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AN.Banker
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mardi 23 avril 2019
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17 avril 2024
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Modifié le 24 mars 2021 à 12:34
Modifié le 24 mars 2021 à 12:34
Bonjour,
Je ne comprends pas ce qui a été fait à l'époque, surtout que je retrouve de vieux tableaux de financement indiquant que le banquier à l'origine du prêt a validé un taux d'endettement à 42% à partir de la 19ème année
De quand date ce document, de la signature du prêt ? ou faisant suite aux divers décaissements ?
Le problème du PTZ et des achats en VEFA (principal cas d'obtention d'un PTZ) c'est que le législateur n'a pas pris en compte qu'un VEFA...ça prend du temps à se construire. Or, quand vous achetez en VEFA, le PTZ est décaissé en priorité derrière votre apport (en général à la signature de l'acte) et, c'est là le problème, c'est que le différé d'amortissement commence au premier décaissement (connerie du législateur) et non à la livraison. Ce qui fait que si du premier décaissement à la livraison se déroule 1an voire plus de construction et bien c'est autant de temps pendant lequel les deux prêts qui se chevaucheront puisque le prêt principal lui commence à la livraison (+1 mois). En gros si vous aviez un prêt sur 25 ans avec un différé de 18 sur le PTZ et le reste sur 18 ans en prêt principal et qu'il s'est passé deux ans avant la livraison et bien à la livraison en 2011, votre prêt principal commence mais le différé de votre PTZ ayant commencé il y a 2 ans, et bien votre année 19 et 20, vous aurez double mensualités.
Si c'est bien ça qui se passe alors oui c'est légal. Est ce qu'il y a eu un manque d'information de la banque ? Certainement si vous pouvez trouver l'offre de prêt initial et que ce chevauchement n'y figure.
Certaines banques prennent en compte ce soucis et calcul le différé du PTZ en prenant en compte le temps de construction, c'est peut être pour cela que vous avez un document évoquant ce chevauchement.
Pour ma part, j'explique bien trop souvent ce point à des conseillers, je l'ai même fais à un conseiller bancaire en immobilier une fois (pour moi) quand il n'a pas compris pourquoi dans un VEFA, son système rejetait le montage. Encore aujourd'hui c'est un point essentiel et ignoré alors il y a 12 ans... Personnellement, j'étais au courant de ça et je cherchais une banque qui l'ignorerait exprès avec l'idée d'économiser pour cette période (remboursement du prêt principal) ou l'idée de vendre. C'est le conseil immédiat que je pourrais vous donner
Il faut savoir enfin qu'un PTZ peut être racheté et devenir un prêt classique mais ne peut pas être modifié dans ses termes, vous ne pouvez pas allonger la durée du PTZ par exemple.
Je ne comprends pas ce qui a été fait à l'époque, surtout que je retrouve de vieux tableaux de financement indiquant que le banquier à l'origine du prêt a validé un taux d'endettement à 42% à partir de la 19ème année
De quand date ce document, de la signature du prêt ? ou faisant suite aux divers décaissements ?
Le problème du PTZ et des achats en VEFA (principal cas d'obtention d'un PTZ) c'est que le législateur n'a pas pris en compte qu'un VEFA...ça prend du temps à se construire. Or, quand vous achetez en VEFA, le PTZ est décaissé en priorité derrière votre apport (en général à la signature de l'acte) et, c'est là le problème, c'est que le différé d'amortissement commence au premier décaissement (connerie du législateur) et non à la livraison. Ce qui fait que si du premier décaissement à la livraison se déroule 1an voire plus de construction et bien c'est autant de temps pendant lequel les deux prêts qui se chevaucheront puisque le prêt principal lui commence à la livraison (+1 mois). En gros si vous aviez un prêt sur 25 ans avec un différé de 18 sur le PTZ et le reste sur 18 ans en prêt principal et qu'il s'est passé deux ans avant la livraison et bien à la livraison en 2011, votre prêt principal commence mais le différé de votre PTZ ayant commencé il y a 2 ans, et bien votre année 19 et 20, vous aurez double mensualités.
Si c'est bien ça qui se passe alors oui c'est légal. Est ce qu'il y a eu un manque d'information de la banque ? Certainement si vous pouvez trouver l'offre de prêt initial et que ce chevauchement n'y figure.
Certaines banques prennent en compte ce soucis et calcul le différé du PTZ en prenant en compte le temps de construction, c'est peut être pour cela que vous avez un document évoquant ce chevauchement.
