Expertise valeur venale

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Bonjour,

suite à une expertise demandée au tribunal pour statuer sur la valeur vénale d'un bien d'une succession, celui-ci compte des plus-value suite à des travaux potentiellement réalisable dans le futur. Est ce justifié? il me semble qu'il doit donner une valeur sur le bien existant, et non pas sur le bien en comptant des travaux que l'on ne fera peut etre pas. le potentiel d'une maison a t il de la valeur s'il n'est pas exploité??

lors de son rapport, il s'est basé sur les transactions locales, mais j'estime, qu'il est difficile de ce faire une idée du juste prix, car indexé le prix d'une maison avec travaux sur celui d'une maison sans travaux, me parait totalement aléatoire.

De plus j'ai fait des travaux dans cette maison, photos & tickets materiaux ont été fournis par le biais de mon avocat, ainsi que divers objets installés et qui m'ont été donné ( j'ai une attestaion et des photos montrant ces objets dans une autre habitation), l'expert n'en tiens pas compte.
cette maison n'a aucun confort. c'est ce qu'il y a de plus simple

D'ailleurs, l'expert a dit oralement ( ce qui ne fait pas fois), que la maison n'etait pas louable en cet état . il ne l'a helas pas écrit...

merci pour vos réponses ou votre analyse

3 réponses

Bonjour
il appartient à votre avocat qui, lui, dispose du rapport d'expertise, de tirer les conclusions de ce dernier et de la suite à donner. Ce que vous nous racontez n'a aucune valeur.
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pas besoin de mon avocat pour analyser un rapport... mon avocat lui détermine la stratégie par rapport aux éléments.
si suite il doit y avoir pour l'instant c'est le status quo.
ce qui n'empeche pas de demander des avis, car un avocat peut aussi passer à coté de quelque chose.
si je pose une question, c'est pour avoir un avis, argumenté ( détaillé) par rapport a ce que j'ai écrit. La valeur des choses, n'a que celle qu'on lui donne.
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celui-ci compte des plus-value suite à des travaux potentiellement réalisable dans le futur.

Non, il détermine la plus-value en fonction de la valeur vénale du bien.

Cette valeur vénale est elle même déterminée par un expert qui se base sur la comparaison avec des prix de cession de biens intrinsèquement similaire au vôtre.

Le problème est qu'il n'existe jamais de biens intrinsèquement similaires, pas la même ancienneté, pas le même état de conservation, pas les mêmes matériaux, pas la même orientation, etc ....

La seule manière de combattre une expertise, c'est de trouver vous même d'autres biens qui seraient qualifiés d'intrinsèquement similaires et de les opposer aux termes de comparaison choisis par l'expert commis par le juge.

Ceci dit, ces expertises servent uniquement au juge pour déterminer la valeur à retenir dans son jugement.

Deux experts différents pourront conclure à deux valeurs vénales différentes pouvant aller du simple au double, voire au triple.

En définitive, sauf à démontrer par des recherches que les termes de comparaison ne sont pas appropriés car ne constituent pas des biens intrinsèquement similaires, vous ne pourrez rien faire pour contrer l'expertise.

Et ce travail de recherche de nouveaux termes de comparaison, votre avocat ne le fera pas, c'est à vous de le faire.
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suite à une expertise demandée au tribunal pour statuer sur la valeur vénale d'un bien d'une succession,

Quel est le contexte ? pourquoi en êtes vous rendu au Tribunal ?

Qui dit Tribunal, dit litige. Litige avec qui ? Entre héritiers ? avec l'administration ? dans ce dernier cas il y aurait un litige fiscal en cours ? etc ....
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Bonjour,

merci de votre réponse.
oui il y a litige entre heritiers cela fait 5 ans que cela dure, mais le bien m'a été légué. Sa valeur ne peut servir qu'à déterminer la valeur de la part de l'autre héritier (ce qui avait été demandé par le defunt)
il y a une estimation du notaire
il y a une estimation d'une agence ( à ma demande)
il y a une demande d'une agence ( l'autre héritier)
ces 3 valeurs sont quasi identiques ( 5 à 10K€ d'écart).
il y a eu une autre demande de l'autre héritier ( car le prix annoncé par l'agence qu'il avait envoyé ne lui convenait pas ( affirmation faite de vive voix par l'agent immobilier). Cette agence a donné une valeur avec un écart de 30 à 40K€.
j'ai donc demander une expertise immobilière auprès du tribunal.
lorsque celle-ci s'est déroulée, l'expert n'a tenu compte en rien de ce que j'avais fait dans la maison ou installé dans celle-ci, argumentant que l'expertise se faisait en l'état du jour de l'expertise, sans tenir compte, que celle-ci se passait 4 ans apres le deces et des premieres estimations.
Hors le cours immobilier lors des premieres évaluation n'etait pas le meme 4 ans apres.Il indique d'ailleurs dans son expertise, ne pas en tenir compte car trop vieille.
Et d'ailleurs, si cela se passait aujourd'hui, quelle base serait retenue? le confinement a fait flamber les prix dans les campagnes..
Il a pris en compte le dossier de la seconde agence envoyée par l'autre héritier. En avancant le terrain derriere la maison
litige entre terre agricole, et terrain à batir. le terrain fait environ 2000m², en comptant simple, et en admettant que les precedentes agences se soient trompées, la difference de prix ne serait pas si haute.
terre agricole 6€/m² donc 6 x 2000 = 12000€
terrain à batir 10€/m² donc 10 x 2000 =20000€
cela fait juste une difference de 8K€ ...
et sur le dit terrain il ajoute 5K€ de plus-value dans le cas ou je construirais une terrasse dans l'avenir (?)
l'expert estime que si on separe le terrain pour le vendre en terrain à batir, la valeur de la maison baisse.
la construction serait enclavée, donnant sur mes fenetres ou celle de mon voisin, avec des servitudes à n'en plus finir.
et j'en passe.


Je ne comprends pas tout dans votre explication ci dessous:

Non, il détermine la plus-value en fonction de la valeur vénale du bien.

sur la valeur totale du bien, admettons, mais pas sur telle ou telle partie...il y a la maison, des dépendances, du terrain, mais rien n'est aménagé tout travaux n'est que pure spéculation non?
certain feront des travaux, d'autres pas . tout depend aussi de l'investissement que l'on veut y faire, ...si j'installe des robinets en or elle va prendre une sacré valeur.

je vais deja dans un premier temps me mettre en rapport avec les propriétaires des maisons que l'expert a comparé,
afin d'avoir une idée s'il y avait des travaux ou non au moment de l'acquisition
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