Problème loyer

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mardi 16 mars 2021
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10 mai 2021
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Bonjour,

Nous sommes artisans boulangers et louons notre local dans un bâtiment qui a été vendu par la mairie a un particulier en septembre 2020. La mairie nous faisait payer notre loyer ttc et faisait donc apparaitre la tva sur les "quittances de loyers" (notre bail commercial ne mentionne pas si le loyer est entendu ttc ou ht mais d'après la loi, si aucune mention n'est faite, le loyer s'entend ttc). Le propriétaire (non assujetti à la tva) nous facture toujours le même montant mais estime qu'il s'entend ht et refuse de nous faire apparaitre la tva sur les quittances. Nous avons pris la décision de payer le loyer ht car si nous continuons à lui payer le même montant, d'une, nous ne récupérons pas la tva, mais de deux, cela voudrait dire qu'il a opéré une augmentation de loyer (en se basant seulement sur le ht) de 20 % (montant de la tva et qui est illégale). Il nous menace de rompre le bail car nous avons un mois de retard de loyer (alors que nous continuons malgré tout à lui payer le loyer). A-t-il le droit de rompre le bail et sommes-nous dans notre droit de réclamer une facture faisant apparaitre la tva car d'après ce que je sais, nous sommes fondé à lui en réclamer une faisant apparaitre la tva?
Je vous remercie si vous avez lu le texte et si vous avez une réponse à m'apporter.
Cordialement,

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10 mai 2021
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Bonjour,
La location nue d'un local commercial n'est pas assujettie de droit à la TVA. Pour l'être, il faudrait une option de la part du propriétaire, ce qui, à priori, n'a pas été fait.
Vous ne pouvez donc pas exiger la facturation de TVA, en l'absence d'option. Et d'ailleurs, si la TVA était facturée en l'absence d'option, vous ne seriez pas en droit de la déduire, puisqu'elle serait irrégulièrement facturée.
Quand on montant du loyer, il faut se référer aux clauses du bail. Si le prix du loyer ne fait pas mention de la TVA, vous ne pouvez pas, à mon avis, le réduire du montant de la TVA, car, comme vous le dites, à défaut d'indications contraires , le loyer s'entend toutes taxes comprises, ce qui signifie qu'on ne peut rien y rajouter, mais à contrario, rien y retrancher.
Je pense que votre propriétaire à profité de votre manque de vigilance, au niveau du loyer, mais il me semble difficile de contester un loyer que vous avez accepté contractuellement.
Cordialement
Bonjour, nous avons accepté le montant du loyer dans notre bail, qui s'entendait ttc donc tva comprise il y a 6 ans, lors de la signature du contrat avec le maire en place. La propriétaire non assujetti reprenant le contrat tel qu'il est établi en nous faisant payer un loyer sans mention ht ou ttc (ce que n'admet) c'est justement la question...a ce moment là, le montant des mètres carrés et le montant du loyer ne sont plus les mêmes... Qu'en est-il de ma récupération de tva ? Elle disparaît du jour au lendemain ? Merci pour votre réponse.
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Si le bail conclu avec le nouveau propriétaire se réfère au bail initial qui était soumis à la TVA, de par l'option de la mairie, vous pourriez arguer du fait que le nouveau propriétaire doit vous facturer HT et donc réduire le montant total du loyer, en l'absence d'option pour la TVA. Pour vous, cela reviendrait au même.

