Indemnisation en fin de bail , suite à travaux d'amélioration par le locataire?

Question

J'ai une amie, locataire  depuis 2014 d' une maison de 180 mètres carrés avec un grand jardin , qui va quitter les lieux. 
Mais il y a une mésentente avec son propriétaire.

Elle a fait beaucoup de travaux d'amélioration de la maison:

- installation d'un velux - nouveaux coin cuisine, cuvette WC, lavabos - portail et mise en place de graviers devant la maison. 
(Et je ne parle pas des peintures entièrement refaites y compris des volets)

- construction d'une petite maison de jardin en bois 60 m2 en remplacement d'une serre et mise en place d'un grillage autour d'une mare.
Avec l'accord ( non écrit je crois) du propriétaire et sa participation financière pour certains travaux ( portail - velux payés à 50%)

Avec la perspective de pouvoir acheter la maison d'ici qq années. Ce qui 
au final ne sera pas possible.
LA PROPRIÉTAIRE SOUHAITE DONC VENDRE.

Elle lui avait fait signé un bail notarial dans lequel une clause indiquait qu'il n'y aurait AUCUNE INDEMNITÉ dans le cas de travaux d'amélioration. Ceux ci restant LA PROPRIÉTÉ DU BAILLEUR.

Il se trouve que le bail n'a pas été signé, ni paraphé par la propriétaire.

Est ce que de ce fait, il est possible à la locataire de  demander une compensation financière pour ces travaux qui ont permis une plus value du bien?

La locataire a payé environ 25000 € de sa poche ( intérieur et extérieur)
TOUS CES TRAVAUX apportent une plus value importante au bien
 ( 100 000€ environ , sur un bien mis en vente actuellement à 360 000€)

LA PROPRIÉTAIRE ne veut RIEN DONNER EN COMPENSATION.
Peut on lui opposer le fait qu'elle n'a pas signé le bail et l'article 555 du code civil pour la dépendance construite dans le jardin?
MERCI pour vos réponse, conseils....

djivi38 · Answer

BONJOUR à vous aussi, il est curieux que votre amie, locataire, ait fait tant d'investissements dans une location, même si elle pensait acheter ce bien 5 ans plus tard... en 5 ans, il s'en passe des choses... la preuve ! votre amie n'est plus décidée à acheter même 7 ans après... Votre amie devrait contacter l'ADIL du lieu de sa location, voire contacter son propre notaire. Un contrat de location, pour être valable, doit être signé de toutes les parties prenantes : - MAIS depuis 2014 que cette personne paye un loyer, si son contrat de location n'est pas signé par le bailleur, elle dispose d'un "bail verbal", équivalent à un "bail écrit", donc régi par la loi du 6/7/1989 (et effectivement il me semble bien que, même notarié, un contrat de location, en plus de la signature du notaire, doit comporter les signatures du bailleur et du locataire); - MAIS, en cas de bail verbal, n'importe laquelle des parties peut exiger de l'autre partie un "bail écrit"; donc, avec ce contrat non signé du bailleur, un contrat identique pourrait être établi sur demande du bailleur... et je pense donc qu'on tourne en rond pour revenir au 1er contrat notarié.... La clause indiquant << qu'il n'y aurait AUCUNE INDEMNITÉ dans le cas de travaux d'amélioration. Ceux ci restant LA PROPRIÉTÉ DU BAILLEUR >> est la clause énoncée dans l'art 7-f de la loi susnommée : l'important serait de savoir s'il y a eu accord(s) écrit(s) pour des améliorations, pour lesquelles exactement et quelles en étaient les conditions. Velux/portail : je pense que le propriétaire a accepté de participer aux dépenses parce qu'il a dû faire une demande d'autorisation pour le velux et une déclaration préalable de travaux pour le portail, et parce que ce sont des éléments qui (en principe) restent en place au départ du locataire. Article 555 du Code civil :"Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever." Ça rejoint l'art 7-f susnommé... et l'alinéa 4 parle de "tiers évincé"... et pour moi, un "congé pour vente" (si "congé pour vente" il y a eu, le propriétaire pouvant réaliser une vente "occupée") n'est pas une "éviction"... Mais ce n'est que mes points de vue, je ne suis pas pro de l'immobilier ni juriste... et je leur laisse la place pour vous répondre... cdt.

Edelweiss_ · Answer

Bonjour djivi38 ,
MERCI pour votre réponse et ces informations.
En particulier pour velux et portail.

Je précise que mon amie n'a pas de notaire et la mienne est très très occupé.
Concernant l'Adil, j'ai l'impression que le cas de mon amie est particulier et qu'ils ont bcp de demandes.

Concernant la vente "abandonnée", il y a eu des circonstances particulières qui ont changé la donne (cancer et séparation... )

Pour les travaux, compte tenu que la propriétaire habite juste la maison à côté et qu 'il y avait une bonne entente, je ne sais pas s'il y a eu un accord écrit.... Depuis les relations se sont refroidies... 
Je vais me renseigner.

En ce qui concerne la dépendance en bois du jardin, finalement la propriétaire préfère la garder , car ça donne une plus-value à son bien assez importante.
Donc là ce que j'aimerais savoir c'est si mon amie pourrait obtenir, en vertu de l'article 555 :
- soit une indemnisation en adéquation avec le coût des matériaux et de la main d'oeuvre ,
-  soit une indemnisation en adéquation avec la valeur dont le bien a augmenté ( 60 m2 de dépendance en plus)

Pour le moment la propriétaire ne veut rien débourser....
Je vais cette fin de semaine aller discuter avec la propriétaire....
Cdt

Indemnisation en fin de bail , suite à travaux d'amélioration par le locataire?

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