Je m'explique, j'ai acheté il y a maintenant 4 ans une maison de 75m2 avec Madame X en indivision 50/50.
Nous avons mis en location suite séparation, des locataires sont donc installés dedans, en location vide avec un bail de 3 ans loyer 1050e.
Problème qui se pose est surprise... les impôts.
La double peine, le foncier et s'ajoute à ça sur le revenu fiscal de référence donc l'impôt sur le revenu.
Je souhaite donc savoir si je peux faire cette pratique dont je vais vous expliquer.
1 an avant la fin du bail, je souhaite envoyer recommandé aux locataires pour mettre fin au bail suite installation de mes parents. (sous accord de madame X).
Puis je mettre le loyer au prix bas j'ai regardé le prix bas de la location dans ce coin est de 10e/m2. Donc à 750e.
Le reste main à main.
Car nous avons un crédit sur ce bien de 949e.
Ça c'est la 1ere étape pour faire descendre les montants des impôts.
On passerait donc de 12600e à 9000e.
Bien entendu nous avons une feuille séparée donc on divisé par 2 ce montant et un abattement de 30% est fait automatiquement.
La 2eme étape serait de modifier le style de baill, puis je le mettre en location meublé pour gagner a nouveau sur l'imposition ?
De plus, mon père est gardien d'immeuble donc à un logement de fonction mais ne se plaît pas du tout. (endroit pas facile).
Il a le droit de trouver ailleurs et l'entreprise verse une indemnité compensatrice sur son salaire de 560e il me semble ce qui pourrait payer une bonne partie du loyer.
Aura t-il le droit d'en profiter ?
Ma maman ne travaille pas et j'ai 2 sœurs à leur charge, auront-ils le droit aux apl sachant qu'en réalité je connais la règle du non apl en ascendant/descendant mais la il s'agit de l'indivision et le bien ne m'appartient qu'à 50%.(cette réponse est facultative, car je ne connais pas trop les revenus du père et je ne sais même pas s'il est éligible ou si c'est possible de cumulé apl et l'indemnité compensatrice)
Je ne connais pas l'histoire des donations cela me semble très compliqué ou souvent mal expliqué ou mal compris lol.
Voilà j'espère avoir été assez clair, n'hésitez pas à me demander plus de renseignements si vous n'avez pas compris.
Les impots vont se regaler : louer à ses parents en dessous du prix ou au prix bas.
Il serait plus malin d'etre dans la légalité fiscale et en meublé selon le regime reel (lmnp).
Quasi pas d'imposition.
De toute facon en indivision si ni marié ni pacsé, vous ne pouvez pas être au micro bic mais obligaroirement au reel (bilan et compte de resultat)
Fcmb + Poi à declarer au greffe du tribunal de commerce et tenue comptabilité
J'ai posté sur ce site afin d'obtenir des renseignements.
Alors je vous remercie d'avoir pris le temps de répondre.
Pour le comique je vais mettre ça sur mon ignorance en matière fiscal. C'est vrai que ça peut être drôle si on est connaisseur. Lol.
Chacun sa spécialité désolé ça n'est pas mon travail alors j'essaye, j'apprends...
Je cherche juste à payer un peu moins d'impôt en trouvant des solutions et donc en faisant appelle à vous.
Actuellement pas le choix que d'être en microfoncier en dessous de 15K, le temps du bail.
Pour optimiser le meublé serait donc la solution la plus judicieuse selon vous ?
Quelle avantage pour l'imposition ?
Le prix du loyer pose problème selon vous ? Il reste dans la tranche basse c'est vrai mais n'est pas incohérente ça fait du 10e/m2.
Ok merci pour les informations concernant les formulaires.
En vous remerciant.
OK merci de la reponse.
Oui le main a main interdit mais si je met le loyer à 750e c'est bon, c'est un loyer au prix du marché.
Après le reste ne concerne que moi et mes parents.
Ok donc même si bien en indivision et m'appartenant qu'à 50% pas APL pour parent.
D'accord.
Mais pour le reste de mon message, est ce possible ?
Cordialement.
Le régime réel d'imposition
Il s’applique lorsque :
le revenu brut est supérieur à 15 000 € ;
ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol...) ;
ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime "micro-foncier". Cette option résulte du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044. L'option est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.
