problème loyer

Question

Bonjour, 

Nous sommes artisans boulangers et louons notre local dans un bâtiment qui a été vendu par la mairie a un particulier en septembre 2020. La mairie nous faisait payer notre loyer ttc et faisait donc apparaitre la tva sur les "quittances de loyers" (notre bail commercial ne  mentionne pas si le loyer est entendu ttc ou ht mais d'après la loi, si aucune mention n'est faite, le loyer s'entend ttc). Le propriétaire (non assujetti à la tva) nous facture toujours le même montant mais estime qu'il s'entend ht et refuse de nous faire apparaitre la tva sur les quittances. Nous avons pris la décision de payer le loyer ht car si nous continuons à lui payer le même montant, d'une, nous ne récupérons pas la tva, mais de deux, cela voudrait dire qu'il a opéré une augmentation de loyer (en se basant seulement sur le ht) de 20 % (montant de la tva et qui est illégale). Il nous menace de rompre le bail car nous avons un mois de retard de loyer (alors que nous continuons malgré tout à lui payer le loyer). A-t-il le droit de rompre le bail et sommes-nous dans notre droit de réclamer une facture faisant apparaitre la tva car d'après ce que je sais, nous sommes fondé à lui en réclamer une faisant apparaitre la tva?
Je vous remercie si vous avez lu le texte et si vous avez une réponse à m'apporter.
Cordialement,

pepelulu120 · Answer

Bonjour,
La location nue d'un local commercial n'est pas assujettie de droit à la TVA. Pour  l'être, il faudrait une option de la part du propriétaire, ce qui, à priori, n'a pas été fait.
Vous ne pouvez donc pas exiger la facturation de TVA, en l'absence d'option. Et d'ailleurs, si la TVA était facturée en l'absence d'option, vous ne seriez pas en droit de la déduire,  puisqu'elle serait irrégulièrement facturée. 
Quand on montant du loyer, il faut se référer aux clauses du bail. Si le prix du loyer ne fait pas mention de la TVA, vous ne pouvez pas, à mon avis, le réduire du montant de la TVA, car, comme vous le dites, à défaut d'indications contraires , le loyer s'entend toutes taxes comprises, ce qui signifie qu'on ne peut rien y rajouter, mais à contrario, rien y retrancher.
Je pense que votre propriétaire à profité de votre manque de vigilance, au niveau du loyer, mais il me semble difficile de contester un loyer que vous avez accepté contractuellement.
Cordialement

Priss · Answer

Bonjour, nous avons accepté le montant du loyer dans notre bail, qui s'entendait ttc donc tva comprise il y a 6 ans, lors de la signature du contrat avec le maire en place. La propriétaire non assujetti reprenant le contrat tel qu'il est établi en nous faisant payer un loyer sans mention ht ou ttc (ce que n'admet)  c'est justement la question...a ce moment là, le montant des mètres carrés et le montant du loyer ne sont plus les mêmes... Qu'en est-il de ma récupération de tva ? Elle disparaît du jour au lendemain ? Merci pour votre réponse.

Priss · Answer

Bonjour, en effet, cela a déjà été fait, nous avons justifier que la mairie nous factueit bien le loyer en incluant une tva (puisque bien sûr nous avons les quittances) mais malgré cela, la nouvelle propriétaire insisté sur le fait qu'elle-même n'étant pas assujettie à la tva, le montant s'entend ht. Ce dernier aurait donc subi une augmentation de 20% en ht et donc ne correspond plus au loyer que nous avions en signant le bail avec la mairie. Ma comptable pense également qu'elle doit nous faire payer le ht et non le ttc car c'est en me demandant des quittances de loyers faisant apparaître la tva que le problème a été soulevé. Nous avons pris une avocate et elle nous a conseillé de payer ht également mais je ne suis pas tranquille car ce que nous payons ne correspond pas aux quittances que la nouvelle propriétaire nous établi. Cette dernière nous a envoyé une signification de l'huissier pour que nous régularisions la situation, elle nous donne 30 jours pour le faire sinon elle menace de rompre le bail. Je suppose qu'en payant de la tva à la mairie auparavant et que celle-ci la reversant au trésor public, le vrai montant de mon loyer est celui ht et donc la nouvelle propriétaire encaisse les loyers ttc sans reverser de tva...? C'est pourtant assez clair sur le papier mais je comprends que pour un particulier le montant qu'il voit sur le bail est celui qu'il doit faire payer et pourtant celui-ci s'entendait ttc et non ht. Merci pour vos précisions. Cdt

pepelulu120 · Answer

Bonjour, 

Pour information, je vous fais suivre un lien vers un forum comptable sur lequel une question concernant une situation assez proche de la vôtre a été posée. Il s'agissait d'un changement de propriétaire avec une option TVA pour l'ancien propriétaire et une absence d'option pour le nouveau. Le nouveau propriétaire voulait laisser le loyer TTC en l'état. Un expert-comptable a répondu, dans le sens de l'obligation de ramener le loyer au montant HT, en l'absence d'option pour la TVA, sauf à enfreindre les règles relatives aux augmentations de loyers des baux commerciaux.
Il s'agit d'une affaire de 2010 et la réponse de l'expert-comptable n'est pas appuyée de jurisprudence, mais il s'agit d'une réponse de bon sens. 

https://www.compta-online.com/bail-commercial-soumis-tva-par-particulier-bailleur-t32634

Il ne peut être contesté qu'en conservant l'ancien loyer TTC, sans opter pour la TVA, le nouveau propriétaire augmente le loyer de 20%. 
En effet, si on se place du côté de la mairie, le loyer encaissé contenait une TVA collectée pour le Trésor public et non pour la collectivité publique, de sorte que la rémunération réelle des locaux donnés à bail était bien le montant HT du loyer et non le TTC.
Si on se place du côté du preneur (vous en l'occurrence), la TVA collectée et facturée par la mairie, n'était pas une charge (comptabilisation dans des comptes de tiers), puisque vous pouviez la récupérer dans le cadre de votre entreprise intégralement soumise à la TVA. La facturation par le nouveau propriétaire de l'ancien loyer TTC, en l'absence d'option pour la TVA conduit nécessairement à l'augmentation du loyer, en contravention, semble-t-il, aux règles de modification des loyers des baux commerciaux.
Cette argumentation me semble pouvoir être défendue, avec succès, si votre affaire devait aller en justice.

Cordialement

Priss · Answer

Bonsoir, merci pour ces précisions. J'avais vraiment un doute concernant cette histoire et le fait que la propriétaire, bien que non assujettie, s'accorde le droit de collecter la tva mais de ne pas la reverser. Il y de forts doutes à avoir concernant l'aspect légal de la chose. En tout cas, je vous remercie infiniment d'avoir pris le temps de répondre à mes interrogations et d'avoir éclairci un peu plus ma lanterne. J'ai le cœur plus léger et je suis plus confiante par rapport à cette affaire. Je vous souhaite une excellente soirée. Cdt. Ps: merci pour le lien.

Problème loyer

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