Autorisation de travaux rejetée malgré un défaut de majorité

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 Erik -
Bonjour,

Ma demande d’autorisation de fermeture de ma terrasse (création d’une véranda) a été rejetée par l’AG des copropriétaires alors que les conditions de majorité selon l’article 26 étaient insuffisantes pour procéder au vote (sur 122 copropriétaires, 40 votants dont 29 pour, 3 contre et 8 abstention).
Par ailleurs ces travaux sont autorisés par le règlement de copropriété et un cahier des charges a été voté en assemblée en 2013.
Les copropriétaires qui ont voté « contre » ne sont pas mentionnés sur le PV qui a été envoyé sans la forme recommandée.
Ma demande de rectification et de nouveau vote lors de la prochaine assemblée n’a pas été suivie par le syndic qui ne répond pas par écrit et m’invite lors d’un entretien téléphonique à effectuer les travaux sans autorisation comme l’ont fait les autres copropriétaires qui ont installé une véranda, les conditions de majorité étant toujours difficiles à obtenir du fait de l’absentéisme.
L’assemblée avait-elle le droit de rejeter cette résolution ou devait-elle mentionner que le vote était impossible du fait d’un défaut de majorité et proposer à nouveau ce point à voter lors de la prochaine AG ?
Dès lors quel serait pour moi le meilleur recours ? Une contestation et demande d’annulation au TGI ? Ou une demande d’autorisation judiciaire ? Ou faire la véranda « en catimini » comme le suggère le syndic et comme ont fait tous les autres propriétaires de vérandas ?

Merci infiniment d’avance de vos conseils,

Bien cordialement,

Eric M

3 réponses

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7 mai 2021
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L'absentéisme n'a rien à voir car les quorums n'existent pas en copropriété....

Pour la fermeture de terrasse :
au premier tour de vote à la majorité 25, avec 24% des voix le projet n'a pas obtenu la majorité.
Cette quantité de vois étant inférieur à 1/3 des voix de tous les copros, la mise en place d'un second tour de vote à la majorité de l'article 25-1 n'a pu se faire, qui vous aurait permis certainement d'obtenir satisfaction... Conclusion : retentez votre chance à la prochaine AG en renotifiant votre question.

PS : à signaler que la seconde AG déclenchée par le syndic pour sa désignation n'est pas légale. Cette disposition a disparu de la loi le 30/10/2019.....
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27 avril 2021

Bonjour,
Je me permets de revenir vers vous afin de savoir s'il existe un texte de référence permettant d'étayer le fait que d'après vous une autorisation et un vote ne sont pas nécessaires dans le cas où les fermetures de loggias sont autorisées dans le règlement de copropriété et qu'un cahier des charges a été voté. C'est très important pour moi car mes deux voisins qui ont fait leur véranda sans autorisation votée en AG ont rencontré des difficultés (une résolution de procédure judiciaire pour faire déposer leur véranda a été votée en AG, finalement sans suite), ce qui est assez anxiogène. Ces vérandas qui permettent d'augmenter la surface habitable des appartements en rez de jardin suscitent malheureusement des jalousies et de vives tensions. Certains ont renoncé aux travaux car il plane toujours la menace de faire enlever ces vérandas, c'est une situation très désagréable.
En vous remerciant par avance,
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7 mai 2021
2 367 > Erik
Dites nous ce qui est écrit dans le RdC en le recopiant....
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7 mai 2021

Bonjour,

RdC paragraphe "harmonie de l'immeuble" (juillet 1999) :" La pose de stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le Syndic de la copropriété avec l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, et l'obtention de l'autorisation administrative."
Entre 2010 et 2013, le syndic après vote en AG a procédé à une action judiciaire contre des copropriétaires qui avaient fermé leur loggia sans autorisation de l'AG en demandant la dépose de cette fermeture. Le jugement du TGI a annulé cette décision de l'AG et a jugé irrecevable la suppression sous astreinte de cette fermeture. Une autorisation à donner au syndic d'interjecter appel de ce jugement a ensuite été votée en AG et rejetée. Au cours de cette même AG en 2013 un cahier des charges a été voté concernant la forme des fermetures extérieures.

En vous remerciant
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7 mai 2021
2 367 > Erik
Si l'AG avait voté les conditions de fermeture et si vous avez en projet de respecter strictement ces conditions, alors vous n'avez pas à demander d'autorisation (si les textes sont bien tels que vous les citez).

Vous faites et après l'AG et le syndic doivent prouver que vous n'avez pas respecter RdC et décisions d'AG.

Mais attention, le libellé exact des différents textes et vos dires tels que vous l'écrivez dans ce post doivent être similaires...
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7 mai 2021

l'Ag et le syndic ont pourtant poursuivi en justice un coproprio sur le fait qu'il n'avait pas obtenu l'approbation de l'AG malgré l'autorisation clairement indiquée sur le RdC . Vous indiquez qu'on peut se passer de ce vote dans les conditions précisées, d'autres soutiennent que le vote en AG est obligatoire et que l'autorisation du RdC ne suffit pas. C'est pourquoi je demandais s'il existait un texte de référence pour trancher cette question. Le fait que le juge ait annulé la décision de l'Ag demandant la dépose de la véranda est déjà un élément de réponse allant dans votre sens.
Merci à vous.
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7 mai 2021
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Bonjour

le syndic qui ne répond pas par écrit et m’invite lors d’un entretien téléphonique à effectuer les travaux sans autorisation comme l’ont fait les autres copropriétaires qui ont installé une véranda,

Demandez au syndic de vous confirmer cela par un écrit. Bien évidemment il ne le fera pas parce que c'est parfaitement illégal, non seulement au niveau des règles de droit privé et notamment de la copriopriété mais aussi pour ce qui touche aux droit de l'urbanisme.

Le syndic semble se passer royalement de l'obligation du respect des règles...
Merci d'avoir répondu. Je n'ai aucune réponse écrite et la responsable du syndic ne me prend pas au téléphone. D'autres copropriétaires ont fait leur véranda sans autorisation car malgré leurs demandes successives les conditions de majorité ne sont jamais atteintes selon l'article 26 mais sur le pv il leur était précisé "vote impossible par défaut de majorité" alors que dans mon cas il est écrit "résolution rejetée"
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7 mai 2021
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Bonjour,



Tout d'abord ceci se vote à la majorité 25 (et non 26) : majorité des voix de tous les copros.

Vous ne donnez pas les tantièmes de voix, mais des nombres de copros, donc il est difficile d'apportez une réponse.

Quant à l'absence des votes CONTRE sur le PV, cela semble normal, car ce sont les OPPOSANTS que l'on note sur le PV.
Dans votre cas, il semblerait que les voix des CONTRE aient emporté la décision. La résolution est rejetée, les votants POUR, sont devenus des OPPOSANTS et ce sont leurs noms qui doivent inscrits sur le PV.

Donc dites nous, le nombre de tantièmes ayant voté POUR, et le nombre total de tantièmes de votre syndicat ?
Bonjour,

Tout d'abord merci ! Ensuite je complète avec tous les chiffres :
40 votants sur 122 copropos totalisant 3467 sur 10 014 tantièmes : fort absentéisme qui a empêché le renouvellement du contrat de syndic qui convoque une nouvelle AG le mois prochain.
Pour ma demande de fermeture de terrasse :
Pour : 29/122 copros représentant 2385/10014 tantiemes (nommés)
Contre : 3/122 copros soit 206/10014 tantiemes (non précisés)
Abstention : 8/122 copros soit 876/10014 tantiemes
Défaillant : néant.
Résolution rejetée.

Pouvez-vous compléter votre réponse ? Merci