Cdt
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10 mai 2021

Merci pour vos éclaircissements, en effet, la situation est assez particulière car on passe d'un propriétaire publique à un propriétaire particulier donc je comprends que l'assujettissement n'est pas le même. Mais cela nous fait forcément défaut, le particulier ne peut pas acheter et louer au tarif qu'il veut sans prendre en compte un bail commercial ou certaines clauses stipulées dedans...merci encore pour vos réponses. Bonne soirée. Cdt
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10 mai 2021
25 > Priss
En effet, c'est assez particulier et je ne suis pas un spécialiste des baux commerciaux. Par contre, je connais la fiscalité pour l'avoir pratiquée, durant toute ma carrière, sachant que je suis retraité désormais.
Comme je l'ai dit, les locations nues ne sont pas soumises à la TVA, sauf option. La commune avait donc opté, vraisemblablement parce qu'elle y avait intérêt, notamment pour récupérer la TVA d'amont (travaux, etc...). Le nouveau propriétaire n'est pas obligé d'opter. Cela peut se comprendre, s'il n'a pas de travaux en vue et s'il n'a pas envie de déposer des déclarations TVA.
La problématique concerne donc en fait le montant du nouveau loyer et non le problème de la TVA pour lequel vous n'avez pas la maîtrise.
Il faudrait voir, avec vos conseils, si le nouveau propriétaire succédant à une collectivité publique peut augmenter le loyer, puisqu'en transformant un loyer soumis à la TVA, en loyer HT sans diminution de montant, l'opération conduit à augmenter le loyer du montant de la TVA, dès lors qu'étant vous même assujetti, vous récuperez la TVA.
Il est évident qu'il aurait été plus simple de prévoir la situation au regard du montant du loyer et de la TVA lorsque vous avez signé le bail avec le nouveau propriétaire.
Peut être pourrez-vous convaincre votre propriétaire de réduire le loyer du montant de la TVA antérieurement collectée par la mairie pour le compte du trésor public, afin de rétablir le niveau réel du loyer pour votre entreprise. Dans cette hypothèse, un avenant au bail pourrait être signé pour formaliser l'accord.
Cdt
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10 mai 2021

Vous avez bien compris la situation. Ceci étant dit, la propriétaire fait quand même des travaux dans ce bâtiment (que la mairie ne louait qu'à nous pour le rez de chaussée mais les étages n'étaient pas loués car trop vétustes) et veut (ou plutôt voulait car changement d'avis en cours) en faire des appartements à louer, donc elle a déjà commencé ces travaux. Nous n'avons pas resigné de bail avec la nouvelle propriétaire puisque que c'est elle qui a acheter et donc repris les termes de notre bail commercial tel qu'il était au départ. Elle nous affirme que le montant du loyer (qu'on payait ttc à la mairie) est en ht et que si elle devait ajouter la tva, cela ferait tant (soit encore 20% de plus). Seulement nous avions déjà un montant ht et tva donc, il s'agirait, soit de nous établir une facture faisait apparaître la Tva (ce qu'elle ne peut pas faire en tant que particulier non assujetti) , soit réduire le loyer au ht antérieur pour le prix réel pour notre entreprise. Mais je doute fort qu'elle consente à '' baisser'' le loyer. Dans ce cas, que faut-il faire ? La loi n'est pas claire sur les termes quand un particulier reprend derrière une collectivité publique dans le cas présent (ou une entreprise) et j' ai du mal à penser qu'un particulier puisse faire ce qu'il veut concernant les loyers...merci en tout cas pour votre disponibilité. Cdt
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10 mai 2021
25 > Priss
Juste quelques précisions sur la TVA. L'option n'est possible que pour les locaux professionnels et pas pour les locaux d'habitation qui seraient situés dans les étages selon vous.
Et concernant le local commercial, l'option n'est pas du tout liée au statut "particulier" ou Pro du bailleur, mais à la destination profesionnelle (et non habitable du local). Votre bailleur particulier a tout a fait le droit d'opter, mais il ne l'a pas fait et vous ne pouvez pas l'obliger à le faire.
Je note que vous n'avez pas refait le bail, notamment pour prendre en compte le changement de propriétaire.
Ceci dit, vous devriez pouvoir justifier à votre nouveau propriétaire que le loyer payé à la mairie incluait la TVA reversée au trésor par la mairie et déductible pour vous, de sorte qu'à défaut d'option pour la TVA, le nouveau propriétaire devrait vous facturer HT ou sans TVA pour respecter l'ancien niveau de loyer. En procédant comme il le fait, il majore le loyer de 20%. Est-ce légal ? On peut en douter. Je répète que je ne suis pas spécialiste des baux commerciaux. Qu'en pensent vos comptables ou conseils ?
Cdt
Bonjour, en effet, cela a déjà été fait, nous avons justifier que la mairie nous factueit bien le loyer en incluant une tva (puisque bien sûr nous avons les quittances) mais malgré cela, la nouvelle propriétaire insisté sur le fait qu'elle-même n'étant pas assujettie à la tva, le montant s'entend ht. Ce dernier aurait donc subi une augmentation de 20% en ht et donc ne correspond plus au loyer que nous avions en signant le bail avec la mairie. Ma comptable pense également qu'elle doit nous faire payer le ht et non le ttc car c'est en me demandant des quittances de loyers faisant apparaître la tva que le problème a été soulevé. Nous avons pris une avocate et elle nous a conseillé de payer ht également mais je ne suis pas tranquille car ce que nous payons ne correspond pas aux quittances que la nouvelle propriétaire nous établi. Cette dernière nous a envoyé une signification de l'huissier pour que nous régularisions la situation, elle nous donne 30 jours pour le faire sinon elle menace de rompre le bail. Je suppose qu'en payant de la tva à la mairie auparavant et que celle-ci la reversant au trésor public, le vrai montant de mon loyer est celui ht et donc la nouvelle propriétaire encaisse les loyers ttc sans reverser de tva...? C'est pourtant assez clair sur le papier mais je comprends que pour un particulier le montant qu'il voit sur le bail est celui qu'il doit faire payer et pourtant celui-ci s'entendait ttc et non ht. Merci pour vos précisions. Cdt
Bonjour,

