Préavis et congé HELP !

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18 septembre 2021
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Bonjour à tous et toutes, avec mon conjoint nous sommes en train d'acheter une maison qui est louée pour encore 1 an maximum.

Nous avons eu confirmation de la part de la propriétaire actuelle que les locataires poseraient leur préavis pour la vente. Pour que nous puissions avoir la maison à la fin de leur date de bail; début août 2022.

Cependant nous venons de voir qu'avec la loi ALUR, en achetant un bien encore loué pour une durée inférieure à un an, nous ne pouvons prétendre au logement seulement 2 ans après.

Est seulement dans le cas où ils n'auraient pas donné leur préavis avant la vente et donc avant le changement de propriétaire-bailleur ? Où est-ce obligatoirement applicable lors d'un changement de propriétaire-bailleur ?

Merci à vous pour vos réponses.

2 réponses

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bonjour,

quand un propriétaire veut vendre son logement, c'est lui qui doit donner "congé pour vente" à son locataire en place (et pas l'inverse), en respectant le préavis adéquat.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929
Donc, c'est encore temps puisque le bail en cours se termine en 08/2022.

A partir du moment où un "congé pour vente" a été donné conformément à la loi, le locataire en place doit quitter son logement au plus tard le dernier jour du bail en cours et sans avoir à donner son propre congé s'il part pendant le préavis du bailleur.
Par contre, s'il veut quitter son logement avant le début du préavis du bailleur, là oui, il doit donner son propre congé.

"Nous avons eu confirmation de la part de la propriétaire actuelle que les locataires poseraient leur préavis pour la vente."

Ne jamais croire aux promesses... tout peut arriver dans la vie et faire changer les résolutions... tant que ces locataires n'ont pas donné leur congé conformément à la loi https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168 ils n'ont pas à quitter leur logement... sauf s'ils ont réceptionné dans les temps une notification de "congé pour vente".


nous venons de voir qu'avec la loi ALUR, en achetant un bien encore loué pour une durée inférieure à un an, nous ne pouvons prétendre au logement seulement 2 ans après. 


Mais vous voulez acheter cette maison "avec" ou "sans" locataire en place ?
La date d'acquisition est prévue pour à peu près quand ?

Sur quel article de la loi Alur vous basez-vous ?
Sur l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 ?
En cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location NUE :

« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

[Si vous achetiez avec le locataire en place, c'est cet alinéa ci-dessous qui vous concernerait]
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur [vous] au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »

cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Merci pour votre réponse, je vais essayer d'être la plus claire possible malgré mon grand désarroi et mon incomprehension de la situation.


"A partir du moment où un "congé pour vente" a été donné conformément à la loi, le locataire en place doit quitter son logement au plus tard le dernier jour du bail en cours et sans avoir à donner son propre congé s'il part pendant le préavis du bailleur.
Par contre, s'il veut quitter son logement avant le début du préavis du bailleur, là oui, il doit donner son propre congé."


C'est d'après ce que la propriétaire m'a dit, ce qui va se passer. Elle leur a donné congé quand elle a décidé de mettre la maison en vente.

La date de fin de bail est prévu pour août 2022, et nous allons normalement acquérir la maison avant ça (le compromis devant être signé la semaine prochaine).

Mais puisque nous allons devenir les nouveaux bailleurs, je me demandais si : "lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur [nous] au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »

cette partie de la loi allait s'appliquer à nous.

Je pense que nous allons demander à rajouter en clause suspensive un document officiel attestant de leur bon départ à cette date, si c'est possible. Puisqu'ils sont sensés poser leur congés sous peu, pour que cette maison deviennent à terme de ce bail, notre maison principale.
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Le bailleur actuel a donc donné "congé pour vente" à son locataire pour la fin du bail en cours : le préavis d'un bailleur - pour une location nue - étant d'au moins 6 mois avant la fin du bail en cours, si le locataire a bien réceptionné cette notification de congé de son bailleur au moins 6 mois avant la fin du bail en cours, et si fond et forme ont bien été conformes à la loi (1er lien donné post 1), le congé est valable et le locataire aura obligation de quitter son logement au plus tard le dernier jour du bail en cours, lequel dernier jour n'est pas "prévu"... mais EST CONNU.

