratiques, qui à mon sens s'apparentent à du chantage...

En vous remerciant encore une fois pour vos points de vue éclairés,

Amitiés.

A.
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   "nous avons demandé à la fois des devis et les factures des différentes réparations (nous avons les coordonnées du nouveau locataire, celui-ci confirme que pour le moment rien n'a été fait, ni aucun contact pris pour cela)" 

Ne vous battez pas contre des moulins à vent : du moment qu'une dégradation est mentionnée sur l'EDLS, signé des parties prenantes, le bailleur est en droit de faire une retenue sur le DG du locataire en la justifiant par "devis" OU "factures". Un devis est suffisant parce que « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726).
Quand une retenue sur DG n'est pas justifiée par le bailleur, le locataire est en droit de réclamer un "JUSTIFICATIF" de ladite retenue, mais n'est donc PAS en droit d'exiger une "facture".

""... si vous saisissez la commission de conciliation, nous revenons en arrière et nous vous demandons effectivement 750€.""

Laissez-les tenter de vous faire peur !! Ne rentrez pas dans leur jeu.
Si vous allez en commission de conciliation, comme son nom l'indique, il y aura "conciliation"... ou pas... et dans ce cas, vous aurez encore la possibilité d'assigner votre bailleur au tribunal... (où vous pourrez faire jouer l'art 700)... et c'est le juge qui tranchera le dilemme.
Donc si je comprends bien, votre position est :
- pas de factures car cela ne change rien en pratique
- de ne pas nous laisser intimider si nous sommes en effet motivés à faire valoir "nos droits"

Un point me chiffonne : cela me pose problème métaphysiquement de les laisser prélever notre argent pour des réparations locatives qui ne sont pas faites. Car en effet, nous connaissons l'actuel locataire... et pour le moment, aucune des réparations facturées n'a été effectuée... et quelque chose me dit que ce ne sera jamais le cas. C'est la raison pour laquelle je me sentais à l'aide de demander des factures.
Faut-il laisser couler ?
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"... de ne pas nous laisser intimider si nous sommes en effet motivés à faire valoir "nos droits" "

Encore faut-il que vous les connaissiez "vos droits" !!

Et, en l'occurrence, vous ne pouvez défendre vos droits que pour :
- des retenues faites illégalement = pour des dégradations non mentionnées sur l'EDLS (signé des parties prenantes),
- des devis d'un montant exorbitant (en les contestant en présentant des devis d'un montant inférieur pour les mêmes réparations).

Laissez tomber votre "problème métaphysique" puisque la loi autorise les bailleurs à faire des retenues sur DG (du moment que les dégradations qui les engendrent ont été mentionnées légalement sur l'EDLS) sans être tenus de faire les réparations correspondantes : donc, encore une fois, des "devis" sont suffisants. Et, quand le bailleur a failli à son devoir en ne joignant pas la preuve du montant des retenues, le locataire peut/doit lui réclamer des "justificatifs" (mais ne peut PAS réclamer des "factures").