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Autorisation de travaux rejetée malgré un défaut de majorité

Erik - 14 janv. 2021 à 12:28
 Erik - 8 févr. 2021 à 16:57
Bonjour,

Ma demande d’autorisation de fermeture de ma terrasse (création d’une véranda) a été rejetée par l’AG des copropriétaires alors que les conditions de majorité selon l’article 26 étaient insuffisantes pour procéder au vote (sur 122 copropriétaires, 40 votants dont 29 pour, 3 contre et 8 abstention).
Par ailleurs ces travaux sont autorisés par le règlement de copropriété et un cahier des charges a été voté en assemblée en 2013.
Les copropriétaires qui ont voté « contre » ne sont pas mentionnés sur le PV qui a été envoyé sans la forme recommandée.
Ma demande de rectification et de nouveau vote lors de la prochaine assemblée n’a pas été suivie par le syndic qui ne répond pas par écrit et m’invite lors d’un entretien téléphonique à effectuer les travaux sans autorisation comme l’ont fait les autres copropriétaires qui ont installé une véranda, les conditions de majorité étant toujours difficiles à obtenir du fait de l’absentéisme.
L’assemblée avait-elle le droit de rejeter cette résolution ou devait-elle mentionner que le vote était impossible du fait d’un défaut de majorité et proposer à nouveau ce point à voter lors de la prochaine AG ?
Dès lors quel serait pour moi le meilleur recours ? Une contestation et demande d’annulation au TGI ? Ou une demande d’autorisation judiciaire ? Ou faire la véranda « en catimini » comme le suggère le syndic et comme ont fait tous les autres propriétaires de vérandas ?

Merci infiniment d’avance de vos conseils,

Bien cordialement,

Eric M
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3 réponses

Réponse 1 / 3
rambouillet41 Messages postés 9493 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024 3 507
14 janv. 2021 à 19:32
L'absentéisme n'a rien à voir car les quorums n'existent pas en copropriété....

Pour la fermeture de terrasse :
au premier tour de vote à la majorité 25, avec 24% des voix le projet n'a pas obtenu la majorité.
Cette quantité de vois étant inférieur à 1/3 des voix de tous les copros, la mise en place d'un second tour de vote à la majorité de l'article 25-1 n'a pu se faire, qui vous aurait permis certainement d'obtenir satisfaction... Conclusion : retentez votre chance à la prochaine AG en renotifiant votre question.

PS : à signaler que la seconde AG déclenchée par le syndic pour sa désignation n'est pas légale. Cette disposition a disparu de la loi le 30/10/2019.....
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Erik
15 janv. 2021 à 14:26
Je vous remercie mais le vote a été fait selon l'article 26. Dès lors ne fallait-il pas indiquer que le vote était impossible par défaut de majorité ? Le rejet est-il légal dans ces conditions ? Quant à l'article 25, si c'est le mode de vote qui devait être utilisé, l'usage de l'article 26 invalide-t-il la décision ? Quelle est le texte de référence ? Est-ce en lien avec la loi allur ?
Concernant la convocation de la nouvelle AG pour reconduire le syndic, si ce n'est pas légal, que devrait alors faire celui-ci ? Il a envoyé des courriers nous informant d'une mise sous autorité judicaire coûteuse avec perte de la valeur de notre bien immobilier s'il devait ne pas être réélu en cas de participation insuffisante. Des copropriétaires lassés des manquements répétés de ce syndic et de ne pas obtenir sa mise en concurrence en AG ont choisi la stratégie de l'absence de vote pour s'en débarrasser.
Merci à vous !
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rambouillet41 Messages postés 9493 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024 3 507 > Erik
Modifié le 15 janv. 2021 à 16:53
le seul point bizarre est le décompte des défaillants, car il y en avait (82), mais cela ne change rien au résultat .

Que l'on indique défaut de majorité c'est identique ou plus exactement l'un découle de l'autre : par défaut de majorité la résolution a été rejetée.

Non le passage de l'article 26 à 25, sur le PV ne change rien... 
Article 25

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l'article 24. Lorsque l'assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
....


Actuellement vous etes sans syndic et l'article 46 du décret devrait s'appliquer : 
Article 46

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.

La même ordonnance fixe la durée de la mission du syndic. Cette durée peut être prorogée. Il peut être mis fin à la mission suivant la même procédure.

Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.