Supposons :
une location nue (donc bail de 3 ans) avec une date d'effet du bail au 04/08/2016 --> le 1er bail a commencé à cette date d'effet et s'est terminé 3 ans plus tard, soit le 03/08/2019 --> le renouvellement tacite s'est fait le lendemain : le bail en cours va donc du 04/08/2019 au 03/08/2022
Pour qu'un congé émanant du bailleur soit valable, il faut aussi que le locataire en ait réceptionné la notification au moins 6 mois (pour une location nue) avant la fin du bail en cours : dans mon exemple, il faut qu'il l'ait réceptionnée au plus tard le 03/02/2022
A partir de là, le locataire a 2 choix :
a) SOIT il préfère attendre la période du préavis du bailleur, qui se situe, dans mon exemple, entre le 03/02/2022 (début du préavis du bailleur) et le 03/08/2022 (fin du bail en cours) : il pourra quitter son logement quand il veut (sous réserve d'EDLS et de rendu des clés), sans avoir à donner son propre congé et en ne payant les loyers (+ éventuellement des charges) UNIQUEMENT pour le temps RÉEL d'occupation, mais devra quitter son logement impérativement au plus tard le 03/08/2022.
b) SOIT il préfère quitter son logement avant le début du préavis de son bailleur, disons par exemple, fin décembre 2021: il devra alors donner son propre congé (2ème lien du post 1) en respectant le préavis adéquat de 3 mois (sauf cas de préavis réduit à 1 mois énoncés dans ce 2ème lien).

L'EDLS et le rendu des clés se feront avec celui qui sera le propriétaire à ce moment-là.

Le jour des signatures de l'acte authentique de vente :
- vous devenez propriétaire
- vous récupérez TOUT ce qui concerne cette maison (documents, éventuellement doubles des clés, ... etc.) et TOUT ce qui concerne la location en cours (contrat de location initial, EDLE et éventuellement avenants s'il y en a eus, le montant du dépôt de garantie versé à la signature du contrat de location, ... etc.).
- SI le locataire est toujours en place, vous irez le voir pour lui justifier la date de votre acquisition, faire un "avenant" au bail pour y mentionner cette date, vos nom/prénom et coordonnées, le signer, le faire signer à vos locataires et leur en remettre un exemplaire à chacun, et voir de quelle façon il veut vous payer les loyers (le locataire en a le libre choix : s'il vous demande un RIB pour établir avec sa banque des virements, vous devrez lui donner un).
- SI ils ont déjà quitté le logement vous pourrez emménager de suite.

Le dernier § de l'art 15 ne s'applique pas à vous, le locataire ayant déjà reçu la notification du "congé pour vente" de son bailleur actuel...
J'ai mis ce § en gras (je n'aurais pas dû, excusez-moi, mais vous n'aviez pas non plus dit que le compromis était imminent) pour le cas où ce locataire ne quitterait pas le logement à la fin du bail en cours et que, vous, devenus propriétaires, soyez obligés de lui donner un congé "pour reprise" (puisque vous voulez habitez ce logement), les 2 autres § étant consacrés à un congé "pour vente".


"Puisqu'ils sont sensés poser leur congés sous peu, pour que cette maison deviennent à terme de ce bail, notre maison principale. "

ça veut donc dire que ces locataires voudraient quitter leur logement bientôt, sans attendre la fin de leur bail ? Ils ont le droit, puisqu'un locataire peut donner congé "à tout moment" (art 12 loi 6/7/1989) : dans ce cas, s'ils donnent leur propre congé (avant que ne commence le préavis du bailleur), ils pourront quitter leur logement au plus tard le dernier jour de leur propre préavis (de 3 mois à partir de la réception effective par leur bailleur de la notification de leur congé, ou de 1 mois si cas de préavis réduit), et vous pourriez, dès que vous avez signé l'acte authentique de vente, emménager dans cette maison dès que les locataires en seraient partis.


Vous devriez exposer la situation à votre notaire qui vous conseillera.
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cdt.