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2 réponses
Bonjour.
Il n'est jamais sécurisant pour un banquier d'accorder un prêt pour le financement d'un bien dont la valeur est en disparité avec les prix du marché.
Pour autant, si l'apport financier de l'acheteur est conséquent (équivalent au minimum aux 30 ou 40%) et qu'il a un très bon profil emprunteur, un prêt pourrait être accordé...
Après tout, si votre acquéreur a les moyens, pourquoi pas.
Il n'est jamais sécurisant pour un banquier d'accorder un prêt pour le financement d'un bien dont la valeur est en disparité avec les prix du marché.
Pour autant, si l'apport financier de l'acheteur est conséquent (équivalent au minimum aux 30 ou 40%) et qu'il a un très bon profil emprunteur, un prêt pourrait être accordé...
Après tout, si votre acquéreur a les moyens, pourquoi pas.
dna.factory
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18 mars 2021 à 13:55
18 mars 2021 à 13:55
Je confirme l'idée de gitane.
Ce que la banque va regarder, c'est que se passe-t-il si l'acheteur doit revendre dans 1 ans pour 'raisons personnelles'.
Si l'apport fait que l'acheteur pourra rembourser la totalité du prêt en revendant en dessous du marché (il est en galère pour vendre, il pourra même pas vendre au prix du marché), alors la banque n'aura pas d'inquiétude pour ce qui est de récupérer son argent.
Mais si ce n'est pas le cas, et que l'acheteur se retrouve avec un 'trou' de 50 000 à 100 000 euros qu'il ne pourra pas rembourser... bah... est-ce que vous accepteriez un tel risque même à 1 ou 2% de chance ?
Il est aussi possible que le TRACFIN s'intéresse à cette histoire, pour s'assurer que l'argent qui est dépensé dans cet achat ait bien des sources légitime, et qu'il ne s'agit pas de blanchir des grosses sommes (c'est pas grave si on a un peu de perte dans ce cas), mais bon dans ce cas, généralement on n'a pas besoin de faire de prêt.
Il me semble avoir compris que l'obtention d'un prêt est une condition suspensive automatique, même si non écrite. Sinon, la solution ici aurait été de ne pas inscrire de condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt. Ca aurait fait fuir un éventuel rigolo qui essaye de vous faire tourner en bourrique en sachant pertinemment qu'il n'aura jamais le prêt.
Ce que la banque va regarder, c'est que se passe-t-il si l'acheteur doit revendre dans 1 ans pour 'raisons personnelles'.
Si l'apport fait que l'acheteur pourra rembourser la totalité du prêt en revendant en dessous du marché (il est en galère pour vendre, il pourra même pas vendre au prix du marché), alors la banque n'aura pas d'inquiétude pour ce qui est de récupérer son argent.
Mais si ce n'est pas le cas, et que l'acheteur se retrouve avec un 'trou' de 50 000 à 100 000 euros qu'il ne pourra pas rembourser... bah... est-ce que vous accepteriez un tel risque même à 1 ou 2% de chance ?
Il est aussi possible que le TRACFIN s'intéresse à cette histoire, pour s'assurer que l'argent qui est dépensé dans cet achat ait bien des sources légitime, et qu'il ne s'agit pas de blanchir des grosses sommes (c'est pas grave si on a un peu de perte dans ce cas), mais bon dans ce cas, généralement on n'a pas besoin de faire de prêt.
Il me semble avoir compris que l'obtention d'un prêt est une condition suspensive automatique, même si non écrite. Sinon, la solution ici aurait été de ne pas inscrire de condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt. Ca aurait fait fuir un éventuel rigolo qui essaye de vous faire tourner en bourrique en sachant pertinemment qu'il n'aura jamais le prêt.
Oui en effet je comprends bien que sans apport la banque prend un risque. A voir si elle considère qu'i ls'agit bien là d'un risque, je ne sais pas quels critères ils retiennent...
Pour Tracfin j'en apprends encore une bonne. Je comprends le principe, après c'est juste que le gars a un gros coup de coeur et le salaire qui va bien.
Et effectivement, la condition suspensive est automatique dès lorsqu'il y a un prêt, sinon ça serait bordélique. Le seul cas où il n'y a pas de clause suspensive, c'est aux enchères il me semble. Donc faut que le dossier soit très très bien bouclé.
Pour Tracfin j'en apprends encore une bonne. Je comprends le principe, après c'est juste que le gars a un gros coup de coeur et le salaire qui va bien.
Et effectivement, la condition suspensive est automatique dès lorsqu'il y a un prêt, sinon ça serait bordélique. Le seul cas où il n'y a pas de clause suspensive, c'est aux enchères il me semble. Donc faut que le dossier soit très très bien bouclé.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
18 mars 2021 à 13:20
Mon acheteur n'a pas un gros apport, 7% environ.
En revanche, son taux d'endettement est assez faible, soit environ 25%.
Ça me pose question tout de même...
Le problème vient du mode de calcul du "prix du marché", ça reste assez flou comme concept je trouve...Mais bon je reconnais qu'il faut bien qu'ils aient des repères...Ces derniers n'anticipent pas les évolutions du marché. en l’occurrence ma maison au cadre exceptionnel attire de nombreux acheteurs prêt à "surenchérir" car le marché offre peu de biens à la vente de ce type...
Modifié le 18 mars 2021 à 14:12
Raison de plus pour ne pas vous encombre d'un 'rigolo' qui a à peine de quoi payer la séquestre...
Comprenez bien qu'à partir du moment où vous signez le compromis, vous êtes coincé 4 à 6 mois avec cette personne si il n'arrive pas à obtenir de prêt. Vous n'avez donc aucun intéret à vous engager avec lui si vous pensez qu'il y a des risques, et si vous avez d'autres acheteurs avec des dossiers plus surs.
Le fait d'avoir 25% d'endettement n’empêchera pas que si ils divorce (ou se marie, ou change de boulot) dans 6 mois et est obligé de revendre, il perdra sur son pret. Surtout si dans un an le marché des 'proches rivière' s'est effondré parce que y'aura eu un autre 'la faute sur mer' qui aura causé trois déces (même si c'est à 400 km).
18 mars 2021 à 14:45
Cependant je ne comprends pas tout à fait ce que vous me dites. Il y a un délai à mentionner dans le compromis pour l'obtention du prêt qui est habituellement de 45 jours et mon acheteur est prêt à l'abaisser à 15 jours car ses démarches sont faites sa banque prêt à financer. (à ce qu'il dit).
Certes il n'a d'apport conséquent mais je sais qu'il se fait aider pour les frais de notaire (par des parents) donc on pourra lui avancer pour le séquestre qui lui sera rendu en partie puisque la banque financera au delà (si je comprends bien). J'ai pas mal de gens intéressés, mais pas à ce prix. Donc je me renseigne...
Merci en tous cas
18 mars 2021 à 15:11
Vous et lui savez que à partir du moment ou la banque à envoyé l'offre de pret, il faut légalement attendre 10 jours avant d'avoir le droit d'y répondre ? Sinon, l'offre est rejetée ? Et qu'il n'est pas possible de commencer réellement les démarches avant que le compromis soit signé
Obtenir un prêt immobilier dans les 15 jours du compromis. J'imagine que c'est possible. Mais faut être fou pour le planifier de la sorte.
Pour moi, c'est une raison de plus pour laquelle vous devez fuir cet acheteur qui apparaît de plus en plus au mieux insuffisamment renseigné, au pire... de mauvaise foi...
je sais qu'il se fait aider pour les frais de notaire (par des parents)
C'est à dire ? Il vous a dit, ou vous avez vu l'argent sur son compte parce que ces parents lui ont déjà prêté ?
Vous semblez manifestement décidé à faire affaire avec lui, et je doute qu'aucun argument n'arrivera à vous convaincre du contraire. Donc allez y. Normalement, en tant que vendeur, vous n'avez pas grand chose à perdre...
Modifié le 18 mars 2021 à 15:47
Le fait est que lui comme moi sommes novice, moi première vente dont l'achat s'est effectué sans prêt et pour lui premier achat et donc premier crédit. On défriche....
Je ne savais pas qu'il fallait attendre 10 jours pour répondre à une offre de prêt.
Mais la question est : la clause suspensive est réalisée à partir du moment où l'acheteur reçoit l'offre ou à partir du moment où elle est retournée signée?
J'aurai tendance à dire à partir du moment où il l'a reçoit, je me trompe? C'est à partir de ce moment qu'il ne peut plus se rétracter sans laisser le séquestre en principe?
Est ce que le notaire reçoit l'offre de prêt de la part de la banque pour constater la réalisation de la clause ou est ce que c'est à l'acheteur de transmettre? Dans ce dernier cas ça me paraît un peu facile de se rétracter non?
Et pourquoi vous dites que je suis bloqué 4 à 6 mois!!????
(S'il est prêt à l'abaisser à 15 jours c'est simplement pour me convaincre de lui vendre à lui et pas un autre. Il a surenchérit de 25K sur le prix de départ. PAssant de 110 à 135. Et son plan de financement n'a pas l'air de coincer et le conseiller a tout de même fait son job même si la maison était déjà un peu au dessus du marché à 110K D'ailleurs ils se basent sur quoi pour dire que le prix est déconnant? Le prix moyen du m2 du secteur? Ils n'ont aucun autres éléments...)
)
Merci en tous cas pour les retours, c est pas inné comme connaissances....