Sauf si les règles changent pour la lmnp et qu'on peut faire le régime réel dessus.
C'est ce que vous dites ?
Vous avez mal interprété ce que vous avez lu.
En dessous de 15k€, on a le choix entre le microfoncier et le réel.
Au dessus de 15k€, il n'y a plus le choix, c'est obligatoirement le réel.
Oui je suis sûr. Il n'y a aucune ambiguïté sur ce point, c'est le b.a.-ba de la fiscalité immobilière et c'est même clairement évoqué dans le paragraphe que vous avez copié/collé.
BOFIP :
Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit aux propriétaires situés hors du champ d’application du régime micro-foncier (I-A § 30 et suiv.). Il s’applique également aux contribuables qui optent pour le régime réel d’imposition (I-B § 60).
Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3974-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-DECLA-20-20191113#Champ_d%E2%80%99application_du_regi_10
Mais fiscalement dans votre cas, il serait plus intéressant d'opter pour une location meublé sous le régime réel LMNP.
Merci de votre réponse, je ferai ça à l'avenir à la fin du bail si je parviens à mettre mes parents dans la maison.
En attendant il me reste 2 ans et demi de bail, je peux dès cette année changer de régime et passer en régime réel ?
Valable 3 ans renouvelable mais si je change de bail dans 2ans et demi et que je passe en lnmp.
Faut que je calcul la différence entre le régime micro-foncier donc : 12600 e de loyer / 2-(30%) =4410e qui m'est imposable.
Ou le réel : 12600e - 3300e d'intérêt crédit -800e taxe foncière -120e d'assurance habitation propriétaire non occupant -350egarantie emprunteur, le tout divisé par 2 = 4015e
Si je peux faire ça ça me fait économiser 400e c'est peu m'est pas négligeable.
C'est correct ?
Si c'est le cas, je vous remercie déjà pour l'argent que vous venez de me faire gagner juste en changeant de régime, en attendant que je change de locataires et régime.
Correct à peu.près mais si pas loué 3 ans en non meublé en etant imposé au reel, remise en cause du reel.
Donc redressement pour etre imposé au micro foncier.
Pour la taxe fonciere c'est hors prsures ménagères.
Pour le.lmnp :
Moi c'est un bien de 218500e amortissable sur 25.
Non vous confondez amortissement comptable et duree du prêt.
Une personne qui achete sans pret ou partiellement beneficiera du meme amortissement comptable.
Ce sont les interets de prets qui feront la distinction.
En outre , le terrain n'est pas amortissable.
Comptablement en general , c'est 10%/15 % pour le terrain.
De + c'est la valeur du bien au debut de la location meublée donc pas forcement la valeur de l'acquisition.
On va dire 218 000 de valeur venale tout de meme.
Donc 18198 non amortissable et 198181amortissable (sur 2 lignes differentes du bilan)
Soit une dotation sur amortissement de : 6600
Recettes (loyers + remboursement de charges par occupant) : 12600
Intérêts : 3300
Taxe foncière 800
- assurance 120
- garantie emprunteur si valable pour lmnp : 350
- dotation aux amortissements : 6600
Resultat comptable : 1430 pour le siret de l'indivision
Soit 715 € chacun taxable
A noter egalement que vous serez obligé de tenir une comptabilité dématérialisée et de déposer en ligne votre liasse fiscale lmnp
Alors je vous remercie d'avoir pris le temps de répondre.
Pour le comique je vais mettre ça sur mon ignorance en matière fiscal. C'est vrai que ça peut être drôle si on est connaisseur. Lol.
Chacun sa spécialité désolé ça n'est pas mon travail alors j'essaye, j'apprends...
Je cherche juste à payer un peu moins d'impôt en trouvant des solutions et donc en faisant appelle à vous.
Actuellement pas le choix que d'être en microfoncier en dessous de 15K, le temps du bail.
Pour optimiser le meublé serait donc la solution la plus judicieuse selon vous ?
Quelle avantage pour l'imposition ?
Le prix du loyer pose problème selon vous ? Il reste dans la tranche basse c'est vrai mais n'est pas incohérente ça fait du 10e/m2.
Ok merci pour les informations concernant les formulaires.
En vous remerciant.