La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
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Erik > rambouillet41 Messages postés 9493 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024
16 janv. 2021 à 18:52
Bonsoir,

Non le contrat de syndic est valable jusqu'à fin mars. et la 2eme AG est prévue le 11 février.
J'ai consulté le texte du 30/10/2019 qui ne me donne pas une meilleure compréhension sur le manque de légalité de cette façon.

Merci à vous !
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rambouillet41 Messages postés 9493 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024 3 507 > Erik
16 janv. 2021 à 19:37 
Non le contrat de syndic est valable jusqu'à fin mars. et la 2eme AG est prévue le 11 février.


si votre syndic a mis à l'ordre du jour la désignation du syndic, c'est à cette date qu'il "remet en jeu son mandat" et son contrat s'arrête, désigné ou non..... (article 46)
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Erik > rambouillet41 Messages postés 9493 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024
19 janv. 2021 à 10:11
Ok je comprends à présent, donc la prochaine AG convoquée par le syndic n'est pas légale. Elle va pourtant se tenir. La responsable du syndic ne semble pas maîtriser l'exercice du droit et des règles, elle ne répond pas à cette question ni à celle concernant l'usage de l'article 25 à la place de l'article pour le vote de ma fermeture de terrasse. Le conseil syndical la défend et je suis accusé de semer la discorde avec des critiques destructives ; je ne sais même pas s'il faut que je participe à cette AG dans ces conditions. C'est d'autant plus inquiétant que nous sommes en pleins travaux de ravalement de façade.
Merci à vous !
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Josh Randall Messages postés 26564 Date d'inscription dimanche 16 avril 2006 Statut Modérateur Dernière intervention 6 octobre 2024 8 247
14 janv. 2021 à 12:54
Bonjour 

le syndic qui ne répond pas par écrit et m’invite lors d’un entretien téléphonique à effectuer les travaux sans autorisation comme l’ont fait les autres copropriétaires qui ont installé une véranda,

Demandez au syndic de vous confirmer cela par un écrit. Bien évidemment il ne le fera pas parce que c'est parfaitement illégal, non seulement au niveau des règles de droit privé et notamment de la copriopriété mais aussi pour ce qui touche aux droit de l'urbanisme.

Le syndic semble se passer royalement de l'obligation du respect des règles...
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Erik
14 janv. 2021 à 17:51
Merci d'avoir répondu. Je n'ai aucune réponse écrite et la responsable du syndic ne me prend pas au téléphone. D'autres copropriétaires ont fait leur véranda sans autorisation car malgré leurs demandes successives les conditions de majorité ne sont jamais atteintes selon l'article 26 mais sur le pv il leur était précisé "vote impossible par défaut de majorité" alors que dans mon cas il est écrit "résolution rejetée"
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Réponse 3 / 3
rambouillet41 Messages postés 9493 Date d'inscription mercredi 27 janvier 2016 Statut Membre Dernière intervention 22 octobre 2024 3 507
14 janv. 2021 à 14:03
Bonjour,



Tout d'abord ceci se vote à la majorité 25 (et non 26) : majorité des voix de tous les copros.

Vous ne donnez pas les tantièmes de voix, mais des nombres de copros, donc il est difficile d'apportez une réponse.

Quant à l'absence des votes CONTRE sur le PV, cela semble normal, car ce sont les OPPOSANTS que l'on note sur le PV.
Dans votre cas, il semblerait que les voix des CONTRE aient emporté la décision. La résolution est rejetée, les votants POUR, sont devenus des OPPOSANTS et ce sont leurs noms qui doivent inscrits sur le PV.

Donc dites nous, le nombre de tantièmes ayant voté POUR, et le nombre total de tantièmes de votre syndicat ?
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Erik
14 janv. 2021 à 17:47
Bonjour,

Tout d'abord merci ! Ensuite je complète avec tous les chiffres :
40 votants sur 122 copropos totalisant 3467 sur 10 014 tantièmes : fort absentéisme qui a empêché le renouvellement du contrat de syndic qui convoque une nouvelle AG le mois prochain.
Pour ma demande de fermeture de terrasse :
Pour : 29/122 copros représentant 2385/10014 tantiemes (nommés)
Contre : 3/122 copros soit 206/10014 tantiemes (non précisés)
Abstention : 8/122 copros soit 876/10014 tantiemes
Défaillant : néant.
Résolution rejetée.

Pouvez-vous compléter votre réponse ? Merci
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