Pour ma part, j'explique bien trop souvent ce point à des conseillers, je l'ai même fais à un conseiller bancaire en immobilier une fois (pour moi) quand il n'a pas compris pourquoi dans un VEFA, son système rejetait le montage. Encore aujourd'hui c'est un point essentiel et ignoré alors il y a 12 ans... Personnellement, j'étais au courant de ça et je cherchais une banque qui l'ignorerait exprès avec l'idée d'économiser pour cette période (remboursement du prêt principal) ou l'idée de vendre. C'est le conseil immédiat que je pourrais vous donner
Il faut savoir enfin qu'un PTZ peut être racheté et devenir un prêt classique mais ne peut pas être modifié dans ses termes, vous ne pouvez pas allonger la durée du PTZ par exemple.
Bonjour,
Tout d'abord merci de votre réponse.
Pour répondre à votre question, le tableau de financement qui évoque les 42% d'endettement dès la 19ème année date d'avant la signature du prêt.
Le prêt principal a été souscrit début 2009 sur 25 ans à la banque postale, ainsi que le PTZ dans la foulée au crédit foncier. Le PTZ est remboursable à compter de mi-2027, soit au bout de 18 ans, ce qui signifie que nous aurions dû avoir des doubles mensualités pendant 7 ans, jusqu'en 2034.
Etant donné que le prêt a été renégocié en 2015 et se terminera mi-2032, nous aurons des doubles mensualités pendant 5 ans.
En fait, il n'y a aucun document qui parle d'un quelconque chevauchement, les 2 prêts sont totalement indépendants et il faut examiner les tableaux d'amortissement pour s'en rendre compte. Il y a peut être eu un manque d'informations de la banque à ce niveau là, d'ailleurs mon conseiller actuel était persuadé qu'il y avait un lissage mais je lui ai confirmé que selon notre tableau d'amortissement, toutes les mensualités avaient le même montant jusqu'à la fin du crédit.
Celui-ci m'a invité à envoyer un courrier au service de gestion des crédits, chose que je n'ai pas encore faite car je ne sais pas s'il y a eu erreur de la banque.
Comme je l'ai écrit dans mon message, j'ai essayé de faire racheter les 2 prêts pour les transformer en un seul (avec intérêts) mais la durée initiale du prêt principal ne pouvant pas être prolongée (il nous reste 11 ans), nos mensualités seront trop importantes avec le PTZ inclus, on dépassera donc le taux d'endettement maximal et tout rachat semble compromis...
La seule solution que je ne trouve pas idéale est de passer par un établissement privé de regroupement de crédits, avec des taux d'intérêts élevés.
Merci encore de votre aide !
Tout d'abord merci de votre réponse.
Pour répondre à votre question, le tableau de financement qui évoque les 42% d'endettement dès la 19ème année date d'avant la signature du prêt.
Le prêt principal a été souscrit début 2009 sur 25 ans à la banque postale, ainsi que le PTZ dans la foulée au crédit foncier. Le PTZ est remboursable à compter de mi-2027, soit au bout de 18 ans, ce qui signifie que nous aurions dû avoir des doubles mensualités pendant 7 ans, jusqu'en 2034.
Etant donné que le prêt a été renégocié en 2015 et se terminera mi-2032, nous aurons des doubles mensualités pendant 5 ans.
En fait, il n'y a aucun document qui parle d'un quelconque chevauchement, les 2 prêts sont totalement indépendants et il faut examiner les tableaux d'amortissement pour s'en rendre compte. Il y a peut être eu un manque d'informations de la banque à ce niveau là, d'ailleurs mon conseiller actuel était persuadé qu'il y avait un lissage mais je lui ai confirmé que selon notre tableau d'amortissement, toutes les mensualités avaient le même montant jusqu'à la fin du crédit.
Celui-ci m'a invité à envoyer un courrier au service de gestion des crédits, chose que je n'ai pas encore faite car je ne sais pas s'il y a eu erreur de la banque.
Comme je l'ai écrit dans mon message, j'ai essayé de faire racheter les 2 prêts pour les transformer en un seul (avec intérêts) mais la durée initiale du prêt principal ne pouvant pas être prolongée (il nous reste 11 ans), nos mensualités seront trop importantes avec le PTZ inclus, on dépassera donc le taux d'endettement maximal et tout rachat semble compromis...
La seule solution que je ne trouve pas idéale est de passer par un établissement privé de regroupement de crédits, avec des taux d'intérêts élevés.
Merci encore de votre aide !
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