Pour information, je vous fais suivre un lien vers un forum comptable sur lequel une question concernant une situation assez proche de la vôtre a été posée. Il s'agissait d'un changement de propriétaire avec une option TVA pour l'ancien propriétaire et une absence d'option pour le nouveau. Le nouveau propriétaire voulait laisser le loyer TTC en l'état. Un expert-comptable a répondu, dans le sens de l'obligation de ramener le loyer au montant HT, en l'absence d'option pour la TVA, sauf à enfreindre les règles relatives aux augmentations de loyers des baux commerciaux.
Il s'agit d'une affaire de 2010 et la réponse de l'expert-comptable n'est pas appuyée de jurisprudence, mais il s'agit d'une réponse de bon sens.

https://www.compta-online.com/bail-commercial-soumis-tva-par-particulier-bailleur-t32634

Il ne peut être contesté qu'en conservant l'ancien loyer TTC, sans opter pour la TVA, le nouveau propriétaire augmente le loyer de 20%.
En effet, si on se place du côté de la mairie, le loyer encaissé contenait une TVA collectée pour le Trésor public et non pour la collectivité publique, de sorte que la rémunération réelle des locaux donnés à bail était bien le montant HT du loyer et non le TTC.
Si on se place du côté du preneur (vous en l'occurrence), la TVA collectée et facturée par la mairie, n'était pas une charge (comptabilisation dans des comptes de tiers), puisque vous pouviez la récupérer dans le cadre de votre entreprise intégralement soumise à la TVA. La facturation par le nouveau propriétaire de l'ancien loyer TTC, en l'absence d'option pour la TVA conduit nécessairement à l'augmentation du loyer, en contravention, semble-t-il, aux règles de modification des loyers des baux commerciaux.
Cette argumentation me semble pouvoir être défendue, avec succès, si votre affaire devait aller en justice.

Cordialement
Bonsoir, merci pour ces précisions. J'avais vraiment un doute concernant cette histoire et le fait que la propriétaire, bien que non assujettie, s'accorde le droit de collecter la tva mais de ne pas la reverser. Il y de forts doutes à avoir concernant l'aspect légal de la chose. En tout cas, je vous remercie infiniment d'avoir pris le temps de répondre à mes interrogations et d'avoir éclairci un peu plus ma lanterne. J'ai le cœur plus léger et je suis plus confiante par rapport à cette affaire. Je vous souhaite une excellente soirée. Cdt. Ps: merci pour le lien.
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10 mai 2021
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Merci à vous aussi pour vos encouragements.
J'espère que vous obtiendrez satisfaction. C'est probable.
Bonne fin de soirée et bien cordialement