Prêt pour bien au dessus du prix du marché

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 Slurp39 -
Bonjour,

Je suis en train de vendre ma maison (qui est exceptionnelle : nature rivière emplacement etc) à un prix 30 voir 40% au dessus du "prix du marché" selon agents immobiliers et probablement les banques également. Disons que le prix du m2 fera surement peur.

Mais il se trouve que le marché m'envoie un acheteur prêt à emprunter pour le prix que j'en demande. C'est comme ça le prix du marché c'est le prix auquel ça part. Pas le prix auquel les soi disant experts font les estimations...

Mais du coup, je crains que le prêt de mon acheteur puisse être refusé pour cette raison. Qu'en pensez vous? L'acheteur est il libre d'investir dans ce qui lui semble opportun ...ou pas?

Quelle sont les pratiques bancaire habituelles en la matière?

Merci pour vos retours

2 réponses

Bonjour.

Il n'est jamais sécurisant pour un banquier d'accorder un prêt pour le financement d'un bien dont la valeur est en disparité avec les prix du marché.
Pour autant, si l'apport financier de l'acheteur est conséquent (équivalent au minimum aux 30 ou 40%) et qu'il a un très bon profil emprunteur, un prêt pourrait être accordé...

Après tout, si votre acquéreur a les moyens, pourquoi pas.
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Merci pour vos remarque.

Cependant je ne comprends pas tout à fait ce que vous me dites. Il y a un délai à mentionner dans le compromis pour l'obtention du prêt qui est habituellement de 45 jours et mon acheteur est prêt à l'abaisser à 15 jours car ses démarches sont faites sa banque prêt à financer. (à ce qu'il dit).

Certes il n'a d'apport conséquent mais je sais qu'il se fait aider pour les frais de notaire (par des parents) donc on pourra lui avancer pour le séquestre qui lui sera rendu en partie puisque la banque financera au delà (si je comprends bien). J'ai pas mal de gens intéressés, mais pas à ce prix. Donc je me renseigne...

Merci en tous cas
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9 avril 2021
8 538 > Slurp39
est prêt à l'abaisser à 15 jours
Vous et lui savez que à partir du moment ou la banque à envoyé l'offre de pret, il faut légalement attendre 10 jours avant d'avoir le droit d'y répondre ? Sinon, l'offre est rejetée ? Et qu'il n'est pas possible de commencer réellement les démarches avant que le compromis soit signé

Obtenir un prêt immobilier dans les 15 jours du compromis. J'imagine que c'est possible. Mais faut être fou pour le planifier de la sorte.

Pour moi, c'est une raison de plus pour laquelle vous devez fuir cet acheteur qui apparaît de plus en plus au mieux insuffisamment renseigné, au pire... de mauvaise foi...

je sais qu'il se fait aider pour les frais de notaire (par des parents)
C'est à dire ? Il vous a dit, ou vous avez vu l'argent sur son compte parce que ces parents lui ont déjà prêté ?

Vous semblez manifestement décidé à faire affaire avec lui, et je doute qu'aucun argument n'arrivera à vous convaincre du contraire. Donc allez y. Normalement, en tant que vendeur, vous n'avez pas grand chose à perdre...
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9 avril 2021

Je pense que vous y allez fort sans rien savoir de mon acheteur.

Le fait est que lui comme moi sommes novice, moi première vente dont l'achat s'est effectué sans prêt et pour lui premier achat et donc premier crédit. On défriche....

Je ne savais pas qu'il fallait attendre 10 jours pour répondre à une offre de prêt.
Mais la question est : la clause suspensive est réalisée à partir du moment où l'acheteur reçoit l'offre ou à partir du moment où elle est retournée signée?
J'aurai tendance à dire à partir du moment où il l'a reçoit, je me trompe? C'est à partir de ce moment qu'il ne peut plus se rétracter sans laisser le séquestre en principe?
Est ce que le notaire reçoit l'offre de prêt de la part de la banque pour constater la réalisation de la clause ou est ce que c'est à l'acheteur de transmettre? Dans ce dernier cas ça me paraît un peu facile de se rétracter non?

Et pourquoi vous dites que je suis bloqué 4 à 6 mois!!????


(S'il est prêt à l'abaisser à 15 jours c'est simplement pour me convaincre de lui vendre à lui et pas un autre. Il a surenchérit de 25K sur le prix de départ. PAssant de 110 à 135. Et son plan de financement n'a pas l'air de coincer et le conseiller a tout de même fait son job même si la maison était déjà un peu au dessus du marché à 110K D'ailleurs ils se basent sur quoi pour dire que le prix est déconnant? Le prix moyen du m2 du secteur? Ils n'ont aucun autres éléments...)
)

Merci en tous cas pour les retours, c est pas inné comme connaissances....
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9 avril 2021
8 538 > Slurp39
L'acheteur dispose d'un délai de 10 jours après la signature du compromis pour se rétracter par lettre recommandée, sans conséquences.
Mécaniquement, pendant ce délai l'acheteur ne peut pas avoir de réponse définitive sur son prêt ou pas, c'est IMPOSSIBLE (et probablement fait exprès)

Passé ce délai de 10 jours, l'acheteur est dans l'obligation d'acheter. Sauf à rentrer dans les conditions suspensives.
Si la non obtention d'un prêt peut automatiquement être considéré comme condition suspensive, il est généralement admis qu'un seul refus est insuffisant. on attendra donc de l'acheteur qu'il présente plusieurs refus.
L'acheteur a "le droit" de tricher. si il a trois refus et une acceptation, il n'est pas obligé de parler de l'acceptation et peut présenter les trois refus.

Pour les délais, oubliez cette histoire de 15 jours, c'est IMPOSSIBLE. Tapez "délai entre compromis et signature'" vous même dans google, vous verrez. Au mieux, on est sur 6 semaines, la tradition est sur 3 mois, et quand les problèmes commencent, on monte sur 4 à 6 mois.

Ce qu'il faut bien que vous compreniez, c'est que tant que la vente ne s'est pas faite, ou que l'acheteur n'a pas fait jouer ses conditions suspensive, vous n'avez pas le droit de vous rétracter. même si vous avez 10 autres acheteurs qui attendent.
Donc si l'acheteur vous 'promet' 15 jours, et que toutes les semaines, il vous dit 'dans une semaine'.. Et bien vous êtes coincé.
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Merci je connais ce fameux délai de 10 jours ayant acheté moi même.

Merci également de m'apprendre qu'il faut en principe plusieurs refus et l'acheteur a le droit de "tricher". Ce qui fait qu'en réalité il a une durée plus longue que les 10 jours de droits de rétractations puisque visiblement c'est lui qui choisit ce qu'il transmet! (un peu aberrant je trouve mais bon)

Par contre, JE NE COMPRENDS TOUJOURS PAS vos histoire de blocage pendant des mois.
En principe, il y a une date limite fixée pour la signature définitive (qui conditionne souvent un déménagement ou autre).
Et une autre date, (généralement 45 jours) pour que l'acheteur produise son offre de prêt et réalise la clause suspensive ou non. Ce qui a pour effet , SOIT de pouvoir contraindre le vendeur à vendre et contraindre l'acheteur à laisser le séquestre s'il veut encore se désister si la clause est réalisée. SOIT annuler purement et simplement le compromis de vente à partir du moment où le délai de la clause suspensive est dépassé.

En tous cas c'est ce que je comprends de mes lectures...J'essaie de vérifier que je suis pas dans les choux et vous l'air de vous y connaître un peu. Au je bien saisi selon vous? Et si oui, pourquoi me parlez vous d'éventuel blocage pendant des mois?? On est seulement bloqué le temps de la réalisation de la suspensive. Si on est bloqué plus longtemps, ce qui peut être chiant, on a le séquestre pour se consoler!
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Je confirme l'idée de gitane.
Ce que la banque va regarder, c'est que se passe-t-il si l'acheteur doit revendre dans 1 ans pour 'raisons personnelles'.

Si l'apport fait que l'acheteur pourra rembourser la totalité du prêt en revendant en dessous du marché (il est en galère pour vendre, il pourra même pas vendre au prix du marché), alors la banque n'aura pas d'inquiétude pour ce qui est de récupérer son argent.

Mais si ce n'est pas le cas, et que l'acheteur se retrouve avec un 'trou' de 50 000 à 100 000 euros qu'il ne pourra pas rembourser... bah... est-ce que vous accepteriez un tel risque même à 1 ou 2% de chance ?

Il est aussi possible que le TRACFIN s'intéresse à cette histoire, pour s'assurer que l'argent qui est dépensé dans cet achat ait bien des sources légitime, et qu'il ne s'agit pas de blanchir des grosses sommes (c'est pas grave si on a un peu de perte dans ce cas), mais bon dans ce cas, généralement on n'a pas besoin de faire de prêt.

Il me semble avoir compris que l'obtention d'un prêt est une condition suspensive automatique, même si non écrite. Sinon, la solution ici aurait été de ne pas inscrire de condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt. Ca aurait fait fuir un éventuel rigolo qui essaye de vous faire tourner en bourrique en sachant pertinemment qu'il n'aura jamais le prêt.
Oui en effet je comprends bien que sans apport la banque prend un risque. A voir si elle considère qu'i ls'agit bien là d'un risque, je ne sais pas quels critères ils retiennent...

Pour Tracfin j'en apprends encore une bonne. Je comprends le principe, après c'est juste que le gars a un gros coup de coeur et le salaire qui va bien.

Et effectivement, la condition suspensive est automatique dès lorsqu'il y a un prêt, sinon ça serait bordélique. Le seul cas où il n'y a pas de clause suspensive, c'est aux enchères il me semble. Donc faut que le dossier soit très très bien